《关于做好当前金融支持房地产市场 平稳健康发展工作的通知》政策解读

政策解读 受疫情扰动、经济下行、融资渠道收窄等多重因素影响，近年来房地产行业压力持续加大。中央层面多次明确“房住不炒”、“稳定房地产市场”、“保交楼”，对行业融资端释放积极信号，但整体市场投融资环境并未见显著改善，住房消费需求也整体表现疲软⸺2021年以来全国住宅成交逐渐陷入低迷，2022年1-10月全国住宅新房成交面积9.4亿平方米，同比下降25.5%；多年来中国房价持续攀升的趋势亦发生转折，2022年前十个月全国住宅新房成交均价为10,140元/平方米，同比下降3.5%，房价进入下降通道⸺中国房地产已然处于调整阶段。 为促进房地产市场稳定发展，持续加大对房地产行业的金融支持力度，2022年11月11日，央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称《通知》）。作为近年首份系统性支持房地产行业发展的金融政策文件，《通知》涉及供需两侧金融支持、存量融资展期、延长房贷集中度政策过渡期等，相关措施亮点多、力度大且具备实操性，料将对房地产行业走出当前困境构成实质性利好。 《通知》包含6大部分，包括支持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度。具体措施中，涉及开发贷、信托贷款、并购贷、保交楼、房企纾困、贷款展期等诸多领域，包括： 1稳定房地产开发贷款投放 9做好房地产项目并购金融支持 2支持个人住房贷款合理需求 3稳定建筑企业信贷投放 11鼓励依法自主协商延期还本付息 4支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期 12切实保护延期贷款的个人征信权益 13延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排 5保持债券融资基本稳定 14阶段性优化房地产项目并购融资政策 6保持信托等资管产品融资稳定 7支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款 8鼓励金融机构提供配套融资支持 戴 德 梁 行 观 点 通过展期等手段确保地产融资平稳有序避免风险蔓延 业融资压力下金融机构对民企的融资支持力度相对较少，而“一视同仁”将有助于拓宽民营企业融资渠道、获得更多融资支持。例如近期龙湖宣布200亿元储架式注册发行获得受理，美的置业也宣布150亿元中期票据储架式注册发行，新城控股150亿元债务融资工具注册额度已获交易商协会受理。政策的方向性指引及实际效力或从中长期影响土拍市场的格局，今年来在土拍市场表现沉寂的民营房企或有望适时回归，而“央国平”房企独挑大梁的局面也有望将被打破。 回顾本轮市场调整，融资环境及资金链至关重要。近年来地产调控政策频出，“三道红线”为前期高负债扩张的房企敲响警钟并加速其直面融资压力和债务风险，政策效应传导至全行业令房地产行业整体融资环境受到影响，2022年企业融资规模下滑趋势明显。与此同时，开发投资增速持续自2020年开始下滑，直至今年转为负数。2022年1-10月，全国房地产开发投资同比下降8.8%，其中住宅投资同比下降8.3%，全年增速预计将是自新世纪以来首次出现负值，房企流动性尚未有效缓解。 本次《通知》明确“对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期等方式支持，促进项目完工交付；未来半年内到期的，可以允许超过原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信的贷款分类与之保持一致”。政策支持存量融资合理展期及不调整贷款分类，有助于避免因为个别项目危机或房企短期信用风险导致负面情绪扩大蔓延，实现以时间换空间，缓解房企短期流动性危机；同时，促进金融机构贷款政策稳定，不排除银行后续进一步延迟贷款减值确认的可能性，系列操作有助于化解风险蔓延进而防范金融系统性风险。 除“金融16条”外，中央层面还接连出台“第二支箭”、保函置换预售监管资金等政策，助力缓解房企流动性压力。