CAPITALAND（CAPL.SP）：升级后购买：最近卖出的机会

Flashnote图房地产股票–新加坡购买目标价（新元）3.90股价（新元）3.18上升/下降（％）22.6性能1M3M1200万绝对（％）-8.0-12.7-6.1相对^（％）-5.8-6.3-3.4^索引海峡时报指数RIC卡特尔彭博CAPL SP市值（美元）9,763市值（SGDm）13,571企业价值（SGDm）18,468自由流通量（％）592015年8月5日Pratik Burman Ray *，CFA高级物业分析师香港上海汇丰银行新加坡分行+65 6658 0611乌特卡什·拉斯托吉*班加罗尔协会在以下网址查看汇丰银行全球研究部：http：//www.research.hsbc.com*由汇丰证券（美国）公司的非美国分支机构雇用，未根据FINRA规定进行注册/认证报告的发布者：香港和上海银行股份有限公司新加坡分行云母（ P） 073/06/2015云母（ P） 136/02/2015云母（P）041/01/2015免责声明必须将本报告与披露附录中的披露和分析师证明以及构成本报告一部分的免责声明一起阅读嘉德置地（CAPL SP）升级至购买：近期抛售带来机会 结果不出意外 运营步入正轨，但核心净资产收益率提升尚需时日 目标价维持在3.90新元;升级至购买（从保留状态）结果不出意外：CAPL公布其1H15收入为19亿新加坡元（占汇丰FY15e的46％：42亿美元，占FY15e预期的50％：38亿美元）和PATMI 6.25亿新加坡元。报告的PATMI包括重估，投资组合损失和减值准备2.14亿新加坡元。除去这些，1H15 PATMI将为4.11亿新加坡元（占汇丰FY15e的58％：7.06亿新加坡元和FY15e共识的60％：6.86亿新加坡元）。虽然这被归类为经营性PATMI，但我们注意到，这也包括因三个项目的用途变更而产生的公允价值收益1.71亿新加坡元（现已被视为投资物业，而不是以前的待售开发项目）。鉴于围绕收入和利润确认的会计惯例，我们认为季度收益不太可能成为股价走势的主要驱动因素。业绩公布后，我们的估计保持不变。操作进展顺利：各个业务部门的表现都不足为奇–购物中心业务保持稳定，关键指标（购物者流量，租户销售和NPI增长）有所改善；中国住宅市场出现回升，2015年第二季度的回升推动了1H15的4,070个单位（1H14：2,231个单位）的销售和78亿人民币的销售额（1H14：27亿人民币）（按售出单位的c3x和按销售额计算的c4x） ）;新加坡住宅（1H15销售量同比增长-46％，销售价同比增长-11％）仍然如预期般疲软。服务式公寓业务有望在2020年之前增长到80,000套（从1H15的40,000多套）。核心净资产收益率提升需要时间：尽管季度净资产收益率计算的相关性较低（根据会计惯例），但按年化计算，报告的1H15 PATMI的净资产收益率为c7％，而按报告的运营中的PATMI的净资产收益率则转换为c5％。但是，考虑到1H15报告的运营PATMI也只有一次，我们估计核心净资产收益率较低（我们将核心净资产收益率定义为净资产收益率重估和所有一次性）–我们的FY15e核心净资产收益率为c4％。考虑到0.53倍的负债率以及围绕提高核心利润率和大幅改善资产周转率的挑战，我们认为提高核心净资产收益率将需要时间。我们认为，鉴于围绕重估的主观性（无论是量化还是可持续性），核心净资产收益率仍将是投资者的一项重要指标。目标价维持在3.90新元;升级至购买（从保留状态）：我们的RNAV维持在SGD4.86 –因此，我们的目标价（与RNAV保持20％的折扣不变）也保持在SGD3.90。以当前价格计算，CAPL的交易价格较RNAV折让35％（高于平均历史折让c30％）。基于我们3.90新元的目标价，上涨空间为22.6％–我们注意到，年初至今，该股表现落后于开发商指数（FSTREH），我们将其评级从“持有”上调至“买入”。 abc嘉德置地（CAPL SP）房地产2015年8月5日2财务与估值：CapitaLand Limited购买损益摘要（SGDm） 现金变动490（3,557）390 466开户现金平衡5,8176,3062,7493,140现金结算平衡6,3062,7493,1403,605资产负债表摘要（SGDm）其他563 0.13 2％总GAV 28,706 6.70 100％减：净负债（7,879）（1.84）RNAV 20,827 4.86 股数（百万）4,283现金和现金等价物6,3062,7493,1403,605总电流资产15,14011,58011,97012,436非当前资产29,92332,53332,19932,233总资产45,063 44,113 44,16944,669总债务15,936 15,986 16,08616,186总负债20,608 20,905 19,61919,719总权益24,455 23,209 24,55024,951股东的资金16,10916,75818,10018,500比率，增长和每股分析年到十二月2013 2014 2015e2016e同比变化每股RNAV（SGD）4.86溢价/（折扣）至区域导航-20%目标价（新币）3.90（四舍五入）收入6%12%7%-1%息税前利润9%8%-17%5%PBT76%12%-24%6%帕米48%38%-39%11%每股收益（基本）-10%38%-39%11%比例（％）鱼子5%7%4%4%净资产收益率（非重估）-核心3%4%4%4%ROA（重新评估）-核心4%4%5%5%EBITDA利润率64%62%48%51%EBITDA /净利息支出4.75.54.04.2净债务/权益39%57%53%50%净债务/ EBITDA（x）4.35.46.46.0每股数据（SGD）每股收益（基本）0.200.270.170.18每股收益（摊薄）0.190.260.150.16DPS0.080.090.090.09每股NTA3.683.834.144.24每BV分享3.793.944.254.34嘉德置地有限公司：PBV图表2.52.01.51.00.50.005年1月2007年8月CAPL PBV+1标准开发人员资料来源：彭博社+1 SD：1.54平均值：1.12-1SD：0.712012年4月10日至12月15年7月平均趋势线-1标准开发人员相对于FSSTI的性能500400300200100005年1月2007年8月卡普资料来源：彭博社10年4月12月12日FSSTI15年7月财务报表RNAV计算（SGDm）每股（SGD）资产净值百分比年到2013年12月2014 2015e2016年嘉德置地4,3061.0115%新加坡3,8600.9013%收入3,5113,9254,1994,160其他亚洲3620.081%息税前利润2,2592,4372,0112,109住宅基金股份840.020%息税前利润（除重估）1,7961,6992,0112,107嘉德置地中国6,7441.5723%净利息(482)(439)(501)(504)住宅2,0550.487%PBT1,7771,9971,5091,605混合的2,4040.568%税收(205)(267)(202)(214)合资企业和基金股份1,3560.325%停止运营的PAT342900中国商业9290.223%帕特1,606 1,760 1,308 1,390嘉德置地商业广告3,5200.8212%少数民族利息（765）（599）（601）（606）新加坡办公室613 0.14 2％PATMI 840 1,161 706 784新加坡工业4360.102%总PATMI重估（322）（456）0 0其他新加坡商业1320.030%PATMI（重估）–核心518705706784其他商业–海外5000.122%现金流量汇总（SGDm）基金股份（包括CCT）1,7900.426%来自的现金流量操作956999773849物业管理490.010%投资产生的现金流量活动370(339)(100)(100)嘉德置地零售9,9462.3235%来自的现金流量融资（869）（4,272）（283）（283）嘉德置地金融服务4350.102%其他调整33 55--服务式住宅–雅诗阁集团3,1920.7511% abc嘉德置地（CAPL SP）房地产2015年8月5日3资料来源：彭博社，汇丰银行估计平均CAPL对RNAV的溢价/（折扣）-30%-40%-50%平均克：-29％-20%9月12日9月13日14年8月15年7月11月10日10年11月-10%CAPL：我们的RNAV的历史溢价/（折扣）资料来源：彭博社卡普FSSTIFSTREH-14%自2015年2月18日以来的表现年初至今表现-10%-15%-7% -7%-5%-4%-5%CAPL：针对指数的绩效5%3%0%估值与风险目标价维持在3.90新元;升级至购买（从保留状态）我们对开发人员的估值方法是RNAV，它是根据各个业务部分的总和得出的。我们将其与我们的框架相结合，以应用保费/折扣来达到我们的目标价格。根据部分总和的估值，我们对CAPL的总估值为SGD6.70（不变）。调整净债务和少数股东权益后，我们估计净负债为每股1.84新元，这意味着净资产值为4.86新元（不变）。我们的保费/折扣框架将这一估值给予20％的折扣（保持不变）（透明度和代理问题的折让为10％，对房地产市场的展望的折让为10％），因此，我们将CAPL的目标价格（四舍五入）定为3新元。 90（不变）。根据我们的评级框架，当目标价格比当前股价高出20％以上时，该股票必须归类为“买入”。由于我们的目标价意味着上涨22.6％，因此我们将股票评级从“持有”上调至“买入”。到目前为止，我们注意到该股的表现落后开发者指数（FSTREH）7％。我们观点的下行风险我们的预测和评级所面临的主要下行风险是由于衰退或利率急剧上升或不适当的政策措施而在新加坡或中国硬着陆，这将导致资产价值下降。 abc嘉德置地（CAPL SP）房地产2015年8月5日4披露附录分析师认证下列主要负责本报告的分析师，经济学家和/或策略师，证明对主题证券或发行人的意见（和/或本文中表达的任何其他观点或预测准确地反映了他们的个人观点，并且其补偿的任何部分均与本研究中包含的特定建议或观点没有，直接或间接相关。报告：Pratik Ray重要披露股票：股票评级和财务分析基础汇丰（HSBC）认为，投资者决定购买或出售股票应取决于个人情况，例如该投资者的现有持股，风险承受能力和其他考虑因素，并且投资者在做出投资决定时会利用各种纪律和投资视野。评级不应作为投资建议单独使用或依赖。不同的证券公司使用各种评级术语以及不同的评级系统来描述其建议，因此，投资者应仔细阅读每份研究报告中所用评级的定义。此外，投资者应仔细阅读整个研究报告，而不要从评级中推断其内容，因为研究报告包含有关分析师观点和评级依据的更完整的信息。自2015年3月23日起，汇丰银行已按以下基准分配评级：目标价格基于分析师对股票实际价值的评估，尽管我们预计市场价格可能需要6到12个月才能反映出来。当目标价格比当前股价高出20％以上时，该股票将归为买入；当股价比当前股价高出5％至20％之间时，该股票可分为买入或持有；当股价低于当前股价的5％至5％之间时，该股票将归为持有；当股价低于当前股价的5％至20％之间时，该股票可分为持有或减持；当价格比当前股价低20％以上时，该股票将归类为减持。在发生任何“重大变化”（承保范围的初始或恢复，目标价格或估计值的变化）时，我们会根据这些频段重新调整我们的评级。上行/下行是目标价格与股价之间的百分比差异。在此日期之前，汇丰银行的评级结构是基于以下依据：我们为每只股票设置了要求的收益率，该收益率是根据策略团队建立的该股票的国内或（如果适用）区域市场的股票成本计算得出的。股票的目标价格代表分析师预期股票在我们的表现范围内达到的价值。绩效期为