敬请阅读正文之后的免责声明 民族证券 第1页 行业研究报告 行业研究报告 2010年06月24日 分析师： 崔娟 执业证书编号： S0050206060084 Tel： 010-59355903 Email： cuij@chinans.com.cn 地址： 北京市金融大街5号新盛大厦7层(100140) 调整态势已逐步确立，宏观因素不确定性增多 房地产行业2010年下半年投资策略 投资要点 房地产 投资评级 本次评级： 中性 跟踪评级： 维持 ● 1、去杠杆化是房地产调控政策的核心。在历次房地产调控中，房地产信贷的调整无疑是调控政策的重点和核心。房地产信贷的收紧使房地产信贷杠杆缩小，从而抑制房地产市场需求；同样，房地产信贷的放松可以有效刺激房地产需求的膨胀。本次房地产信贷调控的严厉程度可以说史无前例。除了收紧房地产信贷，本次调控涵盖土地供应、房地产税收、保障房建设等方面，调控力度之大、覆盖范围之广前所未有。 ● 2、在一系列调控政策出台之后，全国房地产市场销售面积和销售均价同比增速均有所下滑，一线城市销售面积环比出现持续下降，同比降幅不断增大，房地产成交市场调整态势已逐步确立。对于销售价格而言，在开发商现金流压力逐步增大、再融资闸门迟迟未开以及土地增值税执行力度增大等影响下，降价已是大势所趋。 ● 3、目前国际和国内宏观经济环境具有较强的不确定性。一方面，欧债危机使得本已出现好转的外围市场前景预期下降，是否会引发国内宏观政策尤其是房地产市场调控政策的放松有一定不确定性。另一方面，通货膨胀压力和二次探底风险并存，是否加息以及何时加息将影响房地产市场调整时间。 ● 4、人民币重启汇改进程对调整趋势无实质性影响。央行进一步推进人民币汇率改革符合前期预期，并不是一个超预期事件。人民币恢复小幅渐进升值对于房地产板块会形成良好的心理预期，但短期看很难落实到房地产公司的经营层面。当然长期来看，人民币逐步升值会加大国内和国外市场的投资需求。但在目前房地产信贷执行严厉程度可以说史无前例的情况下，投资需求很难释放，因此对已形成的调整趋势并无实质性影响。 ● 5、房地产税短期出台的迫切性有所降低。由于目前国家已采取了一系列调控措施来遏制楼市非理性上涨，而目前房地产市场也已呈现高位回落趋势，因此从短期来看开征房地产税的迫切性有所降低，但从中长期趋势看，房地产税的开征有助于遏制投资投机性需求的高涨，有利于房地产市场的健康稳定发展。 ● 6、我们认为，在调控重拳出击之下，房地产市场的调整态势已经确立，但宏观环境的不确定因素将影响调整的幅度和时间，不排除宏观调控政策因经济下行风险增加而出现松动，另外是否加息以及何时加息将影响房地产市场调整时间。从板块估值情况看，目前仍有下跌空间。我们维持对行业的“中性”评级。个股选择上，可逢低关注布局二、三线城市较多的万科A和保利地产、安全边际较高的滨江集团和苏宁环球。 市场数据 房地产行业指数 2663.53 沪深300指数 2758.50 上证指数 2569.87 深证成指 10256.27 中小板指数 5759.63 行业指数相对沪深300表现 2009/6/24～2010/6/24-32%-21%-10%1%12%09/609/909/1210/3沪深300房地产 相关研究 《销售增速将逐步回落，资金压力已明显增大—房地产行业5月份投资月报》，2010年5月17日 《资金压力骤然增大，盈利增速将明显回落—房地产行业年报季报综述》，2010年5月13日 行业研究小组 行业研究报告 敬请阅读正文之后的免责声明 民族证券 第2页 正文目录 一、 去杠杆化是房地产调控政策的核心 .............................................................. 3 二、 调整态势已逐步确立 .......................................................................... 4 （一）全国市场量价增速已出现下行趋势 .......................................................... 4 （二）主要城市销售面积出现大幅下降 ............................................................ 5 （三）销售价格下降是大势所趋 .................................................................. 8 三、 未来政策面展望 .............................................................................. 9 （一）宏观政策不确定性增强 .................................................................... 9 （二）人民币重启汇改进程对调整趋势无实质性影响 ................................................. 9 （三）房地产税短期出台的迫切性有所降低 ........................................................ 9 四、 投资策略 ................................................................................... 10 （一）估值仍有下跌空间 ....................................................................... 10 （二）维持“中性”评级 ....................................................................... 10 图表目录 图1：全国商品房销售面积同比增速持续回落 ....................................................... 5 图2：全国商品房销售额同比增速继续回落 ......................................................... 5 图3：房屋销售价格指数开始回落 ................................................................. 5 图4：国房景气指数连续两月回落 ................................................................. 5 图5：北京商品房周成交情况 ..................................................................... 7 图6：上海商品房周成交情况 ..................................................................... 7 图7：深圳商品房周成交情况 ..................................................................... 7 图8：广州商品房周成交情况 ..................................................................... 7 图9：杭州商品房周成交情况 ..................................................................... 8 图10：南京商品房周成交情况 .................................................................... 8 图11：天津商品房周成交情况 .................................................................... 8 图12：武汉商品房周成交情况 .................................................................... 8 图13：成都商品房周成交情况 .................................................................... 8 图14：重庆商品房周成交情况 .................................................................... 8 图15：10年一季度经营活动现金流量净额大幅减少 .................................................. 9 图16：10年一季度板块净负债率明显提高 ......................................................... 9 图17：1-5月份房地产开发资金来源同比增速持续回落 ............................................... 9 图18：1-5月份房地产开发投资同比增长 .......................................................... 9 图19：上证地产板块PE（2008/02/09-2010/06/24） ................................................ 10 图20：上证地产板块PB（2008/02/09-2010/06/24） ................................................ 10 图21：上证地产板块PE/上证综指PE ............................................................. 10 图22：上证地产板块PB/上证综指PB ............................................................. 10 表1：本次调控主要政策一览 ..................................................................... 3 表2：16个重点城市3月份以来商品房周成交环比增长情况 ........................................... 6