研究报告 房地产 - 房地产开发 重点关注商业地产，适当参与商品住宅类股票反弹的投资机会Real estate—real estate development —2010 年下半年房地产行业投资策略 2010年6月24日 评级： 中性 行业相对沪深300表现 股市场 A中国-33%-22%-11%0%11%22%33%2009/6 2009/9 2009/12 2010/3 房地产开发沪深300 表现 1m 3m 12m 房地产开发 4.84% -21.82% -21.07% 沪深300 -0.37% -15.79% -10.55% 代码 名称 6m% YTD评级 000002 万科A -30.93 -23.61买入 000024 招商地产 -36.72 -43.80买入 000718 苏宁环球 -26.62 -24.84买入 600823 世茂股份 -20.38 -7.86买入 600223 鲁商置业 -34.56 -14.30买入 000402 金融街 -24.77 -30.22增持 600376 首开股份 -20.95 -27.58增持 600266 北京城建 -26.02 -21.21增持 000926 福星股份 -18.22 3.45增持 600208 新湖中宝 -17.25 -26.78增持 相关报告 《1-5月全国房地产市场运行情况点评—投资和新开工持续增长态势，销售明显萎缩》，2010.6 《商品房成交周报第25期—主要城市商品房成交量下跌明显》，2010.6 执业证书号： S1030210050005 王斌卿 +86 755 83199599ext8280 wangbq1@csco.com.cn 分析师申明 本人，王斌卿，在此申明，本报告所表述的所有观点准确反映了本人对上述行业、公司或其证券的看法。此外，本人薪酬的任何部分不曾与，不与，也将不会与本报告中的具体推荐意见或观点直接或间接相关。 „ 商品住宅：调控政策的影响逐步体现。持续的调控政策导致商品房成交量下降明显，去库存周期拉长，开发商的资金压力和销售压力将会逐步体现。 „ 商业地产：调控中的绿洲。商业地产受调控影响力度较小，我国处于人口红利和城镇化进程的有利发展时期，商业地产发展前景长期看好，保险资金投资不动产开闸和未来REITs的推出，有利于商业地产的发展。 „ 不必过分悲观的理由。当前股价已经很大程度上反映了调控政策和成交下滑的悲观预期，估值水平接近历史低位，城镇化和人口红利使得对房地产的需求不断增长，人民币升值预期提升也对房地产市场形成利好。 „ 维持房地产行业“中性”的投资评级，重点关注商业地产的投资机会，适当关注超跌反弹和中报业绩超预期带来的投资机会。由于房价没有出现实质性的下跌，房产税方案也没有公布，未来仍然会面临比较严格的政策环境，房地产股的估值水平难以大幅提高，但是继续大幅下跌的可能性也较低，投资者可以关注超跌反弹和中报业绩超预期带来的投资机会，商业地产由于受调控影响较小，可以重点关注。 „ 个股推荐。1）商业地产龙头：世茂股份、金融街；2）商品住宅龙头企业：万科 A、招商地产、苏宁环球、首开股份；3）股权投资+地产：新湖中宝、北京城建；4）地区龙头企业：鲁商置业、福星股份。 „ 风险提示。未来房地产市场面临的仍然是政策风险，不排除出台更严厉的调控政策的可能，特别是未来房产税方案如果严厉程度超过预期，对房地产市场的影响将会比较大。 2010年6月 Century Securities Inc. 请参阅文后免责条款 世纪研究 价值成就 商品住宅市场：未来仍然会面临较为严格的政策环境 未来房地产市场仍然面临较为严格的政策环境 在 2009 年房地产市场复苏和房价快速上涨之后，从 2009 年底开始针对房地产市场的调控政策纷至沓来，特别是 2010 年 4 月 15 日国务院常务会议《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》标志着中央对房地产市场的调节升温，从 2009 年 12 月以来针对房地产市场的调节政策如下表所示： Figure 1 2009 年底以来针对房地产市场的主要调控政策 时间 调控政策内容2010.06.12 住建部等七部门发文，加快发展公租房 2010.06.04 三部委发文明确个人房贷二套房认定标准2010.05.22 广州出台国十条楼市新政细则2010.05.22 重庆楼市新政出台未对第三套房停贷2010.05.06 深圳版新国十条出炉，暂停三套房贷款2010.05.02 央行年内第三次上调存款准备金率2010.04.30 北京出台地方楼市新政2010.04.21 二套房以住房套数界定，不再以贷款为准 2010.04.19 住建部要求商品住房严格实行购房实名制，未获预售许可 开发商不得收取定金2010.04.17 国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷2010.04.15 国务院常务会议:贷款买二套房首付不得低于50%2010.04.13 住建部：加快保障房建设 遏制房价过快上涨2010.04.11 银监会：银行不得对投机投资购房贷款2010.03.18 国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案2010.03.10 国土部强调房地产用地监管 将开展突击检查2010.02.20 银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者2010.01.12 央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋2010.01.10 国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展 2009.12.23 财政部：五年内住房转让全额征收营业税 2009.12.17 5部委新政打击囤地炒地：拿地首付不低于50%2009.12.14 国务院提四措施遏制部分城市房价过快上涨2009.12.09 个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年2009.12.07 中央经济工作会议：明年要增加普通商品住房供给数据来源：世纪证券研究所整理 在 2009 年底出台个人住房转让营业税免征期由 2 年恢复为 5 年和拿地首付比例不低于 50%之后，4 月中旬国务院出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》提出二套房首付比例不低于 50%，此后北京、深圳、广州、重庆陆续出台相应的调控细则，同时三部委明确二套房认定标准，以购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。