政策行进时,个股皆惶惶：京细则十五条开始影响自住需求

元富證券(香港)有限公司上海代表處 Masterlink Securities Investment Advisory Co., Ltd 行業深入分析 2011-02-18 105010015020025005/02 05/08 06/03 06/09 07/04 07/10 08/05 08/11 09/06 09/12 10/07-100.0%-50.0%0.0%50.0%100.0%150.0%200.0%250.0%300.0%北京房地产投资YOY05001,0001,5002,0002,5003,0003,50000/0105/0306/0407/0508/0609/0710/08-60%-40%-20%0%20%40%60%80%北京:房屋新开工面积:累计值新开工YOY010002000300040005000600004/01 04/0705/01 05/07 06/01 06/07 07/01 07/07 08/01 08/07 09/01 09/07 10/01 10/07 11/01房地产指数深沪300指数 行業指數表現 資料來源：元富上海 北京新開工增速 資料來源：元富上海 北京房地產投資增速 資料來源：元富上海 政策行進時，個股皆惶惶 京細則十五條開始影響自住需求 „ 相較國八條，京版細則框架無異：京十五條細則與國八條在政府責任、保障房建設、稅收征管、強化差別化住房信貸政策、嚴格住房用地供應管理、合理引導住房需求、約談問責機制、堅持和強化輿論引導八項框架上無異，但針對部分條款予以細化和深入。 „ 北京情況特殊政策從嚴：供給結構變化，投資、新開工近年低增長，北京房價上漲迅猛；北京1月期房成交開始活躍，達151萬平方米，同比增長31.27%，政策對市場化的調整已經明顯喪失耐心後，希望能夠在調控周年之前取得比較正面的效果和評價。 „ 北京政策從嚴之處：1.保障房建設20萬套，公共租賃房配租入住1萬戶以上；2.差別化信貸政策進入住房公積金領域；3.非戶籍無五年社保納稅證明限制購房，實質上開始限制超前的自住購房需求。 „ 新政對北京房地產的影響：未來北京房地產需求僅剩戶籍首套、5年以外非戶籍首套以及零星的戶籍改善型需求，需求下降過於迅猛，預計2011年北京房地產銷售面積可能下滑40%。 „ 對房地產類股的影響：房地產行業已經進入基本面最差的時候，週期性基本面最差帶來長線買點;1月政策出臺後，市場消化的時間可能延續至3月；從相對PE水準看，房地產類股進一步走弱大盤的可能性已經比較小，相對PE偏低僅0.66倍，具有比較大的估值吸引力。政策落地、克服恐懼，故維持行業“正向”評級。 產業評價表 EPS 每股淨值 代號 公司股價2010F2011(F)YoY 2010F 市盈率 市淨率評等目標價000002.SZ萬科A8.3700.640.85 32.83%4.93 9.79 1.70 買進10.20600048.SH保利地產12.9701.051.40 32.70%7.90 9.28 1.64 買進16.80600383.SH金地集團6.8200.530.68 26.53%4.59 10.08 1.49 N/A 000024.SZ招商地產16.6101.221.50 22.80%12.15 11.05 1.37 N/A 000918.SZ嘉凱城8.0800.750.97 29.72%3.07 8.36 2.63 N/A 000402.SZ金融街6.5900.560.68 21.30%6.45 9.76 1.02 N/A 600376.SH首開股份16.0701.171.59 35.32%10.38 10.14 1.55 N/A 601588.SH北辰實業3.5300.130.21 57.19%N/A 17.10 N/A持有4.00000926.SZ福星股份12.2200.690.91 32.24%7.29 13.46 1.68 N/A 資料來源：元富上海 元富證券(香港)上海代表處研究部 2011-02-18 戴凱宇 Research Analyst kairain.sh@masterlink-cn.com. 元富證券(香港)有限公司上海代表處 Masterlink Securities Investment Advisory Co., Ltd 行業深入分析 2011-02-18 2相較國八條，京版細則框架無異 京十五條細則是目前已出臺地方政策中最具有標杆性質的。京十五條細則與國八條在政府責任、保障房建設、稅收征管、強化差別化住房信貸政策、嚴格住房用地供應管理、合理引導住房需求、約談問責機制、堅持和強化輿論引導八項框架上無異，但針對部分條款予以細化和深入，例如在二手房營業稅防止陰陽合同上採用動態調整二手房最低交易價格的辦法；差別化信貸政策涉及住房公積金領域，商貸也賦予銀行進一步調整的權利；“限房價、競地價”不是大力推廣而是全面施行；在合理引導住房需求方面，提出非戶籍不足5年限購的政策；相關政策條款的推出更加嚴格，且更加針對北京的實際情況。京細則十五條開始影響自住需求是我們關注的重點。 