每周房地产销售快讯：利率上调后,销售量有所下降

中国中国中国中国 ／／／／香港香港香港香港 中国房地产中国房地产中国房地产中国房地产 仔细阅读最后一页的分析师声明和其它重要披露 每周房地产销售快讯每周房地产销售快讯每周房地产销售快讯每周房地产销售快讯（（（（2010年年年年10月月月月18-24日日日日）））） 2010年年年年10月月月月25日日日日 利率上调后利率上调后利率上调后利率上调后，，，，销售量销售量销售量销售量有所有所有所有所下降下降下降下降 行业评级行业评级行业评级行业评级：：：： 增持增持增持增持 (维持不变维持不变维持不变维持不变)
在过去一周，中国10个主要城市一级市场的房地产销售量有所下降，总体销售建筑面积环比下降9.5%，部分原因是上周二晚央行出人意料地将利率上调25个基点。
环渤海地区的成交量降幅居前，其中北京环比下降28.5%。珠三角和长三角 地区成交量的降幅紧随其后，环比分别平均下降15.1%和13.1%。由于 西部地区的政策环境宽松，该区 的成交量平均环比增长9.6%，部分抵消了上述地区的降幅。
10月19日，中国人民银行宣布将存、贷款利率分别上调25个基点 ，以缓 和通胀预期。但由于加息行动出乎市场预期，这可能 会打压市场情绪，减低 成交量 。与此同时，利息成本的上升加重了负债率较高的开发商的负担，逼使他们考虑降低售价以提高销售量，弥补 成本的上升。假设央行在今年年底之前不会再度加息，我们认为这次 加息 只会 对每月按揭还款额和房产需求带来轻微影响。利率和通胀率之间的差额可能促使央行于明年进一步加息，但这会循序渐进地进行，以免 影响市场健康发展。
截至上周，已有14个城市出台了规范房地产的新政策，当中包括规定一户家庭只能新购一套住房。政府的目的旨在抑制房地产需求和价格。随着按揭 首付款的上调，我们认为紧缩政策将对市场带来实质性的影响，而仍在讨论的房产税可能是下一出台的措施。
我们预计短期内成交量将继续下滑，主要原因是政府新政的影响将逐步在市场反映。由于市场预计央行可能会在年底前再度加息，市场情绪至少在未来一个月或更长的时间都会 较为负面。我们对净负债率较高的开发商较为谨慎，因为他们对利率的上调最为敏感，其中包括富力地产（2777 HK，中性 ）和绿城中国（3900 HK，中性）。
我们的行业首选股我们的行业首选股我们的行业首选股我们的行业首选股是是是是在销售旺季取得较高合同销售额，财务状况因而 改善的开发商，包括雅居乐地产（3383 HK，优于大市）和恒盛地产（845 HK，优于大市 ）。 我们认为，如果通胀得到控制，且短期内央行不会进一步加息，一旦股市反弹，这两家公司将会带头上升。 评级和目标价评级和目标价评级和目标价评级和目标价 公司公司公司公司 股票股票股票股票 代码代码代码代码 股价股价股价股价 （（（（港元港元港元港元）））） 评级评级评级评级 目标价目标价目标价目标价 （（（（港元港元港元港元））））上升潜力上升潜力上升潜力上升潜力 （（（（%）））） 雅居乐地产 3383 HK 9.63 优于大市 12.00 24.6 中渝置地 1224 HK 3.15 优于大市 4.27 35.6 中国海外发展 688 HK 16.32 中性 17.00 4.2 碧桂园 2007 HK 2.84 中性 2.82 (0.9) 华润置地 1109 HK 15.74 优于大市 19.51 24.0 恒盛地产 845 HK 2.54 优于大市 3.58 40.8 绿城中国 3900 HK 8.88 中性 8.38 (5.6) 合景泰富 1813 HK 6.31 优于大市 7.40 17.2 五矿建设 230 HK 1.65 优于大市 2.05 24.5 富力地产 2777 H 11.24 中性 13.06 16.2 人和商业 1387 HK 1.52 优于大市 2.33 53.1 世茂房地产 813 HK 12.74 优于大市 17.46 37.0 远洋地产 3377 HK 5.48 中性 5.55 1.3 瑞安房地产 272 HK 4.01 中性 4.23 5.5 上置集团 1207 HK 0.81 优于大市 1.98 144.4 2010年10月25日收盘价 信息来源：彭博，建银国际证券预测 各大城市销售量的比较各大城市销售量的比较各大城市销售量的比较各大城市销售量的比较 (28)%39%13%6%4% (3)% (7)% (12)% (37)%(70)%0200,000400,000600,000800,0001,000,0001,200,000深圳 成都 重庆 杭州 天津 上海 苏州 北京 南京 广州平方米平方米平方米平方米(80)%(60)%(40)%(20)%0%20%40%60%上周 （左轴 ）本周 （左轴 ）周环比 （右轴 ）信息来源：中国房地产数据库 陈嘉祺陈嘉祺陈嘉祺陈嘉祺 (852) 2582 6123 edmondc@ccbintl.com 王箫王箫王箫王箫 (8610) 6652 3735 wangxiao@ccbintl.com 每周房地产销售快讯每周房地产销售快讯每周房地产销售快讯每周房地产销售快讯 2010年年年年10月月月月25日日日日 2 每周房地产成交量每周房地产成交量每周房地产成交量每周房地产成交量 平均每周成交量平均每周成交量平均每周成交量平均每周成交量（（（（平方米平方米平方米平方米）））） 09年一季度年一季度年一季度年一季度 09年二季度年二季度年二季度年二季度 09年三季度年三季度年三季度年三季度 09年四季度年四季度年四季度年四季度 2010年年年年8月月月月 2010年年年年9月月月月 10月月月月18-24日日日日 环比上周环比上周环比上周环比上周（（（（%）））） 