每周房地产销售快讯：售价合理,销售量依然强劲

中国中国中国中国 ／／／／香港香港香港香港 中国房地产中国房地产中国房地产中国房地产 仔细阅读最后一页的分析师声明和其它重要披露 每周房地产销售快讯每周房地产销售快讯每周房地产销售快讯每周房地产销售快讯（（（（2010年年年年11月月月月15-21日日日日）））） 2010年年年年11月月月月22日日日日 售价合理售价合理售价合理售价合理，，，，销售量依然强劲销售量依然强劲销售量依然强劲销售量依然强劲 行业评级行业评级行业评级行业评级：：：： 增持增持增持增持 （（（（维持不变维持不变维持不变维持不变））））
在过去一周，中国10个主要城市的房地产销售量表现良好，总体销售建筑面积环比增长14.1%。一级市场成交量有所上升的部分原因是开发商担心政府将出台新一轮的紧缩政策，因而 将楼盘的售价定在合理的水平。
珠三角地区的成交量增幅最大，其中深圳和广州环比分别飙升40.6%和20.2%；长三角地区的成交量紧接其后，上升22.6%，而西部地区则轻微增长1.5%。
11月19日，中国人民银行宣布将存款准备金率再度上调50个基点以降低流动性，这为负债率较高的开发商带来了更多压力。
11月17日，我们拜访了万科（200002 CH，未予评级），我们均赞同尽管紧缩政策持续并产生一定的影响，但供需走势仍将主导市场动向。此外 ，鉴于2009年下半年的新开工面积较高且相关项目开始陆续投入市场 ，今年9月份以来供应量逐渐增加，房屋供应开始大于需求。但我们认为，对高质量楼盘的需求仍将较为强劲，而且开发商因为担心政府可能加大紧缩政策 的力度 ，所以 不敢轻易提高售价 。因此 ，我们认为未来几周的房价仍将保持稳定。
我们还前往北京和天津，与首创置业（2868 HK，未予评级）的管理层进行了会晤。京津之行再度证明需求仍然强劲 。该公司在北京开发的芭蕾雨•悦都项目受到市场热捧，上周 发售的400套住房 ，共吸引了3,000名买家排队购买；在天津的福特纳湾项目的售楼处也吸引了众多潜在买家查询详情。这表明 ，如果售价合理，且楼盘质量较高，市场需求仍将保持强劲。
展望未来，由于上调存款准备金率仍有一定的影响，我们认为成交量将保持平稳 。进一步 加息 的预期目前可能已被售价的适度调整所抵消。
尽管市场担心央行会继续加息并上调存款准备金率，但我们仍然看好财政实力雄厚的开发商，因为他们有能力应对未来可能出现的高利率环境。我们看好净现金状况良好的中渝置地（1224 HK，优于大市）， 但对净负债率较高的开发商，例如绿城中国（3900 HK，中性 ）和富力地产（2777 HK，中性 ）， 则较为审慎，因为他们的净负债率超过100%。在今年年底或明年年初加息周期发挥影响时，它们的高负债率可能会增加其利息支出，从而加大它们所面临的风险。 评级和目标价评级和目标价评级和目标价评级和目标价 公司公司公司公司 股票股票股票股票 代码代码代码代码 股价股价股价股价 （（（（港元港元港元港元）））） 评级评级评级评级 目标价目标价目标价目标价 （（（（港元港元港元港元））））上升潜力上升潜力上升潜力上升潜力 （（（（%）））） 雅居乐地产 3383 HK 11.04 优于大市 12.41 12.4 中渝置地 1224 HK 3.04 优于大市 4.27 40.5 中国海外发展 688 HK 15.56 中性 17.00 9.3 碧桂园 2007 HK 2.99 中性 2.82 (5.8) 华润置地 1109 HK 14.58 优于大市 19.51 33.8 恒盛地产 845 HK 2.95 优于大市 3.58 21.3 绿城中国 3900 HK 8.70 中性 8.38 (3.6) 合景泰富 1813 HK 6.28 优于大市 7.40 17.8 五矿建设 230 HK 1.50 优于大市 2.05 36.9 富力地产 2777 HK 10.86 中性 13.06 20.2 人和商业 1387 HK 1.50 优于大市 1.79 19.3 世茂房地产 813 HK 12.50 优于大市 17.46 39.7 远洋地产 3377 HK 4.95 中性 5.55 12.1 瑞安房地产 272 HK 3.90 中性 4.23 8.5 上置集团 1207 HK 0.78 优于大市 1.98 153.8 2010年11月22日收盘价 信息来源：彭博，建银国际证券预测 各大城市销售量的比较各大城市销售量的比较各大城市销售量的比较各大城市销售量的比较 61%41%20%17%16%14%(1)%(4)%(11)%(12)%050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000400,000450,000500,000南京深圳广州杭州上海重庆天津苏州成都北京平方米平方米平方米平方米(20)%(10)%0%10%20%30%40%50%60%70%上周 (左轴)本周 (左轴)环比 (右轴 ) 信息来源：中国房地产数据库 陈嘉祺陈嘉祺陈嘉祺陈嘉祺 (852) 2582 6123 edmondc@ccbintl.com 王箫王箫王箫王箫 (8610) 6652 3735 wangxiao@ccbintl.com 每周房地产销售快讯每周房地产销售快讯每周房地产销售快讯每周房地产销售快讯 2010年年年年11月月月月22日日日日 2 每周房地产成交量每周房地产成交量每周房地产成交量每周房地产成交量 平均每周成交量平均每周成交量平均每周成交量平均每周成交量（（（（平方米平方米平方米平方米）））） 09年一季度年一季度年一季度年一季度 09年二季度年二季度年二季度年二季度 09年三季度年三季度年三季度年三季度 09年四季度年四季度年四季度年四季度 2010年年年年9月月月月 