地产行业调研：8月将延续淡季特征，部分房企投资意愿有所增强

莫尼塔草根调研•地产 莫尼塔(上海)投资发展有限公司 1 We Go Further 本研究报告中所提供的信息仅供参考。报告根据国际和行业通行的准则，以合法渠道获得这些信息，尽可能保证可靠、准确和完整，但并不保证报告所述信息的准确性和完整性。本报告不能作为投资研究决策的依据，不能作为道义的、责任的和法律的依据或者凭证，无论是否已经明示或者暗示。 莫尼塔草根调研 8月将延续淡季特征，部分房企投资意愿有所增强 地产行业调研（7月1日–7月31日） 2015年8月3日星期一 地产调研 核心提示 7月成交量温和回落，价格保持上涨趋势，但涨幅已有所收窄，预计8月市场仍将延续该趋势。开发商表示开工进度仍按计划执行，但一线和部分二线城市的投资意愿有所增强。一方面在开发商眼中这些城市仍有大量结构性机会，另一方面作为开发商也必须储备土地以维持后续经营。本次调研我们还了解了股灾对地产市场的影响，前线的地产开发商和中介商表示并没有看到明显影响，相较而言，上海和深圳的楼市可能对股灾略有体现，但也仅仅是股灾导致改善性需求客户的预算收紧，中止购房计划的比较少见。 报告摘要  7月成交量温和回落，价格持续上涨，但涨幅变小。由于天气炎热，多数城市进入暑期淡季，加之前期需求集中释放、二手房东和客户就房价僵持，成交量有所回落。与此同时，房价仍在上行通道，但7月份涨幅已有所收窄。  8月预计延续7月量价走势。目前没有市场干扰因素，因而多数调研对象预计8月楼市将延续7月趋势，即成交量继续回落，价格继续上行。  部分公司投资意愿有所增强。开发商表示开工进度仍按计划，但一线和部分二线城市的投资意愿已有所增强。开发商认为目前这些城市的地产市场仍有可观的结构性机会，尤其一线城市已是大房企的避风港。在这些城市库存下降的背景下，开发商拿地囤地以备后续经营或转手是必然选择。  股灾对楼市影响有限。股灾对楼市的影响在上海和深圳略有表现，而其它城市不太明显。对上海和深圳客户的影响主要是收紧改善型需求客户的预算，因股灾而中止购房计划的例子在中介商看来比较少见。 莫尼塔公司 (8621) 3852 1000 日期 调研概述 景气变化 2015年7月末 8月将延续季节性淡季特征，部分房企投资意愿有所增强 2015年6月末 投资意愿仍无明显改善，7月房价预计稳中有升 2015年5月末 6月热度可能回落，商业地产风险未减 2015年4月末 5月预计平价走量，行业整合蓄势待发 2015年3 月末 有涨价冲动但仍谨慎，短期乐观，长期死扛 2015年2 月末 2月交易低位符合预期， 3月楼市预计回暖 草根调研•地产 莫尼塔(上海)投资发展有限公司 2 2015年8月3日 地产开发商：部分公司投资意愿有所增强 开发商观察到7月成交量有所回落，不过北京市场表现突出，成交量环比增长。8月开发商推盘意愿较弱，主要将备战9/10月的旺季。新开工进度仍按计划，但部分开发商反映投资意愿比前期有所增强。投资意愿增强的开发商主要位于一线城市以及前期市场较好的二线城市，认为这些城市存在结构性机会。 北京市场一马当先，其它城市有所下滑。大多开发商表示7月成交量出现下滑，市场情绪也少了之前那种“涨涨涨”的感觉。不过北京成交量仍在高位，环比大幅增长，尽管其中自住房成交量比较大，但开发商认为市场情绪仍然比较高涨，8月也将延续。另外，通州的项目受政策影响，开盘价格高于市场预期，部分政府机关工作人员已经开始在通州买房。 8月推盘意愿较弱，主要蓄力金九银十。7、8月在大多数城市都是地产销售淡季，开发商的推盘意愿也比较弱。也有部分一线城市开发商表示，目前供应跟不上，只要有供应就会推盘。不过开发商多在等待金九银十，8月底就将发力推盘，并开展其它促销活动。 新开工意愿变化不大，个别公司投资意愿有所增强。所有开发商均表示，新开工进度仍按计划，没有改变。但有一部分开发商反映投资意愿有所增强，这些开发商主要位于前期销售较好的一线及部分二线城市。投资意愿增强有两方面原因：1）开发商认为这些城市尤其部分区域仍有较大机会；2）开发商赖以为生的仍然是土地，没有土地就没有后续的一系列经营活动。显然目前各开发商都把一线城市和部分二线城市看作避风港，没有风险的土地储备和旺盛的需求使他们更积极地在这些区域拿地囤地。同时开发商提示，他们看到的更多的是结构性的机会——好的城市，好的区域，好的项目。他们认为在存量竞争阶段，各房企应该挖掘每个城市独特的需求，比如一线城市刚需市场不再广阔，住宅走向高端化，二线城市早年涌入的人口导致当前的教育资源短缺等等。 图1地产开发商市场销售预期调研 图2地产开发商销售价格预期调研 数据来源：莫尼塔公司 数据来源：莫尼塔公司 图3地产开发商新开工意愿调研 图4地产开发商推盘意愿调研 数据来源：莫尼塔公司 数据来源：莫尼塔公司 -90%-60%-30%0%30%60%90%09/0710/0711/0712/0713/0714/0715/07莫尼塔房地产行业调研：销售预期指数-90%-60%-30%0%30%60%90%09/0710/0711/0712/0713/0714/0715/07莫尼塔房地产行业调研：价格预期指数-90%-60%-30%0%30%60%90%09/0710/0711/0712/0713/0714/0715/07莫尼塔房地产行业调研：新开工预期指数-100%-60%-20%20%60%100%10/0711/0712/0713/0714/0715/07莫尼塔房地产行业调研：市场推盘意愿指数 草根调研•地产 莫尼塔(上海)投资发展有限公司 3 2015年8月3日 地产中介商：7月成交温和回落，8月将延续该季节性趋势 根据中介反馈，7月成交量由于季节性因素有所回落，房价仍在上涨，不过涨幅有所降低，预计8月将延续这种量价走势。