房地产行业重大事项点评：房贷贴息规模与影响几何

核心观点与政策影响

全国性房贷贴息政策于2026年10月1日起实施，对首套住房商业性个人住房贷款（面积≤120平方米，总价≤150万元）提供年化1个百分点、期限不超过5年的财政贴息支持，单户上限100万元。该政策旨在降低购房成本、促进刚性需求释放，尤其利好二手房市场及弱二线、三四线城市。

政策受益面分析

1. 二手房市场：受益面大于新房，弱二线及三四线城市受益更显著。数据显示，符合条件的新房成交金额占比仅13%，而二手房占比达31%，且三四线城市二手房成交金额占比高达45%。
2. 刚需支持：政策定向支持基本住房需求，稳定市场预期，缓解首次置业家庭月供压力，以100万元贷款为例，5年贴息可减少近5万元利息支出。

贴息规模测算

1. 新房贴息规模：
   • 样本城市（22城）2025年符合条件的新房成交金额约1.3万亿元，占比18%。推算2026年成交金额约1.1万亿元，对应贷款本金约0.73万亿元，首年贴息约73亿元。
   • 若考虑首套房占比60%、纯商业贷款占比60%的假设，首年贴息规模约26亿元。
2. 二手房贴息规模：
   • 样本城市（23城）2025年符合条件的新房成交金额约2.85万亿元，占比41%。推算2026年成交金额约3.1万亿元，对应贷款本金约2.0万亿元，首年贴息约203亿元。
   • 若考虑首套房占比60%、纯商业贷款占比60%的假设，首年贴息规模约73亿元。
3. 合计规模：
   • 在35%首付比例下，新房与二手房首年贴息合计约276亿元。
   • 若叠加首套房及纯商贷假设，首年财政贴息合计约100亿元，后续随本金减少递减。

投资建议与风险提示

1. 投资机会：
   • 周期上行板块β机会：需总需求曲线右移支撑，核心城市房价止跌并非行业反转信号。
   • 市场下行期公司α机会：关注经营改善催化，如拿地精准度提升、利润兑现及盈利稳定性，建议关注中国海外宏洋集团。
   • 政策驱动交易机会：高弹性标的收益更高但回撤风险大，建议关注贝壳-W、太古地产等。
2. 风险提示：
   • 政策落地不及预期，贴息规模估算误差。

研究结论

房贷贴息政策短期内可促进刚需释放、稳定部分城市房价，但难以推动行业β反转，需关注总需求恢复及城市扩张带来的有效需求。投资策略应结合政策博弈与公司α机会，优先选择弱二线及三四线城市布局、拿地精准度高的房企。