1 行业研究 房地产行业 房地产市场的平稳健康发展仍是调控的目标 ——对《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》的点评 点评： z 调控思路和框架未变。此次“国十一条”的调控思路仍延续了之前“国四条”的框架，整体思路并没有变化。只是在“国四条”的基础上内容有所充实，更加详细。调控措施也依然是增加供给、加大保障性住房建设、加强市场监管和抑制投资投机性购房需求。z 调控密集度超出市场预期，调控意图明显。2009年12月份以来，政府数次从不同的角度提出调控措施，不少地方政府也出台了调控政策。调控的密集度超出了市场预期。政府决心遏制房价，保持房地产市场平稳健康发展的意图明显。 其中，国台办明确了二套房贷的首付比例不低于40%，澄清了之前市场关于二套房贷首付比例上调至50%的传闻。二套房贷40%的首付比例实际上一直是政策层面未变的提法，只是操作层面有松有紧。如果提高到50%则政府有打压房地产之嫌。而目前明确40%的首付，其实也是稳定市场预期。政府的本意仍是保持房地产市场的平稳健康发展。纵观取消福利分房以来，我国房地产市场十数年的发展历程，政策在其间发挥着重要的作用，确切的说，是一个平衡器的作用。市场火热时的调控降温；市场冷冻期的刺激加热。政策调控的根本意图始终是保持房地产市场的平稳健康发展，既不过冷也不过热。只是市场的发展往往并不能完全符合政策意图，往往会有所偏离。这也是历次调控的缘由。 请务必阅读正文之后的重要声明 点评报告 行业评级 左红英 行业研究员电话 021-32229888*3506邮箱 zuohongying@ajzq.com相关报告 弱于大势 （调低）行业表现 2010.01.10重点公司盈利预测及投资评级 评价周期 1个月 6个月12个月绝对表现（%） （15.45） 113.39 73.4 相对表现（%） （13.03） 32.87 39.78 资料来源：爱建证券研究部静态市盈率： 41.80 动态市盈率： 26.97 股票名称 评级 08EPS 09EPS 10EPS招商地产 推荐 0.71 1.06 1.56 滨江集团 推荐 0.58 0.59 0.82 万通地产 推荐 0.52 0.49 0.58 云南城投 推荐 0.20 1.86 2.62 中南建设 推荐 0.09 0.77 1.27 福星股份 推荐 0.55 0.53 0.67 冠城大通 推荐 0.30 0.55 1.02 卧龙地产 推荐 0.31 0.45 0.89 资料来源：公司数据 《房地产行业月报》 每月初 《房地产行业2008年4季度投资策略》 20080923 《2009年房地产行业投资策略》 20091217 《2009年2季度房地产行业投资策略》20090323 《2009年下半年房地产行业投资策略》20090615事件：1 月 10 日，国务院办公厅发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。 通知从增加保障性住房和普通商品住房有效供给、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求、加强风险防范和市场监管、加快推进保障性安居工程建设、落实地方各级人民政府责任等5个方面，共提出了11条措施。（详见附录） 行业研究 请务必阅读正文之后的重要声明 2 z 投资策略：调低行业评级至“弱于大势”。从12 月份开始，行业政策已经明显转向。在行业从宽松的政策环境向逐步收缩的环境过渡的过程中，对于未来的负面的预期使得我们对行业的看法也偏于谨慎。我们认为，短期内，房地产行业存在系统性风险。短期内出现行业整体性投资机会的概率较小。短期内房地产板块的投资机会来自于精选个股的交易型机会。我们将行业评级调低至“弱于大势”。 附： 国务院办公厅关于 促进房地产市场平稳健康发展的通知 各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构： ２００８年四季度以来，各地区、各有关部门认真贯彻落实国务院关于促进房地产市场健康发展的一系列政策措施，取得了积极成效，新建商品住房成交面积大幅度增加，保障性安居工程建设进度进一步加快，这对于提振信心、活跃市场、解决低收入家庭住房困难问题、促进住房消费和投资，实现保增长、扩内需、惠民生的目标，发挥了重要作用。但是，随着房地产市场的回升，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题，需要引起高度重视。为进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，经国务院同意，现就有关问题通知如下： 一、增加保障性住房和普通商品住房有效供给 （一）加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。对已批未建、已建未售的普通商品住房项目，要采取促开工、促上市措施，督促房地产开发企业加快项目建设和销售。要适当加大经济适用住房建设力度，扩大经济适用住房供应范围。商品住房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应。 （二）增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。