同时，根据中介在这一个月中的观察，股灾对楼市的影响较有限，上海和深圳可能相对明显些。 7月成交温和回落，预计8月维持该状态。大部分城市7月成交量与6月持平，或高位下降。中介商认为主要是季节性原因，7、8月天气炎热，到访量和成交量通常都会下降。此外，中介商也反映，今年3-6月成交状况持续向好，使可售的二手房源量变少，加上房东仍然对房价有较高预期、不愿降价，因此成交周期拉长，使单月二手房成交量下降。 目前来看，没有外界因素使市场走势发生变化，天气原因以及二手房东和顾客之间的拉锯也将持续，中介商预计8月成交量很可能进一步走低。 房价涨幅已有所减小，预计8月继续上涨。部分城市已经观察到房价涨幅有所下降，但多数调研对象认为，总体上房价仍会延续这种上涨趋势，并且由于上半年大部分城市市场表现良好，一些开发商甚至已经提前完成年度销售计划，因而下半年降价促销的意愿并不强烈，价格下行毫无动力。 股灾对楼市影响有限。根据中介商的反馈，这次股灾对楼市的影响在上海和深圳略有体现，而在其它城市并不明显，并且在上海和深圳这种影响也比较有限。北上深以外的城市主要是刚需，多数投资者不太会用买房的钱去市场里硬炒。而北上深以改善型需求为主，很多投资者也希望借牛市之力为自己添臵面积更大、结构更优、位臵更好的住宅，因此在投资上相对更有弹性，风险偏好也可能更大。股灾之后，中介商观察到部分客户的预算有所收紧，但是并没有影响买房的需求，由于股灾而暂停买房计划的则更少。 图5上月地产市场整体情况是否超预期 数据来源：莫尼塔公司 图6地产中介对销售量和价格的预期 数据来源：莫尼塔公司 数据来源：莫尼塔公司 -90%-60%-30%0%30%60%90%09/0610/0611/0612/0613/0614/0615/06莫尼塔房地产行业调研：上个月市场情况超预期指数-100%-60%-20%20%60%100%09/0510/0511/0512/0513/0514/0515/05地产中介对销售价格的预期地产中介对销售量的预期-90%-60%-30%0%30%60%90%09/0810/0811/0812/0813/0814/0815/08莫尼塔房地产行业调研：销售综合预期指数 草根调研•地产 莫尼塔(上海)投资发展有限公司 4 2015年8月3日 莫尼塔草根调研简介 草根调研是莫尼塔的特色服务产品，最早从2006年开始。经过改版目前覆盖8个行业。草根调研通过一对一电话沟通方式，定期与相关行业内的上市和非上市企业的市场或销售人员进行交流，并将交流获取信息汇总加以分析。以自下而上的角度，将微观汇总和分析的信息结果，用于辅助分析宏观经济和行业发展层面。 1. 莫尼塔调研指数 莫尼塔调研指数是按照类似PMI扩散指数的编制方法进行分类的。数值的波动在-100%至100%之间。0%为该指数的枯荣分界线，如果指数大于0%表示本月行业销售情况超过调研对象预期，小于0%表示行业本月销售情况低于调研对象预期。 2. 草根调研覆盖的行业？ 草根调研覆盖了经济的“三驾马车”：投资（工业企业），包括钢铁、水泥、汽车和房地产；消费，包括家电卖场和电商；出口货代。同时我们还会对城市商业银行调研。目前草根调研共覆盖8个行业。 3. 草根调研如何保证调研获取的信息具有代表性？ 从受访企业的代表性来看，由于不同行业的市场集中度存在较大的差异，莫尼塔草根调研通过两个方面来保障调研的覆盖面。集中度较高的工业品行业，主要针对行业中的重点企业进行调研；集中度非常分散的出口和消费类行业，我们通过增加受访企业在全国范围内的地理分布广度以及企业数量来提高代表性。 4. 调研的时间和频率？ 工业类 钢铁 月末 消费类 家电卖场 月末 水泥 月末 电商 月末 汽车 月末 出口类 集装箱货代 月末 房地产 月末 城商行 城商行 月末 草根调研•地产 莫尼塔(上海)投资发展有限公司 5 2015年8月3日 免责声明 本研究报告中所提供的信息仅供参考。报告根据国际和行业通行的准则，以合法渠道获得这些信息，尽可能保证可靠、准确和完整，但并不保证报告所述信息的准确性和完整性。本报告不能作为投资研究决策的依据，不能作为道义的、责任的和法律的依据或者凭证，无论是否已经明示或者暗示。 上海 北京 深圳 纽约 地址:上海市浦东新区银城中路200号中国银行大厦31层3104室 邮编:200120 电话:(8621)3852 1000 传真:(8621)3852 1100 地址:北京市西城区西直门外大街1号西环广场T1座20层D14室 邮编:100044 电话:(8610)5979 9911 传真:(8610)5830 2177 地址:深圳市福田区深南路