CAPITALAND（CAPL.SP）：OW：结果行中没有“特殊”字样

Flashnoteabc全球研究嘉德置地（CAPL SP）OW：结果符合要求，但没有“特殊”要求注意：潜在回报等于当前股价与目标价格之间的百分比差加上预测的股息收益率性能1M3M1200万绝对值（％）0.7-5.2-24.8相对^（％）3.2-1.0-19.4索引^海峡时报指数RIC卡特尔彭博CAPL SP市值（美元）9,959市值（SGDm）12,559企业价值（SGDm）8,195自由流通量（％）59注：（V）=挥发性（请参阅披露附录）2014年2月20日Pratik Burman Ray *，CFA高级物业分析师香港上海汇丰银行有限公司新加坡分行+65 6658 0611David Choo *，CFA物业分析师香港上海汇丰银行有限公司新加坡分行+65 6658 0612Shweta Arora *班加罗尔协会查看汇丰银行全球研究部：*由汇丰证券（美国）公司的非美国分支机构雇用，未根据FINRA法规进行注册/认证报告的发布者：香港和上海银行股份有限公司新加坡分行云母（ P） 118/04/2013云母（ P） 068/04/2013云母（P）077/01/2014免责声明此报告必须与披露附录中的披露内容和分析师证明一起阅读，以及构成其中一部分的免责声明 2013财年业绩符合预期；出售澳大利亚部分股权后，现在将其合并 关键业务部门的运营步入正轨 没有特别的股息，符合我们的预期，但可能会使一些人失望；目标价维持在3.70新元，我们重申高配，因为估值暗示价格中存在负数2013财年业绩符合预期；出售澳大利亚部分股权后，现在将其合并：CAPL公布2013财年的收入和PATMI分别为39.78亿新加坡元和8.5亿新加坡元，基本符合我们对37.27亿新加坡元和PATMI的8.84亿新加坡元收入的预期。核心业务的PATMI增长了43％，达到5.28亿新元，现在占PATMI总额的62％。我们认为，由于收益确认不佳（会计标准），收益不太可能推动股价表现。在出售部分澳大利亚股份后，集团将对其进行合并，这将导致CAPL的收入，资产，负债和负债率降低。我们已相应调整了14-15财年的预测，以将这一变化纳入会计处理。从估值角度来看，我们的数字与估计的RNAV不变为SGD4.65。关键业务部门的运营步入正轨：凯德商用（CapitaMalls Asia）（CMA）和澳大利亚（Australand）（ALZ）毫不奇怪，它们总计占估值的c45％。在住宅销售方面，中国继续保持增长势头-除非进行乡镇项目销售，CAPL在2013财年售出了c3,000套住房（符合预期），尽管较低平均售价的产品组合导致了55亿新元的销售价值（原为7新元）。 2012年为0亿）。对于新加坡来说，2013年第四季度的销售速度有所放缓，但这并不是出乎意料的，因为采取了政策措施–我们注意到新加坡的住宅库存现在为1600单位，仅占我们估值的12％。没有特别的股息，符合我们的预期，但可能使一些人失望：CAPL宣布了首个也是最后一个“核心”股息，即8新币（去年同期为7新币）。考虑到长期的政策是“损益驱动”而不是“资产负债表驱动”，因此没有宣布特别股息，这符合我们的预期。但是，一些机构客户可能对缺乏“特殊”股息感到失望。管理层重申其立场，那就是支付可持续的核心股息并随着时间的推移而增加，而不是一次性支付股息。目标价维持在3.70新元，重申OW，原因是估值隐含价格下跌：我们的目标价为3.70新元（比我们的净资产值4.65新元折让20％）。以目前的价格，CAPL的交易价格较RNAV折让37％（大于自2010年底以来平均历史折让28％）。包括潜在股息在内，我们的目标价意味着潜在回报率为28.6％，我们重申增持评级。我们注意到，管理层仍然对股票回购的想法持开放态度，我们认为这是可以推动股价重估的低落果实。图房地产股票–新加坡超重目标价（新元）3.70股价（新元）2.94预测股息收益率（％）2.7潜在回报（％）28.6 abc嘉德置地（CAPL SP）房地产2014年2月20日2资料来源：彭博社FSSTI卡普资料来源：彭博社平均趋势线-1标准开发人员 CAPL PBV+1标准v11月10日14年2月09年7月2007年4月-1SD：0.76平均值：1.18+ 1SD：1.60嘉德置地有限公司：PBV图表2.52.01.51.00.50.005年1月财务与估值：嘉德置地有限公司超重财务报表年到2013年12月2014e 2015e2016e损益表（SGDm）RNAV计算（SGDm）2014财年每股（新币）的百分比资产净值嘉德置地住宅4,3061.0113% 新加坡3,860 0.90 12％收入3,977 3,166 3,162 3,225税息折旧及摊销前利润1,848 1,628 1,703 2,034息税前利润核心1,336 1,580 1,655 1,985净利息（444）（396）（399）（403）PBT核心891 1,184 1,256 1,582税项（103）（201）（213）（269）PAT核心788983 1,042 1,313少数权益(261)(144)(165)(192)PATMI核心5278398781,120现金流量摘要（SGDm）经营现金流量5238869251,168投资活动产生的现金流量696(100)(100)(100)筹资活动产生的现金流量(828)(240)(240)(240)其他调整31---现金变动422546585828期初现金余额5,4985,9206,4667,051期末现金余额5,9206,4667,0517,879资产负债表摘要（SGDm）股东的资金16,06816,53817,07617,858比率，增长和每股分析年到十二月2013 2014e 