中国房地产业：「京十五条」力度比「国八条」严格

中国房地产业中国房地产业中国房地产业中国房地产业 「「「「京十五条京十五条京十五条京十五条」」」」力度比力度比力度比力度比「「「「国八条国八条国八条国八条」」」」严格严格严格严格 行业小报告 行业评级：同步同步同步同步→ 2011年年年年2月月月月17日日日日 事项事项事项事项：：：： 北京推出15条调控房地产市场细则 ，被称为「京十五条」： 1) 进一步收紧限购令范围，未有连续5年缴税的外籍家庭不得买房； 2) 二套房贷的限制条款则与「国八条」指引相符 3) 是次从行政手段压抑市场需求，估计短期对北京房价和成交量带来压力； 4) 内房股短期气氛将再次转趋负面，直至公布去年全年业绩才有望逆转。 何志忠何志忠何志忠何志忠，，，，CFA toni.ho@bocomgroup.com Tel:：（852）3710 3220 从彭博信息下载本公司之研究报告：BOCM〈enter〉 要点要点要点要点：：：：
「「「「京十五条京十五条京十五条京十五条」」」」之限购令的力度比之限购令的力度比之限购令的力度比之限购令的力度比「「「「国八条国八条国八条国八条」」」」更为严格更为严格更为严格更为严格，，，，二套房贷条款则紧二套房贷条款则紧二套房贷条款则紧二套房贷条款则紧随随随随「「「「国八条国八条国八条国八条」」」」指引指引指引指引。。。。被称为京版「国八条」的加强北京房地产市场调控工作通知出台，共有15条细则，所以又被称为「京十五条」。 当中最重要的焦点，在于进一步收紧限购令的规则，以及严格执行二套房贷的条款。 限购令限购令限购令限购令：：：： 本地户籍家庭本地户籍家庭本地户籍家庭本地户籍家庭：：：： - 已拥有2套或以上住房的家庭，不得购买住房； - 已拥有1套或未拥有住房的家庭，限购1套住房 非本地户籍家庭非本地户籍家庭非本地户籍家庭非本地户籍家庭(外籍家庭外籍家庭外籍家庭外籍家庭)：：：： - 已拥有1套或以上住房的家庭，不得购买住房； - 未拥有住房而连续5年在北京缴纳社会保险或个人所得税之家庭，可购买1套住房； - 未拥有住房但未能提供所需缴税证明者，亦不得购买住房 二套房贷限制二套房贷限制二套房贷限制二套房贷限制：：：： 首付比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，其他如公积金贷款的首付比例亦不得低于60%，上述均与「国八条」的指引相符。
从行政手段压抑市场需求从行政手段压抑市场需求从行政手段压抑市场需求从行政手段压抑市场需求，，，，北京房价和成交量短期将受压北京房价和成交量短期将受压北京房价和成交量短期将受压北京房价和成交量短期将受压。。。。我们认为自去年北京市率先推出「限购令」所见，北京在推行调控措施方面，一直是持积极和领先的态度。是次出台的「京十五条」，焦点在于其提高了限购令的调控力度。对于外籍家庭，除了需要本身没持有住房外，同时需要连续五年缴税，方可拥有购买1套住房的资格。这项条款明显比「国八条」的指引更为严格。 我们认为这是从行政手段压抑外籍家庭的市场需求，理论上有机会对北京的房价和成交量造成下跌的压力。至于实际影响如何，则要视乎这类购买者在市场需求的比重。我们预计整体房价和成交量在短期会受压，其后则依靠本地家庭的刚性需求支持而逐步复苏。
行业气氛短期将再次转趋负面行业气氛短期将再次转趋负面行业气氛短期将再次转趋负面行业气氛短期将再次转趋负面，，，，直至公布去年全年业绩才有望逆转直至公布去年全年业绩才有望逆转直至公布去年全年业绩才有望逆转直至公布去年全年业绩才有望逆转。。。。尽管开发商近期相继公布一月份理想的销售成绩，然而二月份春节期间为市场的传统淡季，加上是次政策出台的影响，我们预期短期内行业气氛将再次转趋负面，直至开发商公布理想的FY10业绩才有望逆转。我们维持”同步”的行业评级。 行业估值与推荐行业估值与推荐行业估值与推荐行业估值与推荐 PB（（（（X））））当前价当前价当前价当前价目标价目标价目标价目标价10F11F10F11F10F（（（（HK$）））） （（（（HK$））））华润置地1109.HK0.850 0.978 15.213.21.612.9218.74买入越秀地产123.HK0.151 0.182 10.78.80.81.842.77买入SOHO中国410.HK0.711 0.5877.18.61.35.787.82买入复地集团2337.HK0.348 0.3978.67.51.13.413.50中性首创置业2868.HK0.364 0.4206.25.40.92.603.54买入世茂房地产813.HK1.060 1.3179.17.31.311.0013.96中性远洋地产3377.HK0.353 0.425 12.110.00.94.865.45中性富力地产2777.HK1.060 1.4909.06.41.710.9211.60中性绿城中国3900.HK0.989 1.5357.95.11.28.947.47沽出*华润置地的EPS以HK$作为单位公司名称公司名称公司名称公司名称EPS（（（（RMB））））PE（（（（X））））评级评级评级评级股票编号股票编号股票编号股票编号 资料来源：公司、交银国际 中國房地産業中國房地産業中國房地産業中國房地産業 2011年年年年2月月月月17日日日日 「「「「京十五條京十五條京十五條京十五條」」」」力度比力度比力度比力度比「「「「國八條國八條國八條國八條」」」」嚴格嚴格嚴格嚴格 