由于房价没有明显的回落，预计未来一段时间房地产市场仍然面临比较严格的政策环境。 严格土地增值税征收，对开发商的净利润和现金流会产生一定影响 继 5 月 19 日国税总局公布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，对土地增值税征收的细则进一步明确之后不久，6 月 3 日国税总局公布的《关于加强土地增值税征管工作的通知》明确提出，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于 2%，中部和东北地区省份不得低于 1.5%，西部地区省份不得低于 1%，目前大部分地区预征率在 1%左右，如果严格按照《通知》的要求征收，对开发商的现金流和净利润都会产生一定的负面影响。 -2- 2010年6月 Century Securities Inc. 请参阅文后免责条款 世纪研究 价值成就国务院明确提出逐步推进房产税改革 2010 年 5 月国务院正式批复，同意发展改革委《关于 2010 年深化经济体制改革重点工作的意见》。《意见》指出，出台资源税改革方案，逐步推进房产税改革。 根据 1986 年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，房产税依照房产原值一次减除 10％至 30％后的余值计算缴纳，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为 1.2％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为 12％。 未来我国房产税具体实施方案是否以 1986 年颁布的《条例》为准难以预计，但是未来房产税的推出是大势所趋，房产税的推出将会有效提升持有不动产的成本，对于抑制不合理的住房需求，平抑房价过快上涨将会起到积极的作用。 商品住宅成交量持续萎缩，成交价格没有明显的松动 从下面的图中可以看出，虽然受到 4 月份以来房地产市场调控政策的影响，但是一线城市和二线城市成交价格指数均处于历史高位，没有明显的松动。 Figure 2 2007 年以来一线城市成交价格指数 Figure 3 2007 年以来二线城市成交价格指数 501001502002007年1月 2008年1月 2009年1月 2010年1月1001101201301401501601701801902002007年1月 2008年1月 2009年1月 2010年1月数据来源：世纪证券研究所 数据来源：世纪证券研究所 和成交价格维持高位相比，成交量明显萎缩： Figure 4 2007 年以来一线城市成交量指数 Figure 5 2007 年以来二线城市成交量指数 0501001502007年1月 2008年1月 2009年1月 2010年1月-501001502002502007年1月 2008年1月 2009年1月 2010年1月数据来源：世纪证券研究所 数据来源：世纪证券研究所 -3- 2010年6月 Century Securities Inc. 请参阅文后免责条款 世纪研究 价值成就伴随着 4 月中旬以来成交量的迅速下滑，主要城市商品房去库存时间明显拉长，如果延续目前较低水平的销售量，未来开发商的销售压力将会加大。 Figure 6 部分重点城市去库存所需时间（单位：月） 010203040506070802007年1月 2008年1月 2009年1月 2010年1月北京上海深圳杭州重庆武汉数据来源：中国指数研究院、世纪证券研究所 去库存所需时间明显变长 在国务院以及各部委陆续出台针对房地产市场的调控政策以后，北京、广州、深圳、浙江等地陆续出台相应的实施细则，政策严厉程度超过以外，造成观望情绪严重，商品房成交量明显下跌的，但是由于 2009年销售火爆，开发商资金较为充裕，降价促销的意愿并不明显，我们跟踪的主要城市商品房成交价格没有明显的下跌，在目前较高的房价水平下，房地产调控政策将会延续，不排除更严厉调控政策的可能。 房地产投资和新开工面积持续增长态势 今年前 5 月全国房地产投资额完成 13,917.41 亿元，同比增长38.20%，完成新开工面积 6.15 亿平方米，同比增长 72.50%，虽然受到房地产调控政策的影响，开发商的投资热情依然较高。 Figure 7 全国房地产完成投资额月度数据（亿元） Figure 8 新开工面积月度数据（亿平方米） 1,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,5005,0002007年02月 2007年12月 2008年11月 2009年10月-0.501.001.502.002007年02月 2007年12月 2008年11月 2009年10月数据来源：国家统计局、世纪证券研究所 数据来源：国家统计局、世纪证券研究所 伴随着房地产投资额和新开工面积的快速增长，未来商品房的供给将会明显增长，对于抑制房价的过快上涨将会起到有效的作用。 -4- 2010年6月 Century Securities Inc. 请参阅文后免责条款 世纪研究 价值成就房