國八條與京十五條細則比較 國八條 京十五細則 政府責任 第一季公佈新建住房價格控制目標 將房價控制在合理水準 保障房建設2011年建設保障性住房和棚戶區改造住房1000萬套 “十二五”保障性住房100萬套，2011年保障性住房20萬套以上,公共租賃實物配租1萬戶以上 稅收征管 不足5年全額營業稅 動態調整存量房最低計稅價格;差別化土地增值稅預征率 差別化住房信貸政策 第二套首付不低於60%，利率1.1倍 住房公積金適用,商貸將自主上調整 嚴格住房用地供應管理住房用地供應不低於前2年年均,推廣“限房價、競地價”方式;投資不到25%,不得轉讓土地,兩年無償收回 適用中央條款,保障性住房用地占供地的50%以上，各類保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低70%;中低價位普通商品住房全面施行“限房價、競地價” 合理引導住房需求 戶籍禁三,非戶籍禁二,外地禁買 戶籍禁三,非戶籍禁二,非戶籍稅收證明不足五年禁買,外地禁買 約談問責 機制 約談省級及有關城市人民政府負責人 健全約談問責機制 堅持和強化輿論引導 輿論支持 強化輿論宣傳和正面引導 資料來源：元富上海 元富證券(香港)有限公司上海代表處 Masterlink Securities Investment Advisory Co., Ltd 行業深入分析 北京房價近兩年上漲迅猛 2011-02-18 305,00010,00015,00020,00025,00007/0107/0708/0108/0709/0109/0710/0110/07-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%北京二手房均价YOY 05010015020025005/02 05/08 06/03 06/09 07/04 07/10 08/05 08/11 09/06 09/12 10/07-100.0%-50.0%0.0%50.0%100.0%150.0%200.0%250.0%300.0%北京房地产投资YOY05001,0001,5002,0002,5003,0003,50000/0105/0306/0407/0508/0609/0710/08-60%-40%-20%0%20%40%60%80%北京:房屋新开工面积:累计值新开工YOY 供給結構變化，投資、新開工近年低增長 新開工增速 資料來源：元富上海 投資增速 資料來源：元富上海 北京房地產價格近兩年上漲迅猛，2007年1月北京二手房成交均價僅10,328元/平方米,2009年初也僅為13,419元/平方米，但至2010年12月北京二手房成交均價已經達到23,661元/平方米,即使在2010年兩次嚴厲調控的情況下，全年依然上漲32.62%，且全年沒有出現階段回落。2011年1月，北京二手房量價齊增，成交量同比大漲84.5%，均價為23,962元/平米，環比漲幅2.42%連續上行出現第六個月，同比2010年同期上漲34.33%。如果不出臺第三次調控措施，北京房地產價格很可能出現急速上漲。 北京二手房成交均價 資料來源：元富上海 2004-2006年，北京房地產新開工面積維持在年3,000萬平米附近，2006年以後則下降至每年不足2,500萬平方米，如果考慮奧運因素、市政因素導致的拆遷，能夠成為市場增量的供給則更少。在住宅投資的增長方面，北京從2000年288億的住宅年投資額上升至2005年1,525億的年投資額，年複合增長率達39.5%，但2005年以後，與新開工面積情況相同出現增長停滯。從1990年-2009年北京房屋竣工結構情況看，合計竣工面積3,1941.5萬平方米，其中商業和寫字樓分別為2,212.9萬平方米和2530.9萬平方米，住宅竣工23,045.5萬平米，占72%，而目前住宅竣工比重為60%，低於歷史平均數據；2000年北京商業和辦公竣工面積占整體竣工面積10%，而2009年這一比重已經上升至23.8%，供給結構的變化也是造成北京住宅供應相對緊張的重要原因之一。與北京房地產住宅銷售面積相比，北京住宅竣工面積長期高於銷售面積，從1991年至2009年僅2006年和2009年住宅銷售面積大於竣工面積，供需差距並不十分明顯，除了供需關係對北京房地產價格的推動以外，不斷擴張的城市圈也造成北京房地產價格從中心向周遍擴散型上漲：北京四環距離中心平均8公里，2003年全線通車的五環平均10公里，2009年完成的六環則達到距離中心15-20公里，城市基礎設施建設特別是交通的改善也導致了房地產價格的上漲。 元富證券(香港)有限公司上海代表處 Masterlink Securities Investment Advisory Co., Ltd 行業深入分析 期房可售面積回升緩慢，1月簽約面積上升迅猛，導致政策出臺嚴厲 2011-02-18 40500,0001,000,0001,500,0002,000,0002,500,0003,000,00006/01 06/07 07/01 07/07 08/0108/07 09/01 09/07 10/01 10/07 11/01-100.0%-50.0%0.0%50.0%100.0%150.0%200.0%北京期房网上签约YOY010000000020000000030000000040000000050000000060000000006/05 06/11 07/05 07/11 08/05 08/11 09/05 09/11 10/05 10/11-80.0%-60.0%-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%期房可售YOY北京期房可售住宅面積 資料來源：元富上海 與國八條相比主要的從嚴點 自2006年以來，北京期房可售面積出現比較明顯的下降，即使在全國供應量較大的2010年，北京期房可售面積仍然維持歷史較低水準，但2011年開始新開工逐步進入期房銷售，可售期房已經出現逐步回升的跡象。調控對市場的回暖是十分警覺的：北京1月期房成交開始活躍，達151萬平方米，同比增長31.27%，對市場化的調整已經明顯喪失耐心後，政策希望能夠在調控周年之前取得比較正面的效果和評價，這就更堅定了北京房地產調控細則從嚴出臺的決心。 北京期房簽約情況 資料來源：元富上海 1.保障房建設20萬套，公共