公司概况
苏新美好生活服务股份有限公司（以下简称“公司”或“集团”）是一家深耕长江三角洲地区，尤其以苏州为中心的城市服务和物业管理服务提供商。公司H股于2022年8月24日在香港交易所主板上市。
公司主要业务包括城市服务、商业物业管理服务、住宅物业管理服务和物业租赁。公司致力于为地方政府和公共机构提供城市服务，以改善当地居民的日常生活需求和居住环境；为工业园区、办公楼、公寓和商业综合体提供商业物业管理服务；为住宅社区提供住宅物业管理服务。公司还提供物业租赁服务，将办公楼和公寓出租作为员工宿舍或办公室，以多元化其收入来源。
截至2026年6月30日，公司已在中国202个项目中提供公共服务设施管理、基础商业物业管理和服务，合同总建筑面积约为296万平方米，较2025年6月30日增长4.6%。其中，管理项目194个，合同总建筑面积超过276万平方米。
业务回顾
公司主要收入来源包括四个业务板块：城市服务、商业物业管理服务、住宅物业管理服务和物业租赁服务。
- 城市服务：主要包括市政基础设施服务、公共设施管理服务和垃圾收集中心运营。截至2026年6月30日，公司为26个项目提供市政基础设施服务，公共设施管理服务的合同总建筑面积约为65万平方米，拥有3个垃圾收集中心，每日最大处理能力为120吨生活垃圾和50吨大件垃圾。
- 商业及住宅物业管理服务：包括基础物业管理服务和增值服务。截至2026年6月30日，公司为88个商业物业和29个住宅物业提供基础物业管理服务，合同总建筑面积分别约为175万平方米和35万平方米。
- 物业租赁：公司拥有部分投资物业，如办公楼和公寓，并出租作为员工宿舍或办公室。截至2026年6月30日，公司租赁物业的平均出租率为15.3%，较2025年6月30日的24.6%有所下降，主要由于计划处置金林公寓，该项目占公司总体可租赁面积的80%以上，且部分租赁合同到期未续签。
未来展望
公司未来发展战略主要包括三个方面：
- 开疆拓土，锐意突破：公司将继续巩固其“综合城市服务和物业管理服务提供商”的战略定位，扩大品牌影响力，加强外部增长动力，并持续拓展与公司运营方向一致的新项目。公司计划进一步将业务拓展至长江三角洲地区，并细化核心服务，如秩序维护和清洁服务，建立质量管理标准体系，从而不断提升核心竞争力。
- 固本强基，筑牢经营压舱石：公司在2026年下半年将优先提升质量和效率作为核心运营目标，推进降本增效举措。具体措施包括：实施精准成本管理，通过区域整合和无人值守运营优化劳动力成本；通过“流程简化”实现市政基础设施服务清洁模式的精细化，提高劳动力成本效率；通过建立统一采购平台、制定材料、服务和其它类别的定价框架、优化供应商管理机制，以“严格评估”控制采购成本；为管理项目提供充电桩服务，为业主提供维修翻新服务，从而提升客户信任和客户粘性；人才公寓将拓展平台功能，举办各类活动，营造积极的社区生态，通过“增值”措施提升服务声誉。
- 破局立新，数智赋能：公司将积极探索数字化转型，创造人工智能在服务优化中的创新应用，超越传统边界，激活数字动能。公司已成功成立子公司技术服务公司，并在2026年下半年将进一步加速智能物业管理应用的部署，实现跨业务板块的协同运营。公司将系统规划和试点引入人工智能机器人，应用于消防系统升级、智能清洁、智能安防巡逻、快递配送和智能客服等高频、重复、标准化的运营场景，旨在建立“机器人处理标准任务，员工处理复杂责任”的人机协作服务体系，并正在太湖嵌入式智能产业园打造旗舰机器人示范项目。
财务表现
- 收入：2026年上半年，公司收入约为5.19亿元，较2025年上半年增长6.7%。其中，城市服务收入增长16.0%，商业物业管理服务收入下降17.6%，住宅物业管理服务收入增长12.5%，物业租赁服务收入下降27.2%。
