优质项目陆续落成

1 公司研究报告 公司研究报告 WWW.EMPERORCAPITAL.COM 优质项目陆续落成 优质项目陆续落成：英皇国际本身为罕有物业的发展商及业主，而现时集团正加大发展力度。多个即将落成的优质项目，会为英皇国际的增长打下稳固基础，当中包括The Pulse开业、正筹备预售的维港峰、已获预租的罗素街22-24号、正在重建的澳门零售物业，以及位于寿臣山和屯门的独立屋发展项目。随着以上项目陆续推出，我们预期在2016财年起，英皇国际将录得显着的租金收入增长，以及出售物业带来的强劲现金流。 中期业绩概要：由于期内没有物业出售，加上博彩收益减少，扣除物业重估收益后，英皇国际各分部溢利的总额，按年下跌9%至6.87亿港元。收租业务表现则持续理想，期内租金收入按年增长10%。期内澳门格兰酒店开始贡献收入，惟受澳门博彩业不景气拖累，集团旗下英皇娱乐酒店(296.HK)的收入及纯利分别下跌4%及5%。集团公布每股账面净值为7.01港元，较去年同期增加3%，并宣派中期股息5港仙。 财政稳健支持未来收购活动：截至2014年9月底，英皇国际的总资产对总负债比率为32.2%，属于偏向保守的水平。集团的每股物业资产价值达10.94港元，而坐拥大量优质资产，为进行银行融资带来灵便，若计入每年近7亿港元的租金收入，以及维港峰出售时的资金回笼，英皇国际更具进行更多收购的条件。在良好的财政状况下，英皇国际早前以合共16.6亿港元，先后收购伦敦的零售及办公室物业，以及提出收购葵涌的工业大厦和湾仔的商业中心，以进一步优化集团的物业组合，以及推动租金收入增长。 维持买入评级：内地有所放宽货币政策，欧元区亦推出宽松货币措施，而本港租务及物业发展市场，相信仍将强健，而英皇国际旗下维港峰的预售反应亦见理想，楼盘的逾60%单位已经出售。在优质项目陆续落成的推动下，我们预期英皇国际2016财年的租金收入将增长25%，并对集团的长期增长前景抱乐观态度。我们估算英皇国际的每股资产净值达8.61港元，较现时股价有80%折让，而股息率亦达6%，故我们相信现水平股价仍低估集团股份价值，而我们维持买入评级，目标价定于3.38港元。 日期 行业 2015年1月26日 房地产 前收市价 目标价 1.75港元 3.38港元 股份资料 总流动股數(亿) 36.7 市值(亿 港元) 64.3 3个月每日平均成交量(百万 港元) 1.85 12 个月高/低(港元) 2.29/ 1.61 每股资产净值 - 截至14年9月 (港元) 7.01 15财年预测市盈率 (倍) 2.78 市账率- 截至14年9月 (倍) 0.25 14财年资产回报率 (%) 4.29 总负债/总资产 (%) 32.3 股息率 (%) 6.28 资料来源：公司资料 、英皇证券研究部 1个月 3个月 6个月 12个月 股价变动(%) 2.9 4.2 -10.3 -15.9 恒指变动((%) 6.3 6.5 2.5 10.5 资料来源：彭博、英皇证券研究部 股价图 财务数据 截至3 月31 日止 12财年 13财年 14财年 15财年预期 16财年预期 收入 (百万 港元) 2,960 5,703 3,014 3,142 7,410 变动 66% 93% -47% 4% 136% 核心纯利 (百万 港元) 483 1,557 473 507 1,996 变动 146% 222% -70% 7% 294% 核心每股盈利 (港元) 0.13 0.42 0.13 0.14 0.54 变动 134% 222% -70% 7% 294% 市盈率 (倍) 1.4 1.0 3.4 2.8 1.7 股息率 5.7% 6.2% 6.3% 6.9% 7.4% 资料来源：公司资料 、英皇证券研究部 英皇证券研究部 电话 : (852) 2836 2763 传真 : (852) 