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《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》解读

2022-11-24王青 冯琳东方金诚缠***
《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》解读

东方金诚首席宏观分析师 王青 高级分析师 冯琳 11月23日,央行、银保监会官网发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(简称《通知》)。《通知》是此前市场广为流传的金融支持房地产十六条措施的正式发布,印证了此前市场传闻的真实性。我们对此做简要解读: (一)本次十六条措施覆盖面广、针对性强,政策力度显著加大,释放了金融支持房地产的政策信号。其背景有三:一是今年楼市‚金九银十‛成色不足,商品房销售端趋势性回暖的拐点仍未显现,需要政策进一步加码;二是伴随销售端迟迟未见回暖,房企信用风险还在继续暴露;三是当前商品房销售、房地产投资和涉房消费下滑,仍为宏观经济下行压力的一条主线,因而着眼于四季度及明年初稳增长、控风险,稳楼市的必要性和迫切性凸显。 (二)从十六条措施的内容来看,覆盖了房地产的供需两端,且供给端支持政策更为丰富,共有十三条。在对房企融资支持方面,涵盖了除股市融资外的各类融资渠道,包括商业银行贷款、政策性银行贷款、债券融资、资产并购以及信托等资管产品融资等;针对金融机构,也明确要求‚延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排‛。 我们梳理发现,此次发布的十六条措施中,有九条为重申此前业已出台的政策措施,并非增量利好政策;有七条为新推出的政策,均为供给侧政策,主要指向强化‚保交楼‛和控制房企信用风险。 此番‚保交楼‛政策力度明显加大,其中包括新推出的‚鼓励金融机构提供‘保交楼’配套融资支持‛。而在其他新推出的房企支持措施中,‚支持开发贷和信托贷款展期‛对房企具有实质性利好效应,或能够有效缓解房企现金流紧张局面,这在遏制房企存量债务违约风险进一步暴露的同时,对‚保交楼‛也有积极作用。不过,‚延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排‛对提振银行加大房地产开发贷款投放的作用料将有限,需要监管层加大窗口指导力度,指导银行切实增加新增房地产开发贷款的投放规模,或推出针对房企开发贷的新的定向支持工具。我们关注到,11月21日,央行、银保监会召开全国商业性银行信贷工作座谈会,会上进一步强调疏通各类融资渠道,保持房地产融资平稳有序。同时, 也有消息称央行拟发布全新的保交楼贷款支持计划,至2023年3月31日前,向商业银行提供2000亿元免息再贷款,支持商业银行提供‚保交楼‛配套资金。这表明,在鼓励银行加大房地产开发贷款投放方面,监管层已开始行动。 我们认为,这些措施不仅会加大四季度‚保交楼‛力度,而且还会有效缓解房企流动性压力,控制房企信用风险,缓和房地产投资下滑势头。 此次发布的十六条措施包括三项需求侧政策:‚支持个人住房贷款合理需求‛、‚鼓励依法自主协商(个人住房贷款)延期还本付息‛和‚切实保护延期贷款的个人征信权益‛。这些措施主要是以适度降低首付比例、合理下调房贷利率为核心,加大对刚性和改善性住房需求的金融支持力度,有利于稳定市场情绪,推动楼市企稳回暖。不过,这些措施均已在此前宣布过,严格说并非增量利好措施。 我们认为,就当前而言,推动房地产市场尽快回暖的重点在需求侧,其中下调居民房贷利率是关键,其他放松限购、放宽住房公积金贷款条件、适度减免房地产交易环节税费等也能起到辅助作用。我们判断,尽管11月5年期LPR报价按兵不动,但年底前仍有下调空间。这是当前‚支持个人住房贷款合理需求‛最有效的一个发力点。若各项政策调整到位,明年一季度前后楼市有可能出现趋势性回暖势头,即季调后的商品房月度销量环比稳定上升。 另外,十六条措施中包括两条对住房租赁市场发展的支持措施,主要是着眼于建立房地产市场调控长效机制,坚持房住不炒基调。结合其它十四项措施的具体内容,都表明当前包括《通知》在内的房地产支持政策出台,具有阶段性的‚急救‛性质,并不意味着政策面对房地产行业实施大水漫灌;未来房地产支持政策、包括房贷利率下调等措施,还将本着渐进调整的原则推进,不会引发新一轮房价大幅上涨。

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