9.29房贷贴息点评及测算：覆盖范围及贴息规模测算，对银行三重利好

核心观点

1. 覆盖范围测算：过去12个月总价≤150万、面积≤120㎡的成交套数占比50.5%，成交金额占比21.5%。
2. 财政贴息规模测算：五年上限预计可控在千亿内，每年200亿以内，政策有加码空间。
3. 按揭投放规模：中性假设下未来12个月覆盖的按揭投放规模在7100亿左右。
4. 对银行三重利好：呵护银行息差、利好按揭投放、改善零售资产质量。

政策内容

9月29日财政部、央行、金融监管总局联合发布居民购房贷款贴息政策，为国内首次中央财政直接对商业性个人住房贷款贴息，自2026年10月1日起实施，暂定有效期1年。政策坚持精准滴灌，不搞大水漫灌，聚焦首套刚需，通过财政工具降低居民购房利息成本，是地产需求端稳增长的增量举措。贴息对象为“政策期内新发放首套商业性个人住房贷款”，存量房贷、存量置换贷款、公积金贷款不纳入；房屋需同时满足建筑面积≤120㎡、购房总价≤150万元，新房、二手房均可。贴息标准为年化1个百分点，单户贴息贷款本金上限100万元，最长贴息5年；贴息资金中央财政承担90%、地方财政承担10%。

政策覆盖范围

本轮政策实际覆盖范围较大：过去12个月总价≤150万、面积≤120㎡的成交套数占比50.5%，成交金额占比21.5%。根据中指研究院数据，2025年9月至2026年8月，全国218城新房（商品房）成交中，总价≤150万、面积≤120㎡的成交套数占比38%，成交金额占比14.8%。同期，全国120城二手房（商品房）成交中，总价≤150万、面积≤120㎡的成交套数占比59.4%，成交金额占比28.5%。合计考虑，过去12个月总价≤150万、面积≤120㎡的成交套数占比50.5%，成交金额占比21.5%。

财政贴息规模测算

假设未来一年总价≤150万、面积≤120㎡的成交量与过去12个月保持一致，则套数在224万套左右。由于政策规定单户可享受贴息的贷款上限为100万，贴息1个点，五年，每套贴息上限为5万元，则贴息总规模在1120亿元。但由于政策仅针对首套进行贴息，分别假设首套占比为40%、60%、80%的基础上，贴息规模分别为449亿元、673亿元、898亿元，均在千亿以内，每年规模均在200亿以内。本轮政策总贴息规模可控，政策发布会也提到“中央财政实施居民购房贷款贴息政策，是住房领域保障和改善民生方式的一种探索”，如果效果较好，未来政策有概率加码。

按揭投放规模测算

1. 历年按揭投放规模测算：2023-2025分别为6.4万亿、5.76万亿、5.5万亿。
2. 政策可覆盖的按揭投放规模：中性假设下约7100亿。假设未来一年总价≤150万、面积≤120㎡的成交金额占比与过去12个月一致（21.5%）、且未来12个月按揭投放与2025年保持一致（测算5.5万亿），则对应政策可覆盖的按揭投放规模上限（首套房占比100%）为1.18万亿。假设首套房比例分别为40%、60%、80%，则分别为4725亿、7087亿、9450亿。中性假设下（首套房比例60%）约7100亿左右。

对银行三重利好

1. 呵护银行息差：过往房贷降成本多依靠LPR下调、利率加点下调，成本主要由商业银行承担。本次贴息由财政承担利息优惠，银行贷款名义利率不变，息差不受挤压，在降低居民月供压力的同时避免进一步侵蚀银行利润。
2. 利好按揭投放：根据前文测算，过去12个月总价≤150万、面积≤120㎡的商品房成交套数占比50.5%，成交金额占比21.5%，政策覆盖范围广，贴息幅度大，将利好按揭投放，有助于按揭贷款规模止跌企稳。
3. 改善零售资产质量：1H26零售贷款整体不良率继续走高至1.52%，较2025上升15bp，零售不良额占总不良比达41%。按揭、信用卡、经营贷、消费贷构成居民的整体负债，按揭又是最核心的居民负债，虽然按揭不良率可控（1H26较年初升11bp至0.94%），但按揭规模大，按揭不良额净增占零售整体不良额净增比重达39.3%，且不良额零售四大类资产相互影响，本轮对按揭定向贴息有助于零售整体资产质量改善。

投资建议

1. 全年银行确定性业绩会带来银行股2026年的稳健收益，短期与市场风格相关；经济发展模式会持续（政策定力强），对公业务强劲和居民持续的低风险偏好会推动息差筑底回升、营收增速会持续是亮点，业绩确定性强。
2. 银行股两条投资主线：一是拥有区域优势、确定性强的城农商行，区域包括江苏、上海、成渝、山东和福建等（详见我们区域经济系列深度研究），重点推荐江苏银行、齐鲁银行、渝农商行、杭州银行、上海银行、南京、成都、上海、沪农等区域银行。二是高股息稳健的逻辑，重点推荐大型银行：六大行；以及股份行中招行、兴业和中信等。

风险提示

经济下滑超预期；金融监管超预期；研报信息更新不及时；测算偏差风险。