2831 8089 电邮 : esl.research@emperorgroup.com 英皇国际 (163.HK) 买入 英皇证券(香港)有限公司 港元 月/年 1231/20145/20149/20141/2015 2 2015上半财年业绩概要 ▇ 收租物业表现仍然强劲，租金收入增加9.9% ▇ 期内未有出售物业，加上博彩业务营业额减少，核心盈利下跌8.8% ▇ 中期股息为每股5港仙，较去财年同期的每股5.5港仙为少 ▇ 财政稳健，总债务对总资产比率为0.32 WWW.EMPERORCAPITAL.COM 英皇集团(国际)有限公司 英皇证券(香港)有限公司 资料来源：公司资料 图表一：2015上半财年业绩表现 15上半财年14上半财年变动(百万 港元)(百万 港元)(%)分部收入收租业务33730710%- 持续进行加租安排- 出租率高达99％物业销售060不适用期内没有出售物业酒店业务1,0751,118-4%中场博彩收入减少14％总数1,4121,485-5%分部溢利收租业务3092849%持续进行加租安排物业销售(4)28不适用期内没有出售物业酒店业务383442-13%博彩厅收益减少14％总数687754-9%物业重估收益618800-23%纯利7751,049-26%每股盈利 (基本及滩薄，港元)0.210.29-26%概要 3 优质项目的最新发展 The Pulse 位于浅水湾的The Pulse是一座楼高4层、总楼面面积达16.7万平方呎的购物中心，于今年上半财年起展开初步营运，而现时出租率已达85%。现时50%租户已经开业，而随着正进行装修的商户，其工程在未来数月陆续峻工，我们预期至今年12月及明年2月时，将有分别70%以上及90%以上的租户投入营运。 The Pulse透过毗邻800呎浅水湾海滩的地理优势(见图表二)，为游客及居民缔造一个集海边购物、180度海景及品味饮食于一身的独特体验。为打造清新、欢乐及合家欢的形象，The Pulse锐意建立一个多元化的商户组合，当中囊括高端食府、时尚生活商店、儿童乐园、健身中心及高级大型超市(见图表三)，而The Pulse将推出一连串营销活动，以提升知名度，亦会透过线上、线下模式，加强市场推广(见图表四)。The Pulse今年上半财年的推广活动获得佳绩(见图表五)，反映优越的营销能力，而我们对即将推出的宣传活动，亦抱乐观态度，并相信The Pulse的营销佳绩，会为未来推升出租率打下基础。 WWW.EMPERORCAPITAL.COM 英皇集团(国际)有限公司 英皇证券(香港)有限公司 资料来源：公司资料、Letsdochina 图表二：The Pulse（上）及 浅水湾海滩（下） 4 WWW.EMPERORCAPITAL.COM 英皇集团(国际)有限公司 英皇证券(香港)有限公司 资料来源：公司资料 图表三：The Pulse 的租户 资料来源：公司资料 图表四：The Pulse 结合线上、线下模式的推广渠道 The Pulse把具成本效益的iBeacon定位系统，结合智能手机程式，应用在营销活动中。集团籍此有效获取顾客消费模式的数据，从而有效优化租户组合，并提升The Pulse的加租潜力。 资料来源：U HK 图表五：热水浴池电影院（上）及泡泡足球（下） 今年上半财年推出的营销活动，包括热水浴池电影院及泡泡足球，均获得目标客户的好评。 5 罗素街22至24号 在今年上半财年，英皇国际把旗下罗素街22至24号全幢，租予意大利著名内衣品牌La Perla，而在全球经营合共200间分店的La Perla，将于明年9月在上址开立其楼高四层、总楼面面积达8千平方呎的环球旗舰店，而根据房地产服务供应商第一太平戴维斯的资料，外墙将装设大型LED屏幕的La Perla旗舰店，将有望成为该区的新地标。 