Flashnote图房地产股票–新加坡购买目标价（新元）3.90股价（新元）3.12涨幅（％）25.0性能1M3M1200万绝对（％）14.4-3.7-2.2相对^（％）6.82.76.7^索引海峡时报指数RIC卡特尔彭博CAPL SP市值（美元）9,459市值（SGDm）13,250企业价值（SGDm）13,416自由流通量（％）59％2015年11月4日Pratik Burman Ray *，CFA高级物业分析师香港上海汇丰银行有限公司新加坡分行+65 6658 0611克里斯蒂·李*分析员香港上海汇丰银行有限公司新加坡分行+65 6658 0616乌特卡什·拉斯托吉*班加罗尔协会在以下网址查看汇丰银行全球研究部：http：//www.research.hsbc.com*由汇丰证券（美国）公司的非美国分支机构雇用，未根据FINRA规定进行注册/认证嘉德置地（CAPL SP）买入：以估值为基础便宜 结果不出意外；我们预计2015年第四季度会出现偏差 步入正轨；我们预计由于预期的交接，2015年第四季度中国住宅将贡献可观的收入 目标价维持在3.90新元；重申买入结果不出意外；我们预计第四季度会出现偏差：CAPL公布2015年首9个月的收入为30亿新加坡元（占汇丰FY15e的70％：42亿新加坡元，占市场共识2015财年的80％：37亿新加坡元）和PATMI达8.18亿新加坡元。 2015年首9个月的运营PATMI为5.74亿新加坡元（包括2015年第二季度因将三个开发项目的用途变更为投资物业而产生的1.71亿新加坡元公允价值收益）。撇开这个数字，2015年首9个月的运营PATMI为4.04亿新加坡元（汇丰FY15e的60％：7.06亿新加坡元和FY15e的共识：6.54亿新加坡元）。我们认为，鉴于围绕收益/利润确认的会计惯例，季度收益不太可能成为股价走势的主要驱动力。我们注意到，2015财年中国住宅的交接量很大一部分是在第四季度–这些都是利润率较高的项目，因此我们预计第四季度的收入和收益会出现偏差。业绩公布后，我们的估计保持不变。步入正轨；预计第四季度中国住宅贡献巨大：中国住宅市场出现回升，2015财年首九个月的销量为6,492辆（9财年的3,288辆），销售额为116亿人民币（14财年的9财年：43亿人民币）–在经历了非常强劲的第二季度之后，第三季度的势头环比下降，但仍然同比增长2倍。 y增加。更深入地讲，销售主要来自CLC业务（9M15：3,924辆，而9M14：1,288辆），在合并基础上贡献c60％（在有效基础上为c80％），并且具有更高的价值和利润率（CL乡镇业务在2015年9月初售出2,568单位，而2014年9月初售出2,000单位）。我们预计2015年第4季度中国住宅将贡献可观的收入，因为预计交房量为c2,100 +套（2015财年的38％），贡献了44亿人民币的销售额（2015财年的48％）。其他业务也步入正轨–新加坡和中国的主要指标（购物者流量，租户销售和同店NPI增长）得到改善，商场运营保持稳定；新加坡住宅（按销售量计算，同比增长-15％，按销售量计算，同比增长2.5％）报告的发布者：香港上海汇丰银行有限公司新加坡分行2015年前9个月的销售价值仍然疲软，但已稳定下来；服务式公寓业务有望在2020年之前增长到80,000套（从2015年第三季度末的40,000多套）。云母（ P） 073/06/2015云母（ P） 136/02/2015云母（P）041/01/2015免责声明必须将本报告与披露附录中的披露和分析师证明以及构成本报告一部分的免责声明一起阅读目标价维持在3.90新元;重申购买：我们的RNAV维持在SGD4.86，因此我们的目标价（与RNAV保持20％的折扣不变）也保持在SGD3.90。以当前价格计算，CAPL的交易价格相对于RNAV折让36％（相对于平均历史折让c30％）和NTA折让23％（相对于历史平均水平：溢价12％）。虽然改善核心净资产收益率（重新评估和一次性完成）需要时间（鉴于重新评估的主观性，我们认为这是投资者的一项相关指标–（无论是从数量上还是从可持续性上来说），我们都认为价格已经大大降低了。根据我们3.90新元的目标价，上涨空间为25.0％，我们重申买入评级。 abc嘉德置地（CAPL SP）房地产2015年11月4日2财务报表一年到十二月20142015年2016年2017年*损益摘要（SGDm） 嘉德置地商业广告3,5200.8212%新加坡办公室6130.142%新加坡工业4360.102%其他新加坡商业1320.030%其他商业–海外5000.122%基金股份（包括CCT）1,7900.426%物业管理490.010%嘉德置地零售9,9462.3235%嘉德置地金融服务4350.102%服务式住宅–雅诗阁集团3,1920.7511%其他563 0.13 2％总GAV 28,706 6.70 100％减：净负债（7,879）（1.84）RNAV 20,827 4.86股数（百万）4,283每股RNAV（SGD）4.86溢价/（折扣）至区域导航-20%目标价（新币）3.90（四舍五入）年到十二月2014 2015e 2016e2017e *同比变化每BV分享3.944.254.344.42*在本说明中，我们介绍了2017年的估算值。鉴于围绕中国和新加坡住宅项目的收入和利润确认的会计惯例，随着我们对2016年的项目销售和竣工情况更加清楚，这些估计存在很大的变动风险。