其中，中国银行间市场交易商协会表示继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。银保监会、住建部、人民银行印发《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，保函可用于置换依法合规设立的预售资金监管账户的监管额度内资金，置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需资金额度的30%。一系列政策为优质房企释放更多资金流动性，并进一步增强各方信心。 此外，本轮融资政策要求对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。出于谨慎原则，在市场下行、行 4戴 德 梁 行 研 究 院 戴 德 梁 行 观 点 立足“保交楼”目标积极推动金融支持工作 象，导致市场观望情绪进一步加重。此次政策要求积极推进“保交楼”金融支持，将为各地方政府多措并举推进新房交付工作助力。9月，全国首笔“保交楼”专项借款正式落地辽宁沈阳，并已由国家开发银行支付；之后多个城市落地“保交楼”专项借款，有助于促成“保交楼”目标的实现。 广泛关注，由于以往银行对于该类融资较为顾虑，主要体现在对出险房企踩踏式抽贷、断贷，令企业资金端雪上加霜；而本次政策明确支持预估残值高 于 新 增 配 套 资 金 的 项 目 融资，预计将有效扩大新增贷款的覆盖面。但是由于全国房地产销售价格下滑带来的估值降低，涉房项目贷款短期内资产质量或将有所下行。因此，新政对于涉房贷款的积极性促进程度仍有待于市场整体回暖。 《通知》“支持国家开发银行、农业发展银行依法合规、高效有序地向经复核备案的贷款主体发放“保交楼”专项借款，封闭运行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付；针对银行类金融机构，对债务新老划断后的承贷主体按合格借款主体管理，新发放“保交楼”配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的可予免责。” 《通知》中对于新发放的配套融资形成不良的免责条款，也将有效提升银行等金融机构支持的积极性。此举引发了市场 前期部分城市出现期房项目停工 引 发 的 购 房 者 集 体 断 供 现 资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部 此外，《通知》在既有专项借款基础上提出“配套融资支持”措施，即“在专项借款支持项目明确债权债务安排、专项借款后，鼓励金融机构特别是项目个人住房贷款的主融资商业银行或其牵头组建的银团，按照市场化、法治化原则，为专项借款支持项目提供新增配套融资支持，推动化解未交楼个人住房贷款风险”。因此，未来保交楼纾困资金除政策性银行提供的专项借款外，还鼓励金融机构提供配套融资支持，体系框架更趋全面。 尽管政策对融资端形成利好，但前期投资放缓同时供应端快速下行预示着中短期住房供应规模的缩减，即便需求端有所回暖成交规模放大仍需时日，未来新房交易大范围复苏仍是行业流动性恢复的关键因素。2022年1-10月，全国住宅新开工面积同比 下 降38.5%， 住 宅 竣 工 面 积 同 比 下 降18.5%。预计随着各地“保交付”政策有效引导并进入执行阶段，后续项目竣工情况或可实现一定程度改善，但整体来供应规模收缩依然明显，短期内市场活跃度料难以快速恢复。 戴 德 梁 行 观 点 信贷调整主要惠及首套购房需求需求端刺激政策仍存空间 对于需求端的支持政策，体现在《通知》中对城市、银行和购房者等方面给予了更加宽松的规定。城市方面，“因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求”；银行方面，“鼓励金融机构在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平，支持金融机构优化新市民住房金融服务”；购房者方面，“对于因疫情住院治疗或隔离，或因疫情失去收入来源的个人，以及因购房合同发生改变或解除的个人住房贷款，金融机构可按市场化、法治化原则与购房人自主开展协商，进行延期展期等调整。