房地产行业报告：政策预期刺激板块大涨 重点关注中国金茂

发布时间：2025-07-14 房地产行业报告（2025.07.07-2025.07.13） 行业投资评级 强于大市|维持 政策预期刺激板块大涨重点关注中国金茂 ⚫投资要点 当前行业基本面未发生明显变化，但政策刺激预期渐强。我们认为后续政策在统筹安排楼市方面，将会以既有建筑改造、老旧小区整治、完整社区建设、智慧城市建设等几个方向为主，“大拆大建”难以在全国范围内重现。从房企主体来看，中国金茂今年可重点关注，其股东背景较好且今年拿地强度明显增大，根据其公告的经营数据，截至2025年1-6月，金茂累计取得签约销售金额共计533.47亿元，同比增长19.77%，后续经营业绩有望持续提升。 收盘点位2126.0852周最高2656.4752周最低1627.84 ⚫行业基本面跟踪 （1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为126.67万方，本年累计新房成交面积为4924.89万方，累计同比-2.8%。30大中城市近四周平均成交面积为211.48万方，同比-14.7%，环比-5.6%。其中一线城市近四周平均成交面积为58.08万方，同比-18.3%，环比-7%，二线城市近四周平均成交面积为111.26万方，同比-7.7%，环比-4.3%，三线城市近四周平均成交面积为42.13万方，同比-25.3%，环比-6.8%。上周14城商品住宅可售面积为7985.71万方，同比-9.75%，环比+0.64%，14城去化周期为17.13个月，其中一线城市去化周期为12.07个月。 研究所 分析师:高丁卉SAC登记编号:S1340524080001Email:gaodinghui@cnpsec.com （2）二手房成交及挂牌：上周20城二手房成交面积为200.12万方，本年累计二手房成交面积为6193.77万方，累计同比+19%。20城近四周平均成交面积为217.27万方，同比-9.2%，环比-3.2%。截至2025/6/30全国城市二手房出售挂牌量指数为13.97，环比-0.3%，挂牌价指数为153.8，环比-0.27%。 近期研究报告 《“好房子”支撑新房市场产品代差逐渐显现》-2025.07.08 （3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为49宗，成交住宅类土地数量为20宗，新增供应商服类土地数量为56宗，成交商服类土地数量为41宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为1.01，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.84。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为7321元/平方米，溢价率为8.92%，环比+2.92pct，成交商服类土地楼面均价为1683元/平方米，溢价率为3.63%，环比-0.12pct。 ⚫行情回顾： 上周A股申万一级房地产行业指数上涨6.12%，沪深300指数上涨0.82%，房地产指数跑赢沪深300指数5.3pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌1.04%，恒生综合指数下跌1.09%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数0.05pct。 ⚫风险提示： 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 目录 1行业基本面跟踪...........................................................................41.1新房成交及库存.......................................................................41.2二手房成交及挂牌.....................................................................51.3土地市场成交.........................................................................62行情回顾.................................................................................73风险提示.................................................................................9 图表目录 图表1：30大中城市新房成交面积及同比...................................................4图表2：一线城市新房成交面积及同比.....................................................4图表3：二线城市新房成交面积及同比.....................................................4图表4：三线城市新房成交面积及同比.....................................................4图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期.............................................5图表6：重点城市二手房成交面积及同比...................................................5图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数.............................................6图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数.............................................6图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数.............................................6图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数............................................6图表11：100大中城市土地供销比........................................................7图表12：100大中城市成交土地楼面均价及溢价率...........................................7图表13：近一年A股房地产指数和沪深300走势............................................7图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势........................................7图表15：上周A股申万一级行业涨跌幅情况................................................8图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况................................................8图表17：上周A股重点房企涨跌幅前5位及后5位..........................................8图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5位及后5位..........................................8图表19：上周重点物企涨跌幅前5位及后5位..............................................9 1行业基本面跟踪 1.1新房成交及库存 上周30大中城市新房成交面积为126.67万方，本年累计新房成交面积为4924.89万方，累计同比-2.8%。30大中城市近四周平均成交面积为211.48万方，同比-14.7%，环比-5.6%。其中一线城市近四周平均成交面积为58.08万方，同比-18.3%，环比-7%，二线城市近四周平均成交面积为111.26万方，同比-7.7%，环比-4.3%，三线城市近四周平均成交面积为42.13万方，同比-25.3%，环比-6.8%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比 上周14城商品住宅可售面积为7985.71万方，同比-9.75%，环比+0.64%，14城去化周期为17.13个月，其中一线城市去化周期为12.07个月。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：14城包括：北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、温州、宁波、福州、厦门、泉州、莆田、平凉、宝鸡。计算方式说明：若本周无更新可售面积数据，则以前一周数据为准。去化周期=可售面积/最近12个月月均成交量。 1.2二手房成交及挂牌 上周20城二手房成交面积为200.12万方，本年累计二手房成交面积为6193.77万方，累计同比+19%。20城近四周平均成交面积为217.27万方，同比-9.2%，环比-3.2%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。20城包括：北京、上海、深圳、杭州、成都、苏州、扬州、厦门、东莞、青岛、南宁、大连、佛山、江门、清远、金华、衢州、平凉、渭南、宿迁。 截至2025/6/30全国城市二手房出售挂牌量指数为13.97，环比-0.3%，挂牌价指数为153.8，环比-0.27%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：2015年1月为100 注：2015年1月为100 资料来源：Wind，中邮证券研究所 1.3土地市场成交 上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为49宗，成交住宅类土地数量为20宗，新增供应商服类土地数量为56宗，成交商服类土地数量为41宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为1.01，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.84。 近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为7321元/平方米，溢价率为8.92%，环比+2.92pct，成交商服类土地楼面均价为1683元/平方米，溢价率为3.63%，环比-0.12pct。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 2行情回顾 上周A股申万一级房地产行业指数上涨6.12%，沪深300指数上涨0.82%，房地产指数跑赢沪深300指数5.3pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌1.04%，恒生综合指数下跌1.09%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数0.05pct。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 从行业排名来看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第1，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第13、第4。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 上周重点A股房地产个股涨幅居前的分别为：绿地控股（+26.83%）、衢州发展（+23.67%）、福星股份（+13.89%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：绿景中国地产（+21.62%）、深圳控股（+15.73%）、雅居乐集团（+12.94%），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：特发服务（+15.01%）、融创服务（+8.57%）、永升服务（+7.21%）。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 3风险提示 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 分析师声明 撰写此报告的分析师（一人或多人）承诺本机构、本人以及财产利害关系