兴证地产 9月及国庆期间销售情况解读

一、核心要点

1. 国庆期间新房市场整体表现偏冷，城市分化明显，仅上海、深圳等一线城市成交活跃，深圳6天成交近200套（同比翻倍），上海成交约1200套（同比增长41%）。多数城市来访量上升但转化率低，市场观望情绪浓厚。
2. 二手房市场表现优于新房，上海成交同比增长52%，深圳保持修复态势，合肥成交同比增长94%。政策传导至二手房，多数城市带看量上升。
3. 9月百强房企操盘金额环比增长13.5%，同比下降12.6%，销售呈结构性分化：TOP3房企同比降25.2%，TOP4-10房企同比增2.5%，头部央国企及部分腰部房企表现较好，中小房企压力较大。
4. 9月50城新房新增供应1100万方，环比增60%，同比降39%，一线城市供应环比涨幅大，三四线供应萎缩。未来7个月月均供应仅略降，一线城市供应将增加，供应紧缺或2027年二季度显现。
5. 9月50城新房成交环比微降0.8%，同比降23.4%，降幅扩大。一线城市政策效果分化（北京五环外新政提振明显，上海政策效果弱），二线同比降28%，三四线环比增10%、同比降17%。
6. 9月新房开盘去化率达46%，创年内新高，改善型及市区项目去化好于刚需及远郊项目，反映市场结构性回暖，而非全面转暖。
7. 9月20城二手房成交环比降3.1%，同比增7.1%，处于高位调整阶段，降幅收窄，以价换量，刚需支撑成交。预计四季度后企稳，全年新房同比降10%，二手房同比增8%，总规模与2025年持平。

二、政策与市场判断

1. 8月28日新政后，短期供应未现缺口，新房销售仍筑底，市场观望情绪重，利好更多体现在信心提振，贴息政策效果待观察，对三四线及普通二线影响或更大。
2. 土地市场9月成交同比降40%，溢价率降，头部房企拿地收缩但核心优质地块仍受关注，采用联合拿地方式，民企仅少量参与，拿地更谨慎。

三、风险与关注

1. 中小房企生存压力大，三四线城市市场低迷，全国新房成交同比降幅持续扩大，市场全面转暖仍需等待。
2. 未来供应结构变化需跟踪，政策落地效果及信心修复情况待观察，需警惕市场再次下滑风险。