房地产市场研究

一、不同阶段的房地产市场整体走势

1. 2025年初的市场预判：当时行业已经触底开启反弹，交易量和价格较前一年都出现回升迹象，叠加政策支持力度加大、市场信心逐步改善，行业整体呈现向好的复苏态势 【10】 。
2. 2026年最新运行特征：
   • 土地端：全国土地成交已经连续5年下降，2025年成交9.9亿平方米，较历史高点下滑67%，2026年缩量趋势仍在延续，1-4月同比下降19.2%。各地也在推行因城施策的精准供地，比如福建要求去化周期超24个月的市县暂停商品住宅用地供应，匹配实际消化能力减少无效供给，长期来看会推动后续新房供应收缩，助力库存去化 【5】 。
   • 交易端：不同统计节点的二手房、新房销售走势有小幅波动，2026年6月前后曾出现新房、二手房销售环比回落的情况，后续7月又回归二手房销售环比回升的态势；全国城市二手房出售挂牌指数整体处于下行区间 【3】 【6】 。
   • 房价与收益端：一线城市房价走势存在阶段性变化，2026年6月曾出现普遍下行的情况，7月转为大多回升；一线城市租金回报率也从前期多数下降，回升至上行区间 【4】 【6】 【7】 。
   • 政策端：当前政策方向聚焦推动中介费率公开透明、鼓励分档收费，多地落地了房产“以旧换新”的费率优惠，比如贵阳要求相关活动中介费不超成交价2.5%，深圳南山推出最高5万元消费券的同时将卖房佣金最低降至1%，降低交易成本提振市场活跃度 【5】 。

二、细分领域的房地产市场研究成果

1. 城市维度研究
   • 新一线市场：有专门针对成都、杭州、重庆等十大新一线城市的系列研究，从人口、经济、宜居性、基建等多维度对比一线和普通二线城市，梳理各城市房地产发展脉络、研判所处阶段，挖掘不同城市的发展优势与短板 【2】 。
   • 库存风险城市：针对市场转冷背景下的高库存城市，分别从狭义住宅消化周期、近3年土地广义消化周期两个维度盘点压力城市，还会分区域、分产品类型拆解库存结构，既提示需要重点规避的高风险城市，也挖掘部分高库存城市里的结构性机会 【2】 。
2. 海外及细分业态研究：相关公开研究库还覆盖全球办公、物流地产的占用成本，美洲、亚太、欧洲的办公占用义务，以及印度办公需求、波兰银行业地产、欧洲保险行业地产等多个海外细分领域的主题报告 【1】 。

三、当前房地产市场的主要研判风险

目前行业仍处于调整期，后续需要重点关注几类可能影响市场走势的变量：一是市场超预期下行风险，如果后续下行幅度或持续时间超出预判，会直接改变现有复苏基准；二是地方政策执行偏差风险，公开政策的落地细则、市场主体的实际反应可能和理论解读存在差异；三是调研样本局限、多源数据统计口径不统一带来的结论偏差，以及过往历史经验在新市场环境下适用性下降带来的推断误差 【5】 。