百强房企月度销售报告：4月同比高增环比回落，头部房企表现持续超预期

4月百强房企销售同比仍保持较高增速，环比有所回落。一季度因为前期积压需求集中释放叠加开发商提前推盘加大供货力度推动成交高涨，但是4月份随着前期积压需求释放接近尾声，以及房企供应减少，市场热度整体回落，仅部分核心城市环比依旧为正，当前主要靠核心区位推盘带动市场购买情绪。信心比黄金重要，仍需持续的政策呵护市场购买力。4月TOP100房企实现单月操盘口径销售金额5665.8亿元，同比增长31.6%，环比增长-14.7%；权益口径销售金额4602.7亿元，同比增长32.3%，环比增长-11.4%。从累计情况来看，TOP100房企操盘口径销售金额为20499.5亿元，同比增长9.7%，较前值增长6.5pct；权益口径销售金额为16344.1亿元，同比增长10.5%，较前值增长6.7pct，权益比70.9%。 TOP10和TOP11-20房企操盘口径销售额增幅扩大5pct以上，其他梯队房企同比降幅收窄。从2023年1-4月操盘口径销售金额来看，增幅最大的是TOP11-20房企，同比增长26.5%；TOP10房企排名第二，同比增长18.3%。表现最差的是TOP31-50房企，同比下降9.2%。从2023年1-4月权益口径销售金额来看，增幅最大的是TOP10房企，同比增长25.3%；TOP11-20房企排名第二，同比增长20.8%。表现最差的是TOP31-50房企，同比下降8.0%。 10强、20强和50强门槛同比提升，10强增幅最大，30强和100强门槛同比降低。具体看，10强门槛从437.1亿元增长至606.5亿元，同比增长38.8%；20强门槛从225.4亿元增长至259.0亿元，同比增长14.9%；30强门槛从164.7亿元下降至145.1亿元，同比下降11.9%； 50强门槛从88.1亿元增长至91.5亿元，同比增长3.9%；100强门槛从35.6亿元下降至35.4亿元，同比下降0.6%。 头部房企销售表现依然稳定，1-4月累计操盘销售额前三强均为国央企。 从2023年1-4月累计操盘口径销售金额来看，前五强分别为保利发展、万科地产、中海地产、碧桂园、华润置地，分别实现销售金额1417.0、1308.9、1117.2、1109.6、1040.5亿元，3强全部为国央企。从累计操盘口径销售金额增速看，TOP40房企有27家实现同比正增长。其中表现亮眼的是华发股份同比增长108%、华润置地87%、招商蛇口85%、建发房产77%、滨江集团70%、中海地产63%、中国金茂54%、越秀地产52%。。中骏集团、世茂集团、碧桂园表现较差，同比分别下滑34%、31%、29%。头部房企得益于深耕的核心城市复苏情况更佳，销售表现依然稳定，部分企业排名后退主要跟推盘结构有关。民企中除了部分因为基数、推盘原因同比增幅较大，大多数依然保持较大降幅。 投资建议：我们继续坚定地看多政策，认为需求回暖的持续需要政策继续呵护，择股方向包含以下几个方向：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、万科A、招商蛇口、金地集团；H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型概念公司；3、受益于竣工链复苏的标的：物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。 一、1-4月百强房企权益销售额同比增长10.5%，增幅扩大 4月百强房企销售同比仍保持较高增速，环比有所回落。一季度因为前期积压需求集中释放叠加开发商提前推盘加大供货力度推动成交高涨，但是4月份随着前期积压需求释放接近尾声以及房企供应减少，市场热度整体回落，只有部分核心城市环比依旧为正，当前主要靠核心区位推盘带动市场购买情绪。信心比黄金重要，仍需持续的政策呵护市场购买力。具体来看，4月TOP100房企实现单月操盘口径销售金额5665.8亿元，同比增长31.6%，环比增长-14.7%；权益口径销售金额4602.7亿元，同比增长32.3%，环比增长-11.4%。从累计情况来看，TOP100房企操盘口径销售金额为20499.5亿元，同比增长9.7%，较前值增长6.5pct；权益口径销售金额为16344.1亿元，同比增长10.5%，较前值增长6.7pct，权益比70.9%。 图表1：TOP100房企操盘口径单月销售金额 图表2：TOP100房企权益口径单月销售金额 TOP10和TOP11-20房企操盘口径销售额增幅扩大5pct以上，其他梯队房企同比降幅收窄。从2023年1-4月操盘口径销售金额来看，增幅最大的是TOP11-20房企，同比增长26.5%；TOP10房企排名第二，同比增长18.3%。表现最差的是TOP31-50房企，同比下降9.2%。 