“京十五条”新政点评：新政将对房屋成交量产生较大影响

市场有风险，投资需谨慎 请务必阅读正文之后的免责条款部分 1 报告贡献人：张鹏 证券研究报告：行业研究 2010年2月17日 行业评级： 中性（维持） 行业基本数据： 行业数据（1-12月） 全国房地产投资额： 48267亿元 房屋新开工面积： 16.38亿平方米 房屋竣工面积： 7.60亿平方米 商品房销售面积： 10.43亿平方米 开发企业土地购置面积:4.1亿平方米 开发企业资金来源： 72494亿元 房屋销售价格同比上升 6.4% 房屋销售价格环比上升 0.3% 国房景气指数 101.79 研发部 邵明慧1 SAC执业证书编号：S1340210090001 联系电话：010-68858133 Email:zhangpeng@cnpsec.com 新政将对房屋成交量产生较大影响 ——“京十五条”新政点评 事件：为落实“国八条”的调控政策，北京市人民政府办公厅于2月16日发布《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》。 点评：（一）新政对于限购的规定非常严厉。2010年北京市曾经出台限购令，规定“同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。”按照当时的政策，已拥有2套以上住房的家庭，以及在京工作1年以上的家庭均可新购一套住房。但本次政策的规定明显缩小了可新购房人群的范围。同时，“缴税满5年方可新购一套住房”的政策将大大减少在京可购房人群。北京市由于其独特的政治经济地位，每年吸引大量的外地人口和高校毕业生进京寻找工作机会。目前北京市常住人口2000万，其中户籍人口1200万，800万为外地常住人口；北京近几年高校毕业生每年为20万人，外地人购房的比例不容小觑。另外根据有关报道，2011年1月份有近50%的住房由外地人购买。因此，此条规定对北京房市的影响较大，未来北京的成交量将受到较大影响，预计会有明显下滑。但是，我们对于房价的走势判断依然比较谨慎，京十五条的颁布可能会对房价产生一定影响，但并不能够一定使得房价出现明显下降。主要原因新政影响的是暂时的供求关系，将真实需求掩盖而非消灭，但在通胀高企、经济环境良好、开发企业资金链未断的情况下，难言房价降进入下降通道。 （二）新政规定各金融机构和北京住房公积金管理中心对贷款购买第二套住房的家庭，要切实执行“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策。“国八条”中规定了二套房首付款比例上调至60%，利率不低于1.1倍，政策颁布后各地商业银行已开始实行，但公积金政策并未随之调整。北京这次将公积金二套首付也调至60%，相比其他城市更加严格，对于购房需求的抑制作用也较大。 （三）新政更加强调政策的执行力，对于北京市各部委的责任均有了明确规定。比如国土部门要杜绝土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价的情况发生；税务部门要进一步加强个人转让住房税收征管，认真做好土地增值税的征收管理工作；住房城乡建设部门要完善个人住房信息系统，为落实房地产调控政策提供基础数据。并再次强调各区县政府对房地产市场调控政策落实不到位的要进行约谈。 投资建议：国八条出台后，各地政府均开始制定当地的实施细则，其中已出台的城市中，北京最为严厉。我们认为这是由北京的特殊地位所决定，其他地方政府出台如此严厉措施的概率不大。京十五条的颁布会对北京地区的开发企业构成一定影响，因此仍建议关注重点布局二、三线城市的开发企业。尤其是布局北京周边城市的企业。受北京限外政策“挤出效应”影响，在北京周边河北地区购房人群应当会逐渐增多。个股推荐：荣盛发展、保利地产。 