东财地产 北京新政细则出台以来楼市近况观察

一、核心要点

1. 北京924新政为妥协性政策，封顶后可预售，仅允许收取1%定金，开发商基本选择封顶后集中开盘，开盘时间较此前预计延后约1年。
2. 北京828新政后，9月二手房成交较七八月份上涨10%-15%，10月未明显抬升，看房人数无明显增长，二手房市场热度提升有限。
3. 北京二手房挂牌量整体平稳，7月底8月初为年内低点，仅温和增长，无集中挂牌的“出逃效应”，业主心态趋于平稳。
4. 北京9月新房成交均价环比上涨，主要因成交结构变化，高总价改善型房源成交占比提升，微观层面近70%小区仍处于缓慢阴跌状态。
5. 北京二手房议价率处于高位，部分区域如西城溢价率达8.4%-8.5%，房山接近10%，买家议价空间较大。
6. 北京土地财政依赖度持续下降，2025年土拍收入占一般公共预算收入约20.1%，较2021年的峰值显著降低。
7. 北京优质新房库存较少，四代好房库存仅够5-6个月去化，2026年好房项目仅少量供应，将减少对二手房的分流。
8. 北京二手房内部分化明显，同小区不同楼层、户型折价率差距大，高学区房源仍在补跌，东西城头部学区跌幅超全市平均。
9. 北京租售比表现较好的板块包括朝阳东北10号线、东南双井、石景山1/2/16号线沿线、丰台10号线沿线等，学区板块租售比偏低。
10. 北京二手房业主抛售压力小，有抵押且金额可计算的房源占比约59.4%，抵押率超50%的资不抵债房源占比低。

二、风险与关注

1. 北京远郊区及六环外房源库存高、去化慢，2026年土拍规模将进一步缩减，部分区域仍面临较大去化压力。
2. 北京高端改善型市场面临多个新房项目分流，朝阳1000万以上价位段新房冲击明显。
3. 北京楼市仍受加息周期压制，明年才可能进入宽松周期，短期市场或维持平稳分化态势。
4. 东西城头部学区、丰台部分板块等仍处于下跌状态，盲目入市可能面临贬值风险。

三、投资线索

1. 被误杀的海淀核心区优质房源如清河橡树湾、世纪城、万柳低总价房源等已被建议买入。
2. 北京700-1000万刚需改善市场需求较好，朝阳部分刚需小区如双井附近的守城国际等价格已上涨。
3. 北京二手房市场长期由需求主导，回归二手房主导后，无新房冲击的板块如部分核心区改善盘表现相对稳定。