各地要根据房地产市场运行情况，把握好土地供应的总量、结构和时序。城市人民政府要在城市总体规划和土地利用总体规划确定的城市建设用地规模内，抓紧编制２０１０－２０１２年住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模，并分解到住房用地年度供应计划，落实到地块，明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。房价过高、上涨过快、住房有效供应不足的城市，要切实扩大上述五类住房的建设用地供应量和比例。要加强商品住房项目的规划管理，提高规划审批效率。要及时向社会公布住房用地年度供应计划，对需要办理农用地征转用手续的，要加快审批工作，确保供地计划落到实处。 二、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求 （三）加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于４０％，贷款利率严格按照风险定价。 行业研究 请务必阅读正文之后的重要声明 3 （四）继续实施差别化的住房税收政策。要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。同时，要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念。 三、加强风险防范和市场监管 （五）加强房地产信贷风险管理。金融机构要进一步完善房地产信贷风险管理制度，坚持公平、有序竞争，严格执行信贷标准。要严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。人民银行、银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导。有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外“热钱”冲击我国市场。 （六）继续整顿房地产市场秩序。住房城乡建设部门要会同有关部门，加大对捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度，加强对住房特别是保障性住房的工程质量安全监管。国土资源部门要严格土地出让价款的收缴，深化合同执行监管，加强对闲置土地的调查处理，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为。价格等有关部门要强化商品住房价格监管，依法查处在房地产开发、销售和中介服务中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定等行为。税务部门要进一步加大对房地产开发企业偷漏税行为的查处力度。国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为。 （七）进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人，要限制其参与土地出让活动。从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度。 （八）加强市场监测。地方人民政府要继续加强房地产市场统计、分析和监测，及时针对新情况、新问题提出解决措施和办法。有关部门要及时发布市场调控和相关统计信息，稳定市场预期。 四、加快推进保障性安居工程建设 （九）力争到２０１２年末，基本解决１５４０万户低收入住房困难家庭的住房问题。各地要通过城市棚户区改造和新建、改建、政府购置等方式增加廉租住房及经济适用住房房源，着力解决城市低收入家庭的住房困难。要加快建设限价商品住房、公共租赁住房，解决中等偏下收入家庭的住房困难。全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作，继续推进林区、垦区棚户区改造。同时，加大农村危房改造力度，适当增加试点户数。 （十）中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准，改进和完善中央补助资金的下达方式，调动地方积极性，确保资金使用效果。各地区、各有关部门要加强监督检查，确保保障性 行业研究 请务必阅读正文之后的重要声明 4安居工程建设用地和资金的落实。同时，鼓励金融机构向符合条件的城市和国有工矿棚户区改造项目提供贷款。保障性安居工程的建设计划、建设进度和资金使用等情况，要及时向社会公示。 五、落实地方各级人民政府责任 （十一）进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。各地要结合本地区房地产市场情况，认真落实差别化的土地、金融、税收等政策，抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定。对于境外机构和个人在境内投资购买房地产的，要严格按照现行政策执行。要按照支持居民合理住房消费、抑制投资投机性购房、增加有效供给、完善相关政策的原则，加大工作力度，促进房地产市场健康发展。 国务院有关部门要加强对各地贯彻落实房地产市场调控政策情况的检查和指导，对房价上涨过快的地区和城市要进行重点督查。各省、自治区、直辖市也要加大对市、县工作的指导力度，加强监督检查，确保各项工作措施落到实处。