2010年年年年10月月月月 11月月月月15-21日日日日 环比上周环比上周环比上周环比上周（（（（%）））） 环渤海地区环渤海地区环渤海地区环渤海地区 北京 179,846 326,631 285,400 286,285 223,940 174,950 125,700 (11.9) 天津 157,700 272,600 313,946 288,658 208,390 264,238 246,200 (1.0) 长三角地区长三角地区长三角地区长三角地区 上海 323,915 615,346 547,277 523,785 397,140 425,350 382,200 16.0 南京 126,213 212,254 206,992 262,077 130,960 185,225 164,300 61.2 杭州 66,538 210,277 129,023 145,715 130,380 87,275 104,800 17.2 苏州 100,285 207,500 192,815 206,146 165,480 171,800 116,800 (4.2) 珠三角地区珠三角地区珠三角地区珠三角地区 广州 195,026 277,031 169,400 211,531 278,660 432,875 154,400 20.2 深圳 131,827 168,700 93,962 102,177 121,140 84,875 58,900 40.6 西部地区西部地区西部地区西部地区 重庆 356,338 511,669 457,723 531,069 569,840 637,975 436,100 13.5 成都 210,469 259,646 244,262 416,669 223,940 354,675 374,400 (10.6) 平均值平均值平均值平均值 244,987 281,924 216,380 14.1 信息来源：中国房地产数据库 每周房地产销售快讯每周房地产销售快讯每周房地产销售快讯每周房地产销售快讯 2010年年年年11月月月月22日日日日 3 中国房地中国房地中国房地中国房地产行业评级和估值产行业评级和估值产行业评级和估值产行业评级和估值 股票股票股票股票 市值市值市值市值 （（（（百万百万百万百万 股价股价股价股价 净资产值净资产值净资产值净资产值 当前净资当前净资当前净资当前净资产值折让产值折让产值折让产值折让 目标价目标价目标价目标价 涨幅涨幅涨幅涨幅 目标净目标净目标净目标净资产值资产值资产值资产值折让折让折让折让 土地储备土地储备土地储备土地储备 （（（（百万百万百万百万 2009年净负债年净负债年净负债年净负债比率比率比率比率 ，，，，除非除非除非除非 另有说明另有说明另有说明另有说明 财务财务财务财务 净利润净利润净利润净利润 （（（（百万元百万元百万元百万元 ）））） 2010年年年年 市盈率市盈率市盈率市盈率 2010年年年年 市帐率市帐率市帐率市帐率 2010年年年年 收益率收益率收益率收益率 2009年年年年 合合合合同同同同销售销售销售销售 （（（（人民币人民币人民币人民币 年初至今年初至今年初至今年初至今 合合合合同同同同销售销售销售销售 （（（（人民币人民币人民币人民币 2010年合年合年合年合 同同同同销售目标销售目标销售目标销售目标 （（（（人民币人民币人民币人民币 已实现已实现已实现已实现 数据数据数据数据 公司公司公司公司 代码代码代码代码 美元美元美元美元 ）））） （（（（港元港元港元港元 ））））（（（（港元港元港元港元 ）））） （（（（%）））） 评级评级评级评级 （（（（港元港元港元港元 ））））（（（（%）））） （（（（%）））） 平方米平方米平方米平方米 ）））） （（（（%）））） 货币货币货币货币 FY09A FY10F FY11F （（（（倍倍倍倍）））） （（（（倍倍倍倍）））） （（（（%）））） 十亿元十亿元十亿元十亿元 ）））） 十亿元十亿元十亿元十亿元 ）））） 十亿元十亿元十亿元十亿元 ）））） 百分比百分比百分比百分比 直至直至直至直至 业务范围业务范围业务范围业务范围 雅居乐地产 3383 HK 4,944 11.04 16.54 (33.3) 优于大市 12.41 12.4 (25) 32.2 53.0 人民币 1,865 2,796 3,355 12.4 2.2 2.4 22.6 22.6 24.2 93.4 10月 全国 中渝置地 1224 HK 1,004 3.04 7.12 (57.3) 优于大市 4.27 40.5 (40) 8.5 净现金 港元 (51) 163 332 43.4 0.7 1.6 1.7 5.3# 3.4 155.2 10月 西部 中国海外发展 688 HK 16,398 15.56 21.00 (25.9) 中性 17.00 9.3 (19) 30.6 48.4 港元 6,552 6,881 8,830 16.2 2.6 1.2 41.9 46.8 50.7 92.3 10月 全国 碧桂园 2007 HK 6,439 2.99 3.91 (23.5) 中性 2.82 (5.8) (28) 42.8 40.4 人民币 2,080 2,738 3,668 15.9 1.9 1.1 23.2 26.9 30.0 89.7 10月 全国 华润置地 1109 HK 10,128 14.58 21.68 (32.7) 优于大市 19.51 33.8 (10) 22.6 46.1 港元 3,867 3,529 4,845 19.4 1.7 1.1 25.1 14.0 20.0 70.0 9月 全国 恒盛地产 845 HK 2,964 2.95 5.77 (48.9