证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 证 券 研 究报告 2019年9月房企销售点评 推荐（维持） 销售持续超市场预期，20EPS上修概率加大  事项 9月30日，克而瑞发布19年9月房地产公司销售排行，中国恒大单月销售排名第一，实现销售金额830亿元，碧桂园、融创分别实现单月销售额710亿元、630亿元，排名第二三，前三门槛从去年同期530亿升至630亿。9月单月销售过百亿房企为30家，较去年同期多增9家。  点评  9月主流房企销售额同比+32%、较上月+9pct，销售增速再扩大并再超预期 9月主流50家房企单月销售金额9,060亿元，环比+23%，同比+32%、较前值上升9pct；销售面积为6,822万方，环比+22%，同比+34%、较前值上升1pct，大幅高于同期45城成交面积同比+11%的表现。1-9月主流50家房企累计销售金额64,180亿元，同比+14%、较前值上升2pct；累计销售面积为47,098万方，同比+14%、较前值上升2pct，表现好于同期45城1-9月销售面积同比+11%。受基数继续走低以及融资收紧下房企加速推盘促回款综合影响，主流50家房企9月销售表现超预期，同比涨幅连续3个月扩大，销售表现持续超市场预期，同时也表明行业销售集中度继续提升。考虑到10-11月基数继续走低及当前低库存下市场去化仍较不错，主流房企销售同比或将继续稳增。  单月销售恒大排名第一，碧桂园、融创居二三，龙头及二梯队蓝筹表现抢眼 从单月销售来看，恒大销售排名第一，碧桂园、融创分别位列二三。其中，恒大830亿元（YOY+32%）、碧桂园710亿元（YOY+51%）、融创630亿元（YOY+18%）、万科493亿元（YOY+13%，网签口径）、保利370亿元（YOY+0%）、阳光城272亿元（YOY+63%）、新城270亿元（YOY+21%）、金地250亿元（YOY+38%，网签口径）、招蛇234亿元（YOY+82%）、绿地202亿元（YOY-63%）、旭辉200亿元（YOY+30%）、金科197亿元（YOY+54%）、中南193亿元（YOY+84%）、金茂156亿元（YOY+83%）、富力130亿元（YOY+19%）、蓝光114亿元（YOY+56%）、华发66亿元（YOY+62%）等。9月头部房企碧桂园、恒大销售靓丽，并且排名11-20区间的二梯队蓝筹如招蛇、阳光城、金茂、中南、绿城、华夏均有同比超60%以上增长，表现十分抢眼。  累计销售碧桂园、万科、恒大保持前三，二梯队销售保持高增、市占率提升 从累计销售来看，碧桂园继续蝉联第一，万科、恒大位列二三。其中，碧桂园5,805亿元（YOY+5%）、万科4,756亿元（YOY+10%，网签口径）、恒大4,531亿元（YOY+1%）、融创3,696亿元（YOY+16%）、保利3,470亿元（YOY+14%）、绿地2,439亿元（YOY-11%）、新城1,984亿元（YOY+24%）、招蛇1,620亿元（YOY+39%）、阳光城1,502亿元（YOY+38%）、金地1,418亿元（YOY+34%，网签口径）、旭辉1,368亿元（YOY+28%）、中南1,304亿元（YOY+27%）、金茂1,238亿元（YOY+31%）、金科1,213亿元（YOY+32%）、富力1,001亿元（YOY+5%）、蓝光771亿元（YOY+12%）、华发611亿元（YOY+63%）等。1-9月二梯队蓝筹继续保持高增，比如一二线及城市群布局房企招蛇、金地、阳光城、金茂、金科、华发等都有同比超30%以上增长。  投资建议：销售持续超市场预期，20EPS上修概率加大，维持“推荐”评级 我们认为近期宏观经济下行压力大，政府加大逆周期调节力度、再次强调六稳，房地产政策逐步从之前的“未松先紧”向“松紧对冲”过渡，总体政策和资金环境或将边际改善，并全球流动性宽松预期升温，而板块估值仍处于低位，主流房企19PE仅4-9倍，NAV折价20-80%，主流房企股息率高达18A4.6%和19E6.0%、远高于10Y国债3%，板块PE TTM处于12年以来8-30倍估值区间的3%分位，明显低于同期沪深两市的18%。我们：1）维持开发推荐评级，推荐：a）低估值龙头：保利地产、金地集团、万科A、融创中国、绿地控股、招商蛇口；b）二线成长蓝筹：中南建设、阳光城、旭辉控股、金科股份、首开股份、华夏幸福、荣盛发展、蓝光发展；2）维持商业推荐评级，推荐：大悦城，建议关注：中国国贸和金融街等；3）维持物管推荐评级，维持推荐：中航善达，建议关注：碧桂园服务、永升生活服务等。  风险提示：房地产调控政策超预期收紧以及行业融资政策超预期收紧 证券分析师：袁豪 电话：021-20572536 邮箱：yuanhao@hcyjs.com 执业编号：S0360516120001 联系人：鲁星泽 电话：021-20572575 邮箱：luxingze@hcyjs.com 占比% 股票家数(只) 131 3.55 总市值(亿元) 21,213.53 3.5 流通市值(亿元) 19,030.22 4.3 % 1M 6M 12M 绝对表现 1.71 -16.19 5.38 相对表现 1.32 -14.7 -5.54 《商业地产行业深度报告系列之一：优质商业地产受益资产荒，流动性宽松驱动价值重估》 2019-09-19 《房地产行业周报：全球降息潮继续演绎，产业资本增持地产股》 2019-09-22 《房地产行业周报：销售好于市场预期，板块低估值优势突出》 2019-09-29 -15%1%18%35%18/1018/1219/0219/0419/0619/082018-10-08～2019-09-27沪深300房地产相关研究报告 相对指数表现 行业基本数据 华创证券研究所 行业研究 房地产 2019年10月7日 9月房企销售点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 图表目录 图表1、2019年9月50家重点房企销售排名（按累计销售金额降序排序） ................................................................... 3 图表2、50家主流房企月度销售金额及同比 ......................................................................................................................... 4 图表3、50家主流房企月度销售面积及同比 ......................................................................................................................... 4 图表4、全国销售额、50家主流房企销售金额同比 ............................................................................................................. 4 图表5、45城销售面积、50家主流房企销售面积同比 ........................................................................................................ 4 图表6、10家、20家、50家主流房企销售金额同比 ........................................................................................................... 5 图表7、10家、20家、50家主流房企销售面积同比 ........................................................................................................... 5 图表8、2011-2019M8龙头房企年度销售金额集中度 .......................................................................................................... 5 图表9、2011-2019M8龙头房企年度销售面积集中度 .......................................................................................................... 5 图表10、2011-2019M8龙头房企月度销售金额集中度 ........................................................................................................ 6 图表11、2011-2019M8龙头房企月度销售面积集中度 ........................................................................................................ 6 图表12、2016-2019万科月度销售金额 .................................................................................................................................. 7 图表13、2016-2019保利地产月度销售金额 .......................................................................................................................... 7 图表14、2016-2019招商蛇口月度销售金额 .......................................................................................................................... 7 图表15、2016-2019金地集团月度销售金额 .......................................................................................................................... 7 图表16、2016-2019新城控股月度销售金额 .......................................................................................................................... 8 9月房企销售点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 图表1、2019年9月50家重点房企销售排名（按累计销售金额降序排序） 资料来源：克而瑞，华创证券 公司18年1-9月销售金额18年9月单月销售金额19年1-9月销售金额19年9月单月销售金额1-9月累计销售金额同比9月单月销售金额同比18年1-9月销售面积18年9月单月销售