从2023年1-4月权益口径销售金额来看，增幅最大的是TOP10房企，同比增长25.3%； TOP11-20房企排名第二，同比增长20.8%。表现最差的是TOP31-50房企，同比下降8.0%。 具体看各梯队数据，2023年1-4月TOP10房企实现操盘口径销售金额9735.1亿元，同比增长18.3%；操盘口径销售面积4351.3万方，同比下降5.5%；权益口径销售金额7394.0亿元，同比增长25.3%，权益比重73.5%。 2023年1-4月TOP11-20房企实现操盘口径销售金额3832.1亿元，同比增长26.5%； 操盘口径销售面积1779.9万方，同比增长8.0%；权益口径销售金额2857.9亿元，同比增长20.8%，权益比重66.7%。 2023年1-4月TOP21-30房企实现操盘口径销售金额1823.0亿元，同比下降5.8%；操盘口径销售面积834.3万方，同比下降12.7%；权益口径销售金额1563.8亿元，同比下降4.7%，权益比重65.1%。 2023年1-4月TOP31-50房企实现操盘口径销售金额2313.4亿元，同比下降9.2%；操盘口径销售面积919.7万方，同比下降22.1%；权益口径销售金额2060.5亿元，同比下降8.0%，权益比重71.3%。 2023年1-4月TOP51-100房企实现操盘口径销售金额2795.9亿元，同比下降5.0%； 操盘口径销售面积1106.1万方，同比下降12.7%；权益口径销售金额2467.9亿元，同比下降6.6%，权益比重72.3%。 图表3：各梯队房企操盘口径累计销售金额 图表4：各梯队房企操盘口径累计销售面积 图表5：各梯队房企权益口径累计销售金额 图表6：各梯队房企权益比重 10强门槛同比增幅最大，30强和100强门槛同比降低。具体看，10强门槛从437.1亿元增长至606.5亿元，同比增长38.8%；20强门槛从225.4亿元增长至259.0亿元，同比增长14.9%；30强门槛从164.7亿元下降至145.1亿元，同比下降11.9%；50强门槛从88.1亿元增长至91.5亿元，同比增长3.9%；100强门槛从35.6亿元下降至35.4亿元，同比下降0.6%。 图表7：各梯队操盘口径门槛变化情况（亿元） 二、房企分化加剧，头部表现稳定 头部房企销售表现依然稳定，1-4月累计前三强均为国央企。从4月单月操盘口径销售金额来看，保利发展最高为357.9亿元，其次为招商蛇口、中海地产、万科地产、华润置地，分别实现销售金额350.9、323.9、315.5、306.5亿元。从单月同比增速看，TOP40房企有25家实现同比正增长。其中表现亮眼的房企以国央企为主，具体来看，建发房产同比增速220%、招商蛇口178%、华润置地125%、绿城中国74%、滨江集团84%、华发股份82%、中国金茂61%、中海地产42%。 从2023年1-4月累计操盘口径销售金额来看，前五强分别为保利发展、万科地产、中海地产、碧桂园、华润置地，分别实现销售金额1417.0、1308.9、1117.2、1109.6、1040.5亿元，3强全部为国央企。从累计操盘口径销售金额增速看，TOP40房企有27家实现同比正增长。其中表现亮眼的是华发股份同比增长108%、华润置地87%、招商蛇口85%、建发房产77%、滨江集团70%、中海地产63%、中国金茂54%、越秀地产52%。。中骏集团、世茂集团、碧桂园表现较差，同比分别下滑34%、31%、29%。头部房企得益于深耕的核心城市复苏情况更佳，销售表现依然稳定，部分企业排名后退主要跟推盘结构有关。民企中除了部分因为基数、推盘原因同比增幅较大，大多数依然保持较大降幅。 图表8：TOP40房企操盘口径累计及单月销售金额及同比情况 图表9：TOP40房企权益口径累计及单月销售金额及同比情况 三、投资建议 投资建议：我们继续坚定地看多政策，认为需求回暖的持续需要政策继续呵护。无论大政策是否出台，我们认为今年都将呈现总量弱复苏、结构复苏偏强的格局，一线+不超过三分之二的二线+少量三线城市有望在今年实现销售复苏。择股方向包含以下几个方向： 1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团；H股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型概念公司；3、受益于竣工链复苏的标的：物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示 （1）政策出台速度和执行力度不及预期：当前市场处于弱复苏中，仍需持续的政策呵护市场购买力，若政策出台或者执行不及预期可能影响购房者的购房情绪和信心。 （2）基本面继续下行引发连锁反应：如果房地产销售量价持续下行，将显著影响购房者预期，引发抛售导致供过于求的恶性循环，同时房企的回款情况将进一步恶化。