CAPITALAND（CAPL.SP）：购买：没有重大意外的履带

闪光提示2016年4月20日2016年第1季度业绩大致符合预期中国零售表现疲软；住宅销售稳定稳健的资产负债表；重申新元3.90的买入评级和目标价2016年1季度业绩大致相符嘉德置地（CAPL）报告2016年第一季度收入为8.94亿新加坡元（占汇丰2016财年的22％：41亿新加坡元，共识：42亿新加坡元）和PATMI达2.18亿新加坡元（占汇丰2016财年的29％：7.47亿新加坡元，以及2016财年预期的23％：9.48亿新加坡元）。报告的PATMI包括重估，减值和投资组合收益-除去这些收益，报告的营业利润为1.53亿新加坡元（占2016年汇丰银行的21％）。此外，营业利润包括莱佛士长宁大厦2的使用变更产生的一笔3,050万新元的一次性公允价值收益。鉴于围绕收入和利润确认的会计惯例，季度收益不太可能成为该份额的主要推动力价格在我们看来。根据结果，我们的估计没有变化。在本说明中，我们介绍了FY18e。中国零售表现疲软；住宅销售稳定 目标价（新币）上一个目标（SGD）3.90分享价格（新币）上/下3.22+21.1%（截至2016年4月19日）市场数据市值（SGDm）13,507市值（美元）9,984BBGCAPL SP3m ADTV（美元）27.2RIC卡特尔金融和比率（SGD）截至12 / 2015a 12 / 2016e 12 / 2017e 12 / 2018e汇丰每股收益*（稀）0.240.150.160.16汇丰每股收益（上一个）----更改(%)----共识每股收益0.240.240.230.29聚乙烯（X）13.620.820.820.5PB（X）0.80.70.70.7住宅销售继续保持增长势头（2016年第1季度：3,377套，2015年第1季度：1,306套，2015年第4季度：2,910套），销售额为45亿元人民币（2015年第1季度：22亿元人民币，2015年第4季度：38亿元人民币）。 2016年第1季度773个单位的移交量比去年同期下降了30％，但按价值计算却同比上升了7％，这是因为移交偏向于CLC业务下的项目（与乡镇相对）。我们预计交接量将保持在100亿人民币左右，与管理层持平2H16偏斜。新加坡住宅（2016年第一季度售出222套，销售价值为5.06亿新加坡元）在Cairnhill Nine（截至2016年4月14日售出的268套中，有193套）的支持下大幅回升；而服务式公寓业务有望在2020年增长到80,000套（2016年第一季度：44,857套-运营62％）。稳健的资产负债表；目标价维持在3.90新元;重申买入评级资产负债表保持强劲，净负债率为0.47倍（CapitaMalls亚洲公司私有化之前的水平），利息覆盖率为6.3倍，利息服务率为7.9倍。尽管CAPL可以派发更多的股息，但管理层倾向于在有可能出现近期机会的情况下，在这一时间点上保留现金。另外，尽管制定了股票回购政策（每年更新），但管理层认为其影响往往被高估了，最好不要宣布回购。尽管核心净资产收益率的改善尚需时日，但我们认为这已经大大降低了价格，因为该股的股价较我们的每股净资产值（SGD4.86）折价34％。我们的目标价为3.90新元，意味着21.1％的上涨空间。重申买入。2.5 0四月15 Oct154月16销售价格：3.9 0最高：3.7 9最低价：2 .68当前价：3 .16资料来源：彭博社，汇丰银行估算，*仅核心估算数字CFA高级房地产分析师Pratik Burman Ray *香港上海汇丰银行有限公司新加坡分行pratikray@hsbc.com.sg+65 6658 0611Utkarsh Rastogi *助理班加罗尔*由汇丰证券（美国）公司的非美国分支机构雇用，未根据FINRA规定进行注册/认证披露与免责声明必须将本报告与披露附录中的披露和分析师证明以及构成本报告一部分的免责声明一起阅读。云母（P）021/01/2016云母（P）073/06/2015报告的发布者：香港上海汇丰银行有限公司新加坡分行查看汇丰银行全球研究部：https：// www.research.hsbc.com新加坡股本房地产购买：正常，没有重大惊喜嘉德置地（CAPL SP）购买自由浮动59%购物中心在新加坡和中国的主要市场（这些构成了更多股息收益率（％）2.82.82.82.8占总价值的90％以上）显示出改善，但中国购物中心的租户销售（psm）和购物者流量增长均大幅下降至每个0.9％（从2015年分别为7.5％和3.2％），总体而言，零售前景已经疲软52周价格（新加坡元）4.1 0但是投资组合中较老的购物中心的业绩也有所下降。中国3.3 0 abc股本 房地产2016年4月20日2在本文件中，汇丰银行可能会根据英国公投的结果对潜在的经济影响发表评论。汇丰银行没有政治立场，本文档和此处包含的信息无意于促进或采购，或与促进或采购有关英国公投中所提问题的特定结果。财务与估值：CapitaLand Buy拥有50％或更低的股份。比率，增长和每股分析年至12/2015 12 / 2016e 12 / 2017e12 / 2018e同比变化05年1月07年10月10年8月13年6月2016年4月卡普PBV平均趋势线+1标准开发者-1标准开发人员资料来源：彭博社，汇丰银行相对于FSSTI的性能财务报表年到12/201512 / 2016e12 / 2017e12 / 2018eRNAV计算（SGDm）每股（新币）资产净值百分比损益摘要（SGDm）新加坡嘉德置地6,8311.6024%收入4,7624,0844,0054,140嘉德置地中国7,6091.7827%息税前利润2,3162,1682,1732,166凯德商用产业亚洲9,9462.3235%息税前利润（重估）1,8682,1682,1732,166服务公寓（雅诗阁）3,1920.7511%净利息(477)(504)(507)(510)其他1,1270.264%PBT1,8391,6641,6661,656总应占GAV *28,7066.70100%税收(344)(311)(311)(309)减：应占净负债*(7,879)(1.84)停止运营的PAT0000区域导航20,8274.86拍1,4951,3531,3551,346股数（米）4,283少数权益(430)(606)(605)(588)每股RNAV（SGD）4.86帕米PATMI重估总额1,066(413)747075007580相对RNAV的目标溢价/（折让）目标价（新元）-20%3.90（四舍五入）PATMI（重新评估）–核心653747750758现金流量摘要（SGDm）*注：出于目的或计算我们的RNAV，我们的归属GAV和归属净值经营现金流量3,008823825834负债是根据所有CAPL的REIT和资产的权益会计计算得出的投资活动产生的现金流量116(100)(100)(100)来自的现金流量筹资(1,700)(282)(282)（282）其他调整----嘉德置地有限公司：PBV图表现金变动1,4244404434522.5期初现金余额2,7494,1734,6145,057期末现金余额4,1734,6145,0575,508资产负债表摘要（SGDm）2.0现金及现金等价物4,1734,6145,0575,5081.5+1 SD：1.51流动资产总额12,62713,06713,51013,962平均克：1.10非流动资产34,42634,09134,11534,140总资产总债务47,05316,05847,15816,15847,62516,25848,10116,3581.0负债总额22,11520,84220,94221,0420.5-1SD：0.68权益总额24,93826,31626,68327,059股东资金17,90519,28319,65120,0270.0收入21%-14%-2%3%息税前利润-5%-6%0%0%500PBT-8%-9%0%-1%帕米-8%-30%0%1%400每股收益（基本）-8%-30%0%1%比例（％）300鱼子6%4%4%4%净资产收益率（非重估）-核心4%4%4%4%200ROA（重新评估）-核心4%5%5%5%EBITDA利润率49%53%54%52%EBITDA /净利息支出4.94.34.34.2100净债务/权益净债务/ EBITDA（x）48%5.144%5.342%5.240%5.00每股数据（SGD）05年1月07年10月10年8月13年6月2016年4月每股收益（基本）每股收益（稀释后）0.250.240.180.150.180.160.180.16卡普FSSTIDPS0.090.090.090.09资料来源：彭博社，汇丰银行每股NTA4.114.434.524.61每股BV4.224.544.634.71 abc股本 房地产2016年4月20日3估值与风险目标价维持在3.90新元；重申买入我们对开发人员的估值方法是RNAV，它是根据各个业务部分的总和得出的。我们将其与我们的框架相结合，以应用保费/折扣来达到我们的目标价格。根据部分总和的估值，我们对CAPL的总估值为SGD6.70（不变）。调整净债务和少数股东权益后，我们估计净负债为每股1.84新元，这意味着净资产值为4.86新元（不变）。我们的保费/折扣框架将这一估值给予20％的折扣（保持不变）（透明度和代理问题的折让为10％，对房地产市场的展望的折让为10％），因此，我们将CAPL的目标价格（四舍五入）定为3新元。 90（不变）。我们的目标价意味着有21.1％的上涨空间，我们重申对该股的买入评级。下行风险经济衰退，利率大幅上升或不适当的政策措施导致新加坡和/或中国的硬着陆–可能导致资产价值降低和嘉德置地的估值降低。CAPL：我们的RNAV的历史溢价/（折扣）10年11月2012年7月11日至3月12月11日2014年7月13日至3月14日14年11月15年7月2016年4月-10%-20%-30%-40%-50%CAPL溢价/（折扣）至区域导航平均资料来源：彭博社，汇丰银行估计平均克：-30％ abc股本 房地产2016年4月20日4披露附录分析师认证下列主要负责本报告的分析师，经济学家和/或策略师，证明对主题证券或发行人的意见（和/或本文中表达的任何其他观点或预测准确地反映了他们的个人观点，并且其补偿的任何部分均与本研究中包含的特定建议或观点没有，直接或间接相关。报告：Pratik Ray重要披露股票：股票评级和财务分析基础汇丰（HSBC）认为，投资者决定购买或出售股票应取决于个人情况，例如投资者的现有持股，风险承受能力和其他考虑因素，并且投资者在做出投资决定时会利用各种纪律和投资视野。评级不应作为投资建议单独使用或依赖。不同的证券公司使用各种评级术语以及不同的评级系统来描述其建议，因此，投资者应仔细阅读每份研究报告中使用的评级定义。此外，投资者应仔细阅读整个研究报告，不要从评级中推断其内容，因为研究报告包含有关分析师观点和评级依据的更完整的信息。自2015年3月23日起，汇丰银行已根据以下原则分配评级：目标价格基于分析师对股票实际价值的评估，尽管我们预计市场价格可能需要6到12个月才能反映出来。当目标价格比当前股价高出20％以上时，该股票将归为买入；当股价比当前股价高出5％至20％之间时，该股票可分为买入或持有；当股价低于当前股价的5％至5％之间时，该股票将归为持有；当股价低于当前股价的5％至20％之间时，该股票可分为持有或减持；当价格比当前股价低20％以上时，该股票将归类为减持。在发生任何“重大变化”（覆盖范围的开始或恢复，目标价格或估计的变化）时，我们会针对这些频段重新校准我们的评级。上行/下行是目标价格与股价之间的百分比差异。在此日期之前，汇丰银行的评级结构是基于以下依据：我们为每只股票设置了要求的收益率，该收益率是根据策略团队建立的该股票的国内或（如果适用）区域市场的股票