收入12%7%-1%-10%息税前利润8%-17%5%-5%PBT12%-24%6%-7%帕米38%-39%11%-12%每股收益（基本）38%-39%11%-12%比例（％）鱼子7%4%4%4%净资产收益率（非重估）-核心4%4%4%4%ROA（重新评估）-核心4%5%5%4%EBITDA利润率62%48%51%53%EBITDA /净利息支出5.54.04.23.9净债务/权益57%53%50%49%净债务/ EBITDA（x）5.46.46.06.2每股数据（SGD）每股收益（基本）0.270.170.180.16每股收益（摊薄）0.260.150.160.14DPS0.090.090.090.09每股NTA3.834.144.244.31嘉德置地有限公司：PBV图表2.52.01.51.00.50.005年1月2007年9月CAPL PBV+1标准开发人员资料来源：彭博社+ 1SD：1.53平均值：1.12-1SD：0.712013年5月10日至2月10日15年10月平均趋势线-1标准开发人员相对于FSSTI的性能500400300200100005年1月2007年9月卡普资料来源：彭博社10年5月2013年2月FSSTI15年10月拍1,7601,3081,3901,292少数权益(599)(601)(606)(605)帕米1,161706784687PATMI总重估(456)000PATMI（重新评估）–核心705706784687现金流量摘要（SGDm）经营现金流量999773849749投资活动产生的现金流量(339)(100)(100)(100)筹资活动产生的现金流量(4,272)(283)(283)(283)其他调整55---现金变动(3,557)390466366期初现金余额6,3062,7493,1403,605期末现金余额2,7493,1403,6053,971资产负债表摘要（SGDm）现金及现金等价物2,7493,1403,6053,971流动资产总额11,58011,97012,43612,802非流动资产32,53332,19932,23332,271总资产44,11344,16944,66945,073总债务15,98616,08616,18616,286负债总额20,90519,61919,71919,819权益总额23,20924,55024,95125,254股东资金16,75818,10018,50018,804比率，增长和每股分析财务与估值：嘉德置地有限公司购买RNAV计算（SGDm）每股（SGD）资产净值百分比嘉德置地4,3061.0115%收入3,9254,1994,1603,756新加坡其他亚洲3,8603620.900.0813%1%息税前利润2,4372,0112,1091,999住宅基金股份840.020%息税前利润（重估）1,6992,0112,1071,994嘉德置地中国6,7441.5723%净利息(439)(501)(504)(508)住宅2,0550.487%PBT1,9971,5091,6051,491混合的2,4040.568%税收(267)(202)(214)(199)合资企业和基金股份1,3560.325%停止运营的PAT29000中国商业9290.223% abc嘉德置地（CAPL SP）房地产2015年11月4日3资料来源：彭博社，汇丰银行估计平均CAPL对RNAV的溢价/（折扣）-50%-40%平均克：-30％-30%-20%15年10月15年2月14年7月13年12月13年4月12月9日2012年2月11年6月10年11月-10%CAPL：我们的RNAV的历史溢价/（折扣）估值与风险目标价维持在3.90新元；重申买入我们对开发人员的估值方法是RNAV，它是根据各个业务部分的总和得出的。我们将其与我们的框架相结合，以应用保费/折扣来达到我们的目标价格。根据部分总和的估值，我们对CAPL的总估值为SGD6.70（不变）。调整净债务和少数股东权益后，我们估计净负债为每股1.84新元，这意味着净资产值为4.86新元（不变）。我们的保费/折扣框架将这一估值给予20％的折扣（保持不变）（透明度和代理问题的折让为10％，对房地产市场的展望的折让为10％），因此，我们将CAPL的目标价格（四舍五入）定为3新元。 90（不变）。根据我们的评级框架，当目标价比当前股价高出20％以上时，该股票必须归类为买入。由于我们的目标价意味着25.0％的上涨空间，因此我们对该股维持买入评级。下行风险下行风险是在新加坡和/或中国的硬着陆，这可能是经济衰退，利率急剧上升或不适当的政策行动所致，这将导致资产价值下降。 abc嘉德置地（CAPL SP）房地产2015年11月4日4披露附录分析师认证下列主要负责本报告的分析师，经济学家和/或策略师，证明对主题证券或发行人的意见（和/或本文中表达的任何其他观点或预测准确地反映了他们的个人观点，并且其补偿的任何部分均与本研究中包含的特定建议或观点没有，直接或间接相关。报告：Pratik Ray和Kristy Lee重要披露股票：股票评级和财务分析基础汇丰（HSBC）认为，投资者决定购买或出售股票应取决于个人情况，例如投资者的现有持股，风险承受能力和其他考虑因素，并且投资者在做出投资决定时会利用各种纪律和投资视野。评级不应作为投资建议单独使用或依赖。不同的证券公司使用各种评级术语以及不同的评级系统来描述其建议，因此，投资者应仔细阅读每份研究报告中所用评级的定义。此外，投资者应仔细阅读整个研究报告，不要从评级中推断其内容，因为研究报告包含有关分析师观点和评级依据的更完整的信息。自2015年3月23日起，汇丰银行已根据以下原则分配了评级：目标价格基于分析师对股票实际价值的评估，尽管我们预计市场价格可能需要6到12个月才能反映出来。当目标价格比当前股价高出20％以上时，该股票将归为买入；当股价比当前股价高出5％至20％之间时，该股票可分为买入或持有；当股价低于当前股价的5％至5％之间时，该股票将归为持有；当股价低于当前股价的5％至20％之间时，该股票可分为持有或减持；当价格比当前股价低20％以上时，该股票将归类为减持。在发生任何“重大变化”（覆盖范围的开始或恢复，目标价格的变化或估计）时，我们会针对这些频段重新校准我们的评级。上行/下行是目标价格与股价之间的百分比差异。在此日期之前，汇丰银行的评级结构是基于以下