WWW.EMPERORCAPITAL.COM 英皇集团(国际)有限公司 英皇證券(香港)有限公司 英皇证券(香港)有限公司 资料来源：英皇证券研究部 图表六：位于罗素街22至24号的工地 6 英国伦敦牛津街 181至183号 英皇国际本月以3.5千万英磅（相当于4.25亿港元）现金，购入一幢位于英国伦敦、作零售和办公室用的7层高收租物业，这幢总楼面面积达1.27万平方呎的物业，座落于伦敦著名购物地段牛津街，而当地人流充裕，相信新购物业会为集团带来强劲的租金收入，并料有不俗的升值潜力。 澳门殷皇子大马路71-75号及南湾大马路514-540号 澳门殷皇子大马路71-75号及南湾大马路514-540号正在进行重建工程，一幢多层高、总楼面面积达3 万平方呎的高端购物商场，料将于2015年在该址落成。 WWW.EMPERORCAPITAL.COM 英皇集团(国际)有限公司 英皇证券(香港)有限公司 资料来源：公司资料 图表七：牛津街位置 资料来源：公司资料 图表八：位於澳门殷皇子大马路71-75号及南湾大马路514-540号的工地 牛津街 181至183号 7 维港峰、屯门小榄冠发街第436地段、寿臣山道西与黄竹坑径交界之地段 楼高42层、饱览维港景致的豪宅维港峰，料将如期在2015年落成。维港峰将提供125个全海景单位，而总楼面面积达18.5万平方呎。维港峰在去年12月底展开预售，销情理想，至今楼盘逾60%单位已经出售，而英皇国际亦套现逾16亿港元。位于屯门小榄冠发街第436地段的物业发展项目，进展仍然理想，预期亦会在2015年落成，而这个总楼面积达3.9万平方呎的地段，将会发展成14间低幢独立屋或半独立屋。另外，新购入的寿臣山地皮，亦将发展独立屋项目，而至2017年，该址将发展成20间低密度豪华独立屋。 WWW.EMPERORCAPITAL.COM 英皇集团(国际)有限公司 英皇证券(香港)有限公司 资料来源：公司资料 图表九： 维港峰位置 资料来源：公司资料 图表十：屯门小榄冠发街屯门巿地段436 号(半)独立屋项目规划图 8 WWW.EMPERORCAPITAL.COM 英皇集团(国际)有限公司 英皇证券(香港)有限公司 资料来源：公司资料 图表十一：寿臣山道西与黄竹坑径交界豪华独立屋项目位置 资料来源：Wikimedia Foundation 图表十二：寿臣山豪宅区 今年5月，英皇国际购入一幅位于寿臣山道西与黄竹坑径交界的罕有地皮。该地段的总楼面面积达8.8万平方呎，而至独立屋落成时，该址将设有完整的配套设施。 寿臣山住宅区为香港的传统豪宅地段，是香港官商名人的聚居地，当中包括富豪李嘉诚、前律政司司长黄仁龙等，而财政司司长官邸亦座落于该区。 9 湾仔霸田商业中心、葵涌国瑞路45至51号 英皇国际积极优化旗下物业组合，而集团正在洽购湾仔霸田商业中心，以及葵涌国瑞路45至51号，而以上的潜在收购，分别有望在今年12月和明年1月落实。上述物业具地理优势，亦存在不俗的翻新空间和升值潜力。 湾仔霸田商业中心是一幢楼高25层、总楼面面积达5.3万平方呎的商业大厦。随着租户组合优化，以及沙中线南北走廊或于2020年开通，我们预期湾仔霸田商业中心，未来将会释放其租金增长和物业升值的潜力。 座落于葵涌国瑞路45至51号的工业大厦，总楼面面积达12.5万平方呎，长线而言，我们预期该物业具有大规模翻新的潜力。 WWW.EMPERORCAPITAL.COM 英皇集团(国际)有限公司 英皇证券(香港)有限公司 资料来源：公司资料 图表十三：葵涌国瑞路45至51号（上）及 湾仔霸田商业中心（下） 10 估值吸引，维持买入评级 维持买入评级︰内地有所放宽货币政策，欧元区亦推出宽松货币措施，而本港租务及物业发展市场，相信仍将强健，而英皇国际旗下维港峰的预售反应亦见理想，楼盘的逾60%单位已经出售。在优质项目陆续落成的推动下，我