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这份征求意见稿对公募REITs有什么核心政策变化？
新规将公募REITs明确为证券类资产，不再纳入基金投资其他基金的监管口径，打破普通公募基金无法投资公募REITs的限制。同时优化公募FOF相关规则，提升成立门槛至5亿份/5000万元，允许投资ETF联接基金，非FOF投资其他基金及公募REITs的比例上限均提升至30%。集中度管理规则延续，单只标的投资比例上限仍为10%。基金合同若包含证券类资产即可配置公募REITs，无需修改，但纯债基金若仅约定投资债券类资产则仍无法配置。会计及运作规则简化，按证券类资产核算，采用与股票一致的估值、信批流程，降低运营成本。底层风险监管归类调整，按证券类资产监管，风险并未消失。
公募REITs赛道未来发展趋势如何？
公募REITs赛道具备多资产配置、优化组合收益波动比的价值。此前公募基金参与公募REITs规模极低，新规后普通固收、混合、权益类基金可参与，打开配置空间。潜在增量资金测算显示，假设公募非货基金规模24万亿按0.1%-0.5%配置，带来240亿-1200亿增量；假设公募股票基金8.8万亿按0.5%-1%替代权益，带来450亿-880亿增量，合计潜在千亿级增量资金。公募REITs前期经长时间下行，部分标的估值具备性价比，建议关注增量资金带来的板块机会，同时关注资产基本面改善。
这份报告重点分析了哪些方向？
报告重点分析了公募基金运作办法征求意见稿对公募REITs的影响，包括资产定性调整、公募FOF相关规则优化、集中度管理规则延续、基金合同准入变化、会计及运作规则简化、底层风险监管归类变化等核心政策变化。同时测算新规带来的潜在增量资金规模，假设公募非货基金和股票基金按一定比例配置，合计潜在千亿级增量资金。此外，报告还分析了公募REITs板块的配置价值，建议关注增量资金带来的板块机会及资产基本面改善。
目前公募REITs市场现状如何？
目前公募REITs市场参与公募基金规模极低，2026年二季报中公募FOF持仓仅2亿出头，二级债基调整投资范围后的持仓仅千万级。新规后普通固收、混合、权益类基金可参与，将打开配置空间。公募REITs前期经长时间下行，部分标的估值具备性价比，具备多资产配置、优化组合收益波动比的价值。潜在增量资金测算显示，假设公募非货基金和股票基金按一定比例配置，合计潜在千亿级增量资金。但需注意，纯债基金若未将证券类资产纳入合同范围，仍无法配置公募REITs。
这份研报提示了哪些风险？
报告提示了公募REITs相关风险，包括产品准入限制，纯债基金若未将证券类资产纳入合同范围，仍无法配置公募REITs。年金投资障碍，虽制度层面与股票配置规则一致，但年金监管涉及人社部等多部门，后续沟通或影响实际落地节奏。回撤风险，需关注公募REITs板块的回撤风险，需结合宏观环境及资产基本面综合判断。此外，底层风险监管归类虽调整，但风险并未消失，仍需关注。