2015e2016e同比变化收入20%-20%0%2%息税折旧摊销前利润-10%-12%5%19%PBT-12%33%6%26%PATMI核心-7%59%5%28%EPS核心-9%-1%5%28%比例（％）净资产收益率（不包括例外）4%5%5%6%ROA（不包括例外）2%3%3%4%EBITDA利润率46%51%54%63%EBITDA /净利息支出4.24.14.35.1净债务/权益41%37%33%28%净债务/ EBITDA（x）3.63.83.42.4每股数据（SGD）EPS核心（基本）0.200.200.210.26EPS芯（稀释）0.200.170.180.23DPS0.080.080.080.08每BV分享3.783.894.024.20其他亚洲362 0.08 1％住宅基金赌注840.020%嘉德置地中国6,7801.5821%住宅2,0550.486%杂项2,404 0.56 7％合资企业和基金股份1,392 0.33 4％中国商业的9290.223%嘉德置地商业广告3,1160.7310%新加坡办事处6130.142%新加坡零售1320.030%新加坡工业4360.101%其他商业–海外5000.122%基金股份（包括CCT）1,3850.324%物业管理490.010%嘉德零售– CMA9,9462.3230%澳洲4,5101.0514%嘉德置地金融服务4350.101%服务式住宅–雅诗阁集团3,0070.709%其他5630.132%相对于FSSTI的性能45036027018090005年1月2007年4月09年7月11月10日14年2月现金及现金等价物总流动资产5,92014,6636,46615,2097,05115,7947,87916,622总GAV 32,663 7.63 100％减：净负债（12,751）（2.98）非流动资产21,49221,06121,20321,267RNAV 19,911 4.65总资产36,15536,27036,99837,889股数（百万）4,283总债务12,56312,66312,76312,863每股RNAV（SGD）4.65负债总额16,84415,81615,91616,016溢价/（折扣）至区域导航-20%权益总额19,31120,45421,08221,873目标价（新元）3.70 abc嘉德置地（CAPL SP）房地产2014年2月20日3平均值：-28％10年11月0％464812240911 955 707437 325 2551H09 2H09 1H10 2H10 1H11 2H11 1H12 2H12 1H13 2H13802 752460 448703 7606113817369851,183嘉德置地：中国住宅销售（按单位）2,5002,000127 57 672H112H10 1H111Q50167202468104280544295506109 139嘉德置地：新加坡住宅销售（按单位）700资料来源：彭博社，汇丰银行估计平均CAPL对RNAV的溢价/（折扣）-45%-30%-15%14年2月13年6月2012年10月12月3日11年7月嘉德置地：RNAV的历史折扣1Q2季度资料来源：公司数据，汇丰银行的计算05001,0001,500资料来源：公司数据，汇丰银行的计算1H12 2H12 1H13 2H132季度6005004003002001000估值与风险目标价维持在3.70新元，重申买入评级。 28.6％的潜在回报我们对开发人员的估值方法是RNAV，它是根据各个业务部分的总和得出的。我们将其与我们的框架相结合，以应用保费/折扣来达到我们的目标价格。根据各个部分的总估值，我们对CAPL的总估值为每股SGD 7.63。扣除净债务和少数股东权益后，我们对净负债的估计为每股2.98新元，这意味着每股净资产值为4.65新元。我们的目标价维持在3.70新元（与RNAV保持20％的折让不变）。在我们的研究模型下，对于没有波动指标的股票，中性区间比新加坡股票的9.0％的障碍率高5个百分点。包括预期分派（8.0新元），我们的目标价意味着潜在回报率为28.6％，高于中性区间，因此我们重申增持评级。潜在回报等于当前股价与目标价格之间的百分比差，包括指示时的预测股息收益率。下行风险我们的估值和评级面临的主要下行风险是，由于经济衰退，利率大幅上升或采取不当政策措施（导致资产降低）而导致CAPL运营的主要市场（新加坡和/或中国）的硬着陆。价值观。 abc嘉德置地（CAPL SP）房地产2014年2月20日4披露附录分析师认证下列主要负责本报告的分析师，经济学家和/或策略师，证明对主题证券或发行人的意见（和/或本文中表达的任何其他观点或预测准确地反映了他们的个人观点，并且其补偿的任何部分均与本研究中包含的特定建议或观点没有，直接或间接相关。报告：Pratik Ray和David Choo重要披露股票：股票评级和财务分析基础汇丰银行认为，投资者在作出投资决定时会运用各种纪律和投资视野，这在很大程度上取决于个别情况，例如投资者的现有持股，风险承受能力和其他考虑因素。鉴于这些差异，汇丰银行在股权研究中有两个主要目标：1）根据特定主题或想法确定长期投资机会，这些主题或想法可能会影响12个月时间范围内公司的未来收益或现金流量； 2）不时找出短期投资机会，这些机会是在0-3个月的时间范围内从基本的，定量的，技术的或事件驱动的技术得出的，并且可能与我们的长期投资评级不同。汇丰银行已为其长期投资机会指定了评级，如下所述。本报告仅涉及报告中提及的公司的长期投资机会。汇丰银行发布短期交易想法时，与这些股票相关的股票可在网站www.hsbcnet.com/research上找到。这些短期投资机会的详细信息可以在本网站的“报告”部分下找到。汇丰（HSBC）认为，投资者决定购买或出售股票应取决于个别情况，例如投资者的现有持股量和其他考虑因素。不同的证券公司使用各种评级术语以及不同的评级系统来描述其建议。投资者应仔细阅读每份研究报告中所使用评级的定义。此外，由于研究报告包含有关分析师观点的更完整信息，因此投资者应仔细阅读整个研究报告，而不应