雅生活服务2026中期报告

核心观点与关键数据

• 企业愿景与价值观：雅生活以“成为中国卓越的品质服务运营商”为愿景，秉持“开放多元精益求精同创共赢成就价值”的价值观，致力于为业主提供高品質、全场景服务。
• 公司概况：雅生活智慧城市服务股份有限公司（“雅生活”或“本公司”）是定位中高端的全全国综合性物业管理服务商，服务范围覆盖全国28个省市自治区，在管建筑面积约493.0百万平方米。
• 上市信息：雅生活是中国首家正式红筹分拆H股上市的物业管理企业。

经营回顾

• 宏观经济与行业环境：2026年上半年，全球经济与贸易压力重重，中国经济在合理区间平稳运行。房地产市场总体开发与销售主要指标同比下滑，但政策转向“努力稳定房地产市场”，并首次将物业服务纳入国家顶层制度设计。
• 公司战略与转型：雅生活围绕服务品质与经营质量两大核心，优化业务布局，向“质量效益型”发展转型初见成效。公司响应政策方向，视“好服务”为品牌根基，深化住宅服务分级体系建设，并推进非住宅标准建设。
• 服务品质提升：雅生活通过提升服务响应速度、项目绿意焕新、加强公示信息透明度、改善设备维保与秩序管控等措施，提升服务品质。同时，加强客户投诉处理，并围绕公益、健康、亲子、艺术四大主题举办文化活动，构建全龄友好型社区文化。
• 市场拓展：雅生活全面重启市场引擎，瞄准中端住宅市场，加强非住宅业态市场资源协同与产品体系建设。公司策略性聚焦核心和深耕城市，拓展成效初步显现。同时，巩固政府办公、院校、产业园等细分业态优势，并实现新业态的突破。
• 多元化业务发展：雅生活业主增值服务积极应对业务发展瓶颈，向市场化转型，聚焦“本地生活、空间管家、资产管家”三大板块。城市服务持续聚焦经营质量提升与现金流改善，有序汰换低效项目。外延增值服务聚焦核心主业，主动收缩周期性业务。
• 科技赋能：雅生活以服务品质提升为核心目标，升级业务智能化体系，重点落地一线服务场景试点，推进AI安防、智慧电梯管理、智能客服、清洁机器人等应用。项目管理层面，推进设施设备升级与数字化转型，并推动与头部机器人企业战略合作。

管理层讨论与分析

• 市场拓展策略：雅生活贯彻“城市聚焦、标杆引领”的市场拓展策略，完善拓展体系建设、资源协同与团队赋能，通过项目分级行业控制制度，夯实投标及续标管理。
• 物业管理服务：2026年上半年，物业管理服务收入约5,026.3百万元，较去年同期减少5.7%。公司在管总面积为493.0百万平方米，其中住宅类业态占比为48.7%，公共建筑类项目占比约41.3%，商业及其他项目占比约10.0%。
• 业主增值服务：2026年上半年，业主增值服务收入约463.4百万元，较2025年同期的人民币519.5百万元下降10.8%。其中，生活及综合服务、家装宅配服务、空间运营及其他服务、机构类增值服务收入分别约120.4百万元、15.1百万元、223.7百万元、104.2百万元，较去年同期分别下降17.0%、40.7%、6.6%、4.7%。
• 城市服务：2026年上半年，城市服务收入达人民币544.2百万元，较2025年同期的人民币577.0百万元下降5.7%。
• 外延增值服务：2026年上半年，外延增值服务收入达人民币29.7百万元，较2025年同期的人民币40.9百万元下降27.2%。
• 财务回顾：2026年上半年，雅生活实现收入人民币6,063.6百万元，毛利人民币892.6百万元，经调整净利润人民币538.5百万元。公司维持优良财务状况，流动资产达人民币11,935.6百万元，现金及现金等价物为人民币2,590.0百万元，总权益为人民币11,411.4百万元。

未来展望

• 行业发展趋势：行业正向服务属性深度转型，在行业增速放缓背景下，企业正积极探寻价值重构与业务升级，精益管理、降本提效、高质量发展是行业的新方向。物业服务正走向独立的民生服务性行业，深入服务基层、全面阳光透明是大势所趋。
• 公司战略框架：雅生活以“四优秀、四强大”为战略框架，打造优秀的产产品力和服务力、优秀的团队和人才、优秀的组织和机制、优秀的企企业文化，并形成强大的上下游供应链、强大的客户资源和市场拓展力、强大的破局和创新能力、强大的企业品牌力。
• 服务品质提升：雅生活将视服务产品力为核心竞争力，全力推进品牌力体系建设，从服务产品化、产品标准化、标准可视化、打造百年服务品牌。
• 市场拓展方向：雅生活将坚持以高质量发展为方向，加速补充优质项目资源，持续提升市场拓展团队的战斗力，并狠抓重大项目续约，推进整体管理规模稳中有升。
• 科技转型：雅生活将大力向科技管理转型，全面提升智慧服务能力，构建覆盖客户聆听(Sound)、视觉感知(Sight)、服务执行(Service)、智慧决策(Smart)、精准计划(Scheme)的5S体系。
• 增值服务发展：雅生活将积极响应当国家政策鼓励物业服务进入家庭之方向，为业主创造更多有价值的服務，升级战略定位，将增值服务打造为第二增长曲线。
• 经营管理提升：雅生活将持续夯实经营质量，通过科技赋能的手段，提升数智化管理能力，实现提质增效，并重点完善管理模型体系，以科学、系统的数据治理，形成高效、务实的作业与监管协同。
• 人才与组织发展：雅生活将全面提升人才、组织、机制与文化氛围，通过“沃土计划”培育更具自驱力的人才，打造敏捷型组织与围绕企业经营的灵活机制，实现高效运营、精益管理，同时夯实优秀的企企业文化，稳健迈向长期主义。