- 成本：2026年上半年，公司销售成本约为4.27亿元，较2025年上半年增长6.4%。
- 毛利及毛利率：2026年上半年，公司毛利约为9150万元，较2025年上半年增长10.6%。城市服务毛利增长22.0%，商业物业管理服务毛利下降13.0%，住宅物业管理服务毛利增长17.9%，物业租赁服务毛利下降30.8%。
- 其他收入及收益：2026年上半年，公司其他收入及收益约为180万元，较2025年上半年下降72.7%，主要由于利息收入和处置资产收益的减少。
- 销售及营销开支：2026年上半年，公司销售及营销开支约为200万元，与2025年上半年基本持平。
- 行政开支：2026年上半年，公司行政开支约为2830万元，较2025年上半年增长8.4%，主要由于收购连云港港口航运服务有限公司51%股权导致的员工成本增加。
- 其他开支：2026年上半年，公司其他开支约为500万元，较2025年上半年增长257.1%，主要由于汇兑损失增加和投资性房地产估值下降。
- 财务成本：2026年上半年，公司财务成本约为650万元，与2025年上半年基本持平。
- 所得税开支：2026年上半年，公司所得税开支约为1260万元，与2025年上半年基本持平。
- 期内利润：2026年上半年，公司利润约为3620万元，较2025年上半年增长7.2%。
现金流和资本资源
公司主要流动性来源为经营活动产生的现金流量、带息借款和H股上市所得款项。截至2026年6月30日，公司现金及现金等价物约为2.58亿元，其中人民币2.03亿元，港元5480万元。
公司主要银行借款为182.5亿元，主要来自苏州财政局向公司子公司苏州新港市政绿化服务有限公司提供的专项贷款。公司银行贷款约为1.24亿元，由部分投资性房地产提供抵押。
公司资产负债率截至2026年6月30日为34.5%，较2025年12月31日的32.3%略有上升。
市场风险分析
公司主要金融工具包括银行贷款、融资租赁、其他负债，主要为政府债券和现金及定期存款。相关风险包括信用风险和流动性风险。公司董事会管理和监控这些风险，以确保及时有效地采取适当措施。
未来计划
公司目前没有重大投资或资本资产购置计划。
上市所得款项
公司通过H股全球发售募集资金净额约为1.76亿港元。公司董事会已决定将部分未使用的募集资金重新分配用于收购香港办公楼用于自用和租赁，以及收购中国大陆土地。
员工和薪酬政策
截至2026年6月30日，公司共有1866名全职员工。公司认为员工的专长、经验和职业发展对其增长做出了贡献。公司积极招募具备相关工作经验的物业管理专业人才，以支持业务的持续增长。员工的薪酬方案包括工资和奖金，通常基于其资格、行业经验、职位和绩效。此外，公司还定期提供与实际需求相匹配的培训计划，涵盖公司运营的关键领域，包括但不限于企业文化和管理政策、特定职位所需的技术知识、领导技能以及公司服务性质的一般知识。
企業管治及其他資料
公司已遵守《公司治理指引》和《证券交易委员会董事行为模范守则》的相关规定。公司董事会和管理层未持有公司股份或其关联公司的股份。公司未进行任何关联交易。公司未进行任何已发行证券的购买、出售或赎回。公司未进行任何股份回购。公司董事会已决定不派发中期股息。
审计委员会
审计委员会由三名成员组成，包括一名非执行董事和两名独立非执行董事，其中女士徐珠担任主席。
审计委员会已审阅公司未经审计的简明综合财务报表，包括公司采用的会计政策和会计准则，并认为这些报表已按照适用的上市规则编制。
独立审阅报告
根据审阅，审阅人员未注意到任何事项，使其认为未经审计的简明综合财务信息未在所有重大方面按照国际会计准则理事会发布的《国际会计准则第34号——中期财务报告》编制。
