- 核心观点：在地产政策几乎穷尽放松限制措施和货币政策空间后，财政政策成为新的考量方向，主要聚焦于刺激需求而非降低供给。
- 政策背景：近期地产市场传闻包括按揭贴息、提高个税抵扣额度、降低交易契税等措施，反映出政策层面对市场刺激的需求。
- 收储政策分析：收储政策因评估、定价、出租等环节存在巨大自由裁量权且当前市场价格难以满足收益要求，导致效率低下且财政亏损风险大，难以成为有效解决方案。
- 刺激需求政策分析：
- 租售比对比：国内一线城市平均租金回报率（1.88%）远低于按揭利率（3.05%），若能降低100BP按揭利率，部分城市租售比可超越按揭利率，具备“投资”价值。
- 财政贴息政策：贴息是最大化财政资金撬动倍数的做法，但存在公平性问题（补贴富人）和财政负担问题（覆盖整个贷款周期可能导致每年千亿级支出）。
- 政策落地可能性：
- 部门博弈：房贷政策涉及财政、央行等多部门，单一部门发力并非最优解，需高层共识。
- 短期政策倾向：若政策落地，大概率是1年期且根据情况续作，而非长期机制。
- 研究结论：当前政策动作可能是压力下的尽职免责行为，实际效果有待观察，但财政贴息仍是短期内最有效的政策选项，需关注后续执行细节。
