房地产行业深度分析报告

房地产深度分析

一、行业现状：仍在深度调整期

从数据来看，房地产市场自2021年后进入深度调整期，目前仍处于筑底阶段。具体表现如下：

投资与新开工持续负增长。 房地产开发投资、房屋新开工面积、施工面积、竣工面积均处于深度负增长状态 【1】 。2024年初，房屋新开工面积累计同比为18.57%，房地产开发投资完成额累计同比为30.41%，均处于深度负增长区间 【1】 。增量端缺乏源头动力，房地产回稳缺乏支撑 【9】 。

销售端整体偏弱，但近期出现边际改善。 从更长的时间维度看，商品房销售面积从2021年的5.22亿平方米降至2024年的3.37亿平方米，降幅明显 【2】 。不过，近期高频数据显示，2026年第34周20城新房成交面积同比增加11%，11城二手房成交面积同比增加4% 【3】 ，说明市场有一定程度的边际回暖迹象。

房价端压力仍在。 二手房挂牌价仍在下跌 【10】 ，百城二手住宅挂牌均价数据也显示价格端尚未企稳 【2】 。

二、政策环境：持续宽松，托底意图明确

政策端整体保持宽松取向，核心城市限购松绑、公积金优化等政策持续推进 【6】 。近期值得关注的政策动向包括：

• 北京出台房地产优化政策，重点加大住房公积金支持力度 【3】
• 住建部推动各地落实《城市更新“十五五”规划》，从好房子、好小区、好社区、好城区四个方面系统推进“四好”建设 【13】
• 城市更新示范城市扩容，去库存进程有望提速 【8】

政策的核心思路是在“房住不炒”的大框架下，通过需求端政策放松和供给端城市更新来托底市场。

三、市场结构性特征：分化加剧

城市能级分化明显。 一线及长三角城市韧性较强，高能级市场累计成交面积表现相对更好 【6】 【8】 。例如，深圳土拍市场持续火热——前海桂湾宅地以114.3%的溢价率成交，楼面价9.6万元/㎡排名深圳历史第二 【13】 ；杭州多宗地块高溢价成交 【6】 。而三四线城市仍面临较大压力。

企业分化加剧。 国央企（如保利、华发）及区域深耕型房企（如越秀）表现突出，头部企业聚焦一二线土储，中小房企盈利承压 【6】 。融资端本周发债企业大部分为地方国企 【3】 ，也印证了这一趋势。

二手房相对新房更具韧性。 2025年一季度二手房成交同比增20%以上，明显好于新房 【6】 。但需要注意的是，二手房成交量价企稳并不等于地产拐点到来 【3】 。

四、估值与投资逻辑：低PB不等于低估

当前地产股估值已处于历史低位。19家典型房企PB已达到2022年以来11%分位，保利发展、招商蛇口、龙湖集团、越秀地产等PB均创近5年新低 【12】 。

但需要警惕的是，低PB并不等于低估。地产股的合理估值首先取决于未来ROE——只有当长期ROE等于股权资本成本时，PB才应当接近1 【7】 。也就是说，如果未来ROE持续走低，当前看似“便宜”的PB可能并不便宜。

从投资角度看，地产板块上涨一般提前于基本面企稳 【10】 ，近期板块较沪深300有明显超额收益，主要源于扩内需的增量政策预期 【10】 。Q3需关注四个边际变化：成交量同比增速能否维持、核心城市房价韧性是否持续、资本市场风格能否均衡、潜在政策预期 【12】 。

五、总结与展望

总的来看，房地产市场正处于“政策底”已现、“市场底”待确认的阶段。行业基本面仍偏弱，但边际上出现了一些积极信号——新房成交同比转正、核心城市土拍热度高、政策持续加码。未来需要重点关注成交量回升的可持续性以及核心城市房价能否企稳，这将是判断行业是否真正迎来拐点的关键指标。

风险提示： 产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足 【3】 。