2026年第三季度上海房地产市场回顾

上海办公楼市场

• 供应：2026年第三季度新增供应约25.7万平方米，与上季度持平，年初至今累计新增近100万平方米。
• 需求：持续活跃，新设立及扩租需求占比38%，向优质项目集中，甲级及超甲级韧性较强，乙级平稳。
• 吸纳量：净吸纳量20.7万平方米，环比增长23%。
• 空置率：降至24.4%，首次环比下降。
• 行业需求：工业品制造业（22%）、TMT（19%）、金融业（17%）、消费品（10%）。
• 租金：全市租金报价环比下降0.6%至235.4元/平方米，有效租金环比下降0.8%至156.5元/平方米，跌幅收窄。

上海零售物业市场

• 供应：新增供应约17万平方米，聚焦夜间消费、高端生活方式场景。
• 吸纳量：净吸纳量6.1万平方米。
• 空置率：升至9.9%。
• 租金：首层平均租金环比下降0.7%至31.8元/平方米。
• 需求：零售业态占比49.7%，服饰（21%）、餐饮（45%）为主。

上海仓储物流市场

• 供应：新增供应约24.3万平方米。
• 吸纳量：净吸纳量24.6万平方米，创年内新高。
• 空置率：降至22.1%。
• 需求：第三方物流（40%）、电商（批发零售）活跃。
• 租金：平均租金环比下降1.2%至1.14元/平方米，跌幅收窄。

上海园区市场

• 供应：无新增供应。
• 吸纳量：净吸纳量约13.2万平方米。
• 空置率：降至27.2%。
• 需求：制造业（47%）、TMT（22.5%）、医药（8.5%）为主。
• 板块表现：御桥（40.5%）、张江（19.8%）、金桥（14.8%）。
• 交易结构：搬迁（63.8%）、新设（19.0%）、扩张（17.2%）。
• 租金：平均报价环比下降1.6%，有效租金下降0.6%。

上海物业投资市场

• 交易：29笔，总额约135.6亿元，环比微增0.6%，同比增13.5%。
• 办公楼：交易活跃，金额占比81%，超六成聚焦中环内。
• 零售与产业地产：以小额成交为主，存量改造为主。
• 长租公寓：机构化租赁住房受资金追逐。
• 买家结构：企业买家（82%）、个人投资者（6%）、机构投资者（5%）。
• 趋势：企业资本主导，高净值人群配置核心资产意愿提升。