个人住房贷款已调整还款安排的，金 融机构按新的还款安排报送信用记录，已报送的予以调整。金融机构应妥善处置相关征信异议，依法保护信息主体征信权益。” 需求端政策持续致力于以信贷政策调整支持合理住房消费需求的释放，例如五年期LPR持续走低、此前部分城市阶段性放宽首套房贷利率下限、多地首套房贷款利率迎来近年低位。需求端刺激政策陆续出台都旨在加大对合理自用需求的支持和刺激。政策面的适度调整以及加快供应等因素对于部分城市楼市成交量的刺激效果有所显现，但从整体市场氛围及成交量来看政策效力似乎难抵预期。 《通知》中对城市、银行和购房者等方面给予了更加宽松的规定。需求端政策持续致力于以信贷政策调整支持合理住房消费需求的释放。 考虑到目前住房信贷政策调整仍主要惠及首套购房需求，对于改善性住房需求的支持方面仍有优化空间，这也意味着前期需求端的限制性政策存在松动的空间。例如在调整首套房的认定标准、限购限售的执行范围、改善型置业的首付比例及执行利率等方面，都有望在“因城施策”方向下由地方政府结合自身市场情况对需求端政策进行调整优化，以稳定房地产市场的健康发展。 这也意味着前期需求端的限制性政策存在松动的空间 戴 德 梁 行 观 点 鼓励资产管理公司发挥更大作用 《通知》“鼓励金融资产管理公司、地方资产管理公司发挥在不良资产处置、风险管理等方面的经验和能力，与地方政府、商业银行、房地产企业等共同协商风险化解模式，推动加快资产处置；鼓励资产管理公司与律师事务所、会计师事务所等第三方机构开展合作，提高资产处置效率；鼓励资产管理公司通过担任破产管理人、重整投资人等方式参与项目处置；支持有条件的金融机构稳妥探索通过设立基金等方式，依法依规市场化化解受困房地产企业风险，支持项目完工交付。” 资产管理公司在不良资产处置方面的经验丰富，且专业度和灵活度较高。例如对于部分已进入司法重整的项目，资管公司可按自主决策、自担风险、自负盈亏原则，一企一策协助推进项目复工交付。除了房地产开发贷、信托贷款、发行债券等传统融资渠道外，引入资产管理公司预计将使得化解房企资金压力和风险出清等手段更加多元。《通知》提高了资产管理机构在项目处置方面的重要性，预计后续资管公司或将在风险管理中发挥更大的作用，从而形成更加完善的风险化解体系。 除了房地产开发贷、信托贷款、发行债券等传统融资渠道外，引入资产管理公司预计将使得化解房企资金压力和风险出清等手段更加多元。 加大住房租赁金融支持力度 人口的流入与增长为住房租赁市场带来直接的新增需求。预计后续资产证券化在住房租赁行业发展中重要性将日益凸显。 保障性租赁住房市场有望迎来快速发展期，逐步构建商品房和保障性住房双轨并行的住房体系。 农业转移人口市民化的成效显著。“十三五”期间，1亿农业转移人口和其他常住人口实现城镇落户，人口的流入与增长为住房租赁市场带来直接的新增需求。 《通知》明确“加大住房租赁金融支持力度，引导金融机构重点加大对自持物业型住房租赁企业的信贷支持，积极满足企业中长期资金需求；鼓励金融机构为各类主体收购、改建房地产项目用于住房租赁提供资金支持；商业地产改造为保障性租赁住房，取得保障性租赁住房认定书后，银行发放贷款期限、利率适用保障性租赁贷款相关政策；支持住房租赁企业发行信用债券和担保债券等直接融资产品，专项用于租赁住房建设和经营；鼓励商业银行发行支持住房租赁金融债券，筹集资金用于增加住房租赁开发建设贷款和经营性贷款投放；稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点”。 房租赁开发经营的两处保障性租赁住房项目，也是上海市推进保障性租赁住房发展的重要示范项目。 二十大报告指出，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，表明未来将继续大力推动住房租赁市场发展，完善多层次住房供给体系。保障性租赁住房市场有望迎来快速发展期，逐步构建商品房和保障性住房双轨并行的住房体系。结合此次《通知》中加大住房租赁金融支持力度的明确表述，预计未来金融机构在“租购并举”方向下，或将不断探索住房租赁金融的产品和服务创新，进一步支持发展长租房市场，同时促进保障性住房建设，提升住房租赁企业规模化、