從彭博資訊下載本公司之研究報告：BOCM〈enter〉 頁 2 表表表表1：：：：行业估值表行业估值表行业估值表行业估值表 当前价当前价当前价当前价目标价目标价目标价目标价潜在变幅潜在变幅潜在变幅潜在变幅资产净值资产净值资产净值资产净值股价股价股价股价////资产净值资产净值资产净值资产净值净负债率 净负债率 净负债率 净负债率 (%)(%)(%)(%)（（（（HK$）））） （（（（HK$））））(%)(%)(%)(%)（（（（HK$））））(%)(%)(%)(%)1H10华润置地1109.HK买入买入买入买入12.9218.7445%20.98-38%46%越秀地产123.HK买入买入买入买入1.842.7751%3.96-54%59%SOHO中国410.HK买入买入买入买入5.787.8235%9.20-37%净现金复地集团2337.HK中性中性中性中性3.413.503%4.35-22%118%首创置业2868.HK买入买入买入买入2.603.5436%5.07-49%71%世茂房地产813.HK中性中性中性中性11.0013.9627%19.95-45%81%远洋地产3377.HK中性中性中性中性4.865.4512%7.79-38%68%富力地产2777.HK中性中性中性中性10.9211.606%17.58-38%105%绿城中国3900.HK沽出沽出沽出沽出8.947.47-16%11.49-22%208%评级评级评级评级公司名称公司名称公司名称公司名称股票编号股票编号股票编号股票编号 FY09FY10FFY11FFY12FFY09FY10FFY11FFY12FFY09FY10FFY11FFY12F华润置地21.015.213.210.91.71.61.51.41.82.02.12.4越秀地产24.110.78.86.70.90.80.80.75.82.83.44.5SOHO中国15.57.18.66.91.51.31.11.04.04.23.54.4复地集团18.38.67.55.61.31.11.00.92.02.32.73.6首创置业9.76.25.45.21.00.90.80.74.85.66.56.8世茂房地产12.09.17.36.61.41.31.11.03.43.03.43.8远洋地产17.812.110.07.60.90.90.90.92.12.32.83.5富力地产12.69.06.46.11.81.71.51.43.83.95.15.1绿城中国15.27.95.13.51.31.21.10.94.02.53.95.7公司名称公司名称公司名称公司名称核心市盈率核心市盈率核心市盈率核心市盈率（（（（X））））市账率市账率市账率市账率（（（（XXXX））））股息率股息率股息率股息率 (%) FY10FFY11FFY12F CAGRFY09FY10FFY11FFY12FFY09FY10FFY11FFY12F华润置地37.915.020.724.235.835.836.136.48.010.511.712.8越秀地产125.920.631.953.234.736.637.338.23.97.710.213.2SOHO中国117.9-17.425.431.252.047.948.249.09.817.813.014.2复地集团113.513.934.848.629.533.633.934.47.013.213.415.7首创置业55.015.35.123.432.034.635.532.711.614.514.813.9世茂房地产31.924.311.322.234.538.939.239.111.914.115.515.0远洋地产47.620.631.232.730.130.230.430.17.98.19.412.1富力地产39.640.65.427.431.633.333.933.514.518.623.322.2绿城中国92.755.245.163.126.527.128.529.98.515.120.925.9毛利率毛利率毛利率毛利率（（（（%%%%））））每股核心純利增長每股核心純利增長每股核心純利增長每股核心純利增長（（（（%%%%））））公司名称公司名称公司名称公司名称股本回報率股本回報率股本回報率股本回報率（（（（%%%%）））） 资料来源: 交银国际 中國房地産業中國房地産業中國房地産業中國房地産業 2011年年年年2月月月月17日日日日 「「「「京十五條京十五條京十五條京十五條」」」」力度比力度比力度比力度比「「「「國八條國八條國八條國八條」」」」嚴格嚴格嚴格嚴格 從彭博資訊下載本公司之研究報告：BOCM〈enter〉 頁 3 交银国际交银国际交银国际交银国际 www.bocomgroup.com 香港中环德辅道中68号万宜大厦九楼 总机: (852) 3710 3328；传真: (852) 3426 9702 北京市东城区长安街1号东方广场E1楼312室 总机: (86-10) 8518 4068 评级定义评级定义评级定义评级定义 公司评级公司评级公司评级公司评级 买入: 预期股价于12个月内上升超过20% 长线买入: 预期股价于12个月以上时间上升超过20% 中性: 预期股价波幅在±20％之间 沽出: 预期股价于12个月内下跌超过20% 行业评级行业评级行业评级行业评级 领先: 预期行业指数于12个月内超过大市涨幅10%以上 同步