现房政策出台后如何看内房股后续业绩经营及投资策略

现房销售新政重塑商业模式，推动行业进入去杠杆与缩量周期。项目杠杆率骤降至2.5-3倍，业绩大底预计在2028-2029年出现，结算规模呈“倒耐克型”走势，2030年起有望回弹。

2026年销售预测下调至同比-14%，2027年预计跌幅扩大至-21%以上，主因有效库存覆盖倍数不足2年。投资端呈缓“U”型走势，预计2026年权益拿地金额同比-35%，2027年再降53%，拿地强度收缩至20%。

博弈核心从“房价上涨”转向“持续经营能力”，重点评估老项目债务清偿后新平台的现金流结余与再投资潜力。阿尔法机会抓手由销售转向拿地，稳健龙头（如华润、中海）将具备更高估值弹性。

估值体系将向港资模式靠拢，PB随ROE下降而承压，但PE有望因经营质量提升、债务降低及分红稳定而抬升。

2026年上半年，多数内房股业绩延续承压，结算量与质双重受压。七成房企盈利下降、规模收缩或亏损扩大。业绩较好的企业包括建发股份、陆家嘴、新城控股、华润置地等。房开业务营收同比下降约24%-25%，结算毛利率下降至11%。

2027年内房股营收规模将小幅缩量，利润率仍处于探底阶段。现房政策影响有限，但2028-2029年结算规模将出现较快下行，最低点可能出现在2029年上半年。至2030年及以后，结算规模有望反弹。企业间业绩分化将进一步加剧，优质企业（如华润置地、中海地产）预计将保持相对稳健。

2026年前八个月，重点房企销售额同比下跌6%，优于百强房企15%的跌幅。中海地产、华润置地和中国金茂实现同比增长。投资端权益拿地金额同比下跌27%，但拿地强度和补货力度有所提升，分别为40%和75%，低于2025年全年水平。

预计2026年第四季度推货计划将延后，主要因有效库存不足。2026年全年销售规模预测同比下跌14%，2027年预计跌幅扩大至-21%以上。2028年和2029年销售额跌幅将进一步扩大，期房销售体量将在2029年上半年降至极低水平。从2029年下半年开始，第一批现房项目入市，市场将进入新阶段。

未来半年至一年内，房企土地投资将呈缓“U”型走势。2026年第四季度拿地活动将断崖式走低。预计2026年权益拿地金额同比-35%，拿地强度降至32%，补货力度为50%。2027年权益拿地金额可能再降53%，拿地强度进一步收缩至20%。

极少数财务稳健、杠杆率不高、持有优质存量资产的房企，可能恢复至20%-30%的拿地强度。现房销售政策对行业商业模式产生根本性影响，项目层面加杠杆操作将极为困难，杠杆倍数降至2.5-3倍。

博弈核心已从“房价上涨”转向“持续经营能力”，评估房企能否成功清偿老项目债务，并实现中长期持续经营。投资策略重点应从博弈房价上涨转向评估房企持续经营能力。

现房政策出台后，房地产板块股价呈现三阶段走势：大幅回撤、小幅反弹、再次下跌。平均股价跌幅约15%，A股跌幅较小，港股跌幅更深。资本市场尚未对现房政策带来的长期负面冲击做出合理定价。

评估房企长期价值的核心在于测算其中长期稳态销售规模。构建分析框架，将房企分为“老项目平台”和“新项目平台”。房企长期价值主要取决于“新项目平台”的价值，即其能获得的拿地资金，这笔资金来源于“老项目平台”完成资产处置和债务清偿后的现金流结余。

现金流底线安全测算中，现金流入包括账面现金和未售货值变现，现金流出包括工程款、项目层面开发贷和集团层面债务。未来可用于再投资的资金规模主要基于扣除三项核心流出后的现金结余。

预计到2030年，行业销售规模将比2025年下降30%-35%。未来三至四年销售走势呈“倒耐克型”曲线，2029年下半年第一批现房项目入市后销售额将回弹。企业间分化显著，优质企业跌幅温和，尾部企业跌幅较大。

市场对现房政策的正面影响可能存在乐观估计，资产价格上涨的不确定性较高。投资策略上建议先交易确定性的规模收缩，再博弈未来不确定性的资产价格上涨。部分财务稳健、资产质量优良的企业可能出现超跌带来的配置机会。

评估房企合理价值需基于中长期稳态销售规模推算净利润，并扣除存量项目资产减值和利润损失，折现至当前得出安全股价。

从中期维度看，阿尔法机会抓手从销售转向拿地。率先恢复温和拿地力度、获取优质地块的企业将具备更高估值弹性。2026年业绩发布期、大型开发商业务模式和发展目标表述将是重要观察点。博弈二手房市场季节性改善和资产价格企稳信号也将是中期关注点。

交易策略核心是先交易确定性的规模收缩，再博弈未来不确定性的资产价