中邮证券投资评级标准 股票投资评级标准： 推荐： 预计未来6个月内，股票涨幅高于沪深300指数20%以上； 谨慎推荐： 预计未来6个月内，股票涨幅高于沪深300指数10%—20%； 中性： 预计未来6个月内，股票涨幅介于沪深300指数-10%—10%之间； 回避： 预计未来6个月内，股票涨幅低于沪深300指数10%以上； 行业投资评级标准： 强于大市： 预计未来6个月内，行业指数涨幅高于沪深300指数5%以上； 中性： 预计未来6个月内，行业指数涨幅介于沪深300指数-5%—5%之间； 弱于大市： 预计未来6个月内，行业指数涨幅低于沪深300指数5%以上； 分析师声明 负责撰写此报告的分析师（一人或多人）承诺本报告所采用的数据均来自我们认为可靠的目前已公开的信息，并通过独立判断并得出结论，力求独立、客观、公平，报告结论不受本公司其他部门和人员以及证券发行人、上市公司、基金公司、证券资产管理公司、特定客户等利益相关方的干涉和影响，特此声明。 免责声明 本报告信息均来源于公开资料或者我们认为可靠的资料，我们力求但不保证这些信息的准确性和完整性。报告内容仅供参考，报告中的信息或所表达观点不构成所涉证券买卖的出价或询价，中邮证券有限责任公司不对因使用本报告的内容而引致的损失承担任何责任。客户不应以本报告取代其独立判断或仅根据本报告做出决策。 中邮证券有限责任公司可发出其它与本报告所载信息不一致及有不同结论的报告。报告所载资料、意见及推测仅反映研究人员于发出本报告当日的判断，可随时更改且不予通告。 中邮证券有限责任公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者其他金融产品等相关服务。 本报告旨在发送给中邮证券有限责任公司的特定客户及其他专业人士。报告版权仅为中邮证券有限责任公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用发布，需注明出处为中邮证券有限责任公司研发部，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。 中邮证券有限责任公司对于本免责申明条款具有修改权和最终解释权。 公司简介 中邮证券有限责任公司（以下简称“公司”）是经中国证券监督管理委员会批准设立，注册地及公司总部设在西安，目前主要从事证券经纪、证券自营、证券投资咨询、证券投资基金销售业务的一家正处于稳健成长中的证券公司。公司股东为：中国邮政集团公司、北京市邮政公司、中国集邮总公司、西安市财政局、西安市莲湖区财政局、西安市阎良区财政局，公司注册资本金为5.6亿元人民币。 公司的前身“西安华弘证券经纪有限责任公司”成立于2002年，从事单一经纪业务。2006年4月，公司完成了第一次增资扩股，引进中国邮政集团公司、北京市邮政公司、中国集邮总公司三家股东；2009年3月，公司新增证券自营和证券投资咨询业务资格，完成了由单一业务范围向多元化经营的突破；2009年10月，经中国证监会和国家工商总局审批同意后，公司在西安市工商局办理了登记注册手续，正式更名为“中邮证券有限责任公司”；2009年10月21日，西安市工商局为公司换发了新的《经营证券业务许可证》；2010年11月，公司取得证券投资基金销售业务资格，使得公司经营业务种类更趋多元化。 公司现下设四个证券营业部，分别为西安南大街证券营业部、西安电子二路证券营业部、阎良人民路证券营业部和北京西直门北大街证券营业部。公司现有员工200余名，保有客户数量5万余人，管理客户资产逾50亿元。 业务简介  证券经纪业务 公司经中国证监会批准，开展证券经纪业务。业务内容包括：证券的代理买卖；代理证券的还本付息、分红派息；证券代保管、鉴证；代理登记开户； 公司为投资者提供现场、自助终端、电话、互联网、手机等多种委托通道。公司开展网上交易业务已经中国证券监督管理委员会核准。 公司全面实行客户交易资金第三方存管。目前存管银行有：中国工商银行、中国建设银行、中国银行、民生银行、兴业银行、招商银行、北京银行、华夏银行。  证券自营业务 公司经中国证监会批准，开展证券自营业务。使用自有资金和依法筹集的资金，以公司的名义开设证券账户买卖依法公开发行或中国证监会认可的其他有价证券的自营业务。自营业务内容包括权益类投资和固定收益类投资。  证券投资咨询业务 公司经中国证监会批准开展证券投资咨询业务。为证券投资者或客户提供证券投资的相关信息、分析、预测或建议。