房地产行业报告：短期政策预期较强 稳地产仍是重点

近期地产板块较沪深300有明显的超额收益，主要是在外部环境变化下，扩内需的增量政策预期加强。从基本面来看，新房成交量近几周略有下滑，二手房挂牌价仍在下跌，行业仍在探底阶段，但从历史经验来看，地产板块上涨一般提前于基本面企稳，叠加近期地产增量政策预期较强，在4月底重要会议及关键措施落地前，地产板块仍有望实现超额收益。 行业基本面跟踪 （1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为149.44万方，本年累计新房成交面积为2966.57万方，累计同比+4.2%。30大中城市近四周平均成交面积为209.67万方，同比-4.7%，环比-10.4%。其中一线城市近四周平均成交面积为68.64万方，同比-8.9%，环比-11.1%，二线城市近四周平均成交面积为92.78万方，同比-10.6%，环比-9.7%，三线城市近四周平均成交面积为48.25万方，同比+18.2%，环比-10.7%。上周重点9城商品住宅可售面积为5371.92万方，同比-17.96%，环比+1.2%，重点9城去化周期为12.31个月，其中一线城市去化周期为11.75个月。 （2）二手房成交及挂牌：上周重点12城二手房成交面积为201.6万方，本年累计二手房成交面积为2964.5万方，累计同比+35.6%。 重点12城近四周平均成交面积为203.45万方，同比+15.9%，环比-7.3%。截至2025/4/13全国城市二手房出售挂牌量指数为19.12，环比-8.3%，挂牌价指数为155.64，环比-0.12%。 （3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为42宗，成交住宅类土地数量为30宗，新增供应商服类土地数量为53宗，成交商服类土地数量为24宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.77，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.78。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为6127.25元/平方米，溢价率为13.76%，环比-2.47pct，成交商服类土地楼面均价为1747.75元/平方米，溢价率为1.26%，环比+0.3pct。 行情回顾： 上周A股申万一级房地产行业指数上涨3.4%，沪深300指数上涨0.59%，房地产指数跑赢沪深300指数2.81ct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨0.36%，恒生综合指数上涨2.21%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数1.85pct。 风险提示： 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 1行业基本面跟踪 1.1新房成交及库存 上周30大中城市新房成交面积为149.44万方，本年累计新房成交面积为2966.57万方，累计同比+4.2%。30大中城市近四周平均成交面积为209.67万方，同比-4.7%，环比-10.4%。其中一线城市近四周平均成交面积为68.64万方，同比-8.9%，环比-11.1%，二线城市近四周平均成交面积为92.78万方，同比-10.6%，环比-9.7%，三线城市近四周平均成交面积为48.25万方，同比+18.2%，环比-10.7%。 图表1：30大中城市新房成交面积及同比 图表2：一线城市新房成交面积及同比 图表3：二线城市新房成交面积及同比 图表4：三线城市新房成交面积及同比 上周重点9城商品住宅可售面积为5371.92万方，同比-17.96%，环比+1.2%，重点9城去化周期为12.31个月，其中一线城市去化周期为11.75个月。 图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期 1.2二手房成交及挂牌 上周重点12城二手房成交面积为201.6万方，本年累计二手房成交面积为2964.5万方，累计同比+35.6%。重点12城近四周平均成交面积为203.45万方，同比+15.9%，环比-7.3%。 图表6：重点城市二手房成交面积及同比 截至2025/4/13全国城市二手房出售挂牌量指数为19.12，环比-8.3%，挂牌价指数为155.64，环比-0.12%。 图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数 图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数 图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数 图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数 1.3土地市场成交 上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为42宗，成交住宅类土地数量为30宗，新增供应商服类土地数量为53宗，成交商服类土地数量为24宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.77，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.78。 近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为6127.25元/平方米，溢价率为13.76%，环比-2.47pct，成交商服类土地楼面均价为1747.75元/平方米，溢价率为1.26%，环比+0.3pct。 图表11：100大中城市土地供销比 图表12：100大中城市成交土地楼面均价及溢价率 2行情回顾 上周A股申万一级房地产行业指数上涨3.4%，沪深300指数上涨0.59%，房地产指数跑赢沪深300指数2.81 Ct 。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨0.36%，恒生综合指数上涨2.21%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数1.85pct。 图表13：近一年A股房地产指数和沪深300走势 图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势 从行业排名来看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第2，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第4、第13。 图表15：上周A股申万一级行业涨跌幅情况 图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况 上周重点A股房地产个股涨幅居前的分别为：金融街（+12.59%）、城建发展（+10.02%）、*ST金科（+8.87%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：越秀地产（+7.19%）、龙湖集团（+5.77%）、中国海外发展（+5.74%），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：特发服务（+10.76%）、新大正（+5.74%）、世茂服务（+3.85%）。 图表17：上周A股重点房企涨跌幅前5位及后5位 图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5位及后5位 图表19：上周重点物企涨跌幅前5位及后5位 3风险提示 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。