环渤海地区环渤海地区环渤海地区环渤海地区 北京 179,846 326,631 285,400 286,285 114,775 223,940 150,200 (28.5) 天津 157,700 272,600 313,946 288,658 161,325 211,260 264,500 (3.4) 长三角地区长三角地区长三角地区长三角地区 上海 323,915 615,346 547,277 523,785 305,475 397,140 418,300 (6.7) 南京 126,213 212,254 206,992 262,077 84,450 130,960 182,000 (36.9) 杭州 66,538 210,277 129,023 145,715 90,750 130,380 87,300 3.7 苏州 100,285 207,500 192,815 206,146 91,425 165,480 149,300 (12.3) 珠三角地区珠三角地区珠三角地区珠三角地区 广州 195,026 277,031 169,400 211,531 158,350 278,660 245,200 (69.6) 深圳 131,827 168,700 93,962 102,177 58,125 121,140 76,500 39.3 西部地区西部地区西部地区西部地区 重庆 356,338 511,669 457,723 531,069 424,450 569,840 957,900 6.1 成都 210,469 259,646 244,262 416,669 164,925 223,940 404,000 13.2 平均值平均值平均值平均值 165,405 245,274 293,520 (9.5) 信息来源：中国房地产数据库 每周房地产销售快讯每周房地产销售快讯每周房地产销售快讯每周房地产销售快讯 2010年年年年10月月月月25日日日日 3 中国房地产行业评级和估值中国房地产行业评级和估值中国房地产行业评级和估值中国房地产行业评级和估值 股票股票股票股票 市值市值市值市值 （（（（百万百万百万百万 股价股价股价股价 净资产值净资产值净资产值净资产值 当前净资当前净资当前净资当前净资产值折让产值折让产值折让产值折让 目标价目标价目标价目标价 涨幅涨幅涨幅涨幅 目标净目标净目标净目标净资产值资产值资产值资产值折让折让折让折让 土地储备土地储备土地储备土地储备 （（（（百万百万百万百万 2009年净负债年净负债年净负债年净负债比率比率比率比率 ，，，，除非除非除非除非 另有说明另有说明另有说明另有说明 财务财务财务财务 净利润净利润净利润净利润 （（（（百万元百万元百万元百万元 ）））） 2010年年年年 市盈率市盈率市盈率市盈率 2010年年年年 市帐率市帐率市帐率市帐率 2010年年年年 收益率收益率收益率收益率 2009年年年年 合约销售合约销售合约销售合约销售 （（（（人民币人民币人民币人民币 年初至今年初至今年初至今年初至今 合约销售合约销售合约销售合约销售 （（（（人民币人民币人民币人民币 2010年合约年合约年合约年合约销售目标销售目标销售目标销售目标 （（（（人民币人民币人民币人民币 已实现已实现已实现已实现 数据数据数据数据 公司公司公司公司 代码代码代码代码 美元美元美元美元 ）））） （（（（港元港元港元港元 ））））（（（（港元港元港元港元 ）））） （（（（%）））） 评级评级评级评级 （（（（港元港元港元港元 ））））（（（（%）））） （（（（%）））） 平方米平方米平方米平方米 ）））） （（（（%）））） 货币货币货币货币 FY09A FY10F FY11F （（（（倍倍倍倍）））） （（（（倍倍倍倍）））） （（（（%）））） 十亿元十亿元十亿元十亿元 ）））） 十亿元十亿元十亿元十亿元 ）））） 十亿元十亿元十亿元十亿元 ）））） 百分比百分比百分比百分比 直至直至直至直至 业务范围业务范围业务范围业务范围 雅居乐地产 3383 HK 4,309 9.63 16.00 (39.8) 优于大市 12.00 24.6 (25) 32.2 53.0 人民币 1,865 2,796 3,355 10.8 1.9 2.7 22.6 17.1 24.2 70.7 9月 全国 中渝置地 1224 HK 1,039 3.15 7.12 (55.8) 优于大市 4.27 35.6 (40) 8.5 净现金 港元 (51) 163 332 45.0 0.7 1.5 1.7 4.7# 3.4 137.1 9月 西部 中国海外发展 688 HK 17,184 16.32 21.00 (22.3) 中性 17.00 4.2 (19) 30.6 48.4 港元 6,552 6,881 8,830 17.0 2.6 1.2 41.9 40.6 50.7 80.1 9月 全国 碧桂园 2007 HK 6,110 2.84 3.91 (27.4) 中性 2.82 (0.9) (28) 42.8 40.4 人民币 2,080 2,738 3,668 15.1 1.8 2.4 23.2 21.8 30.0 72.7 9月 全国 华润置地 1109 HK 10,218 15.74 21.68 (27.4) 优于大市 19.51 24.0 (10) 22.6 46.1 港元 3,867 3,529 4,845 19.7 1.9 1.1 25.1 14.0 20.0 70.0 9月 全国 恒盛地产 845 HK 2,550 2.54 5.77 (56.0) 优于大市 3.58 40.8 (38) 16.9 63.0 人民币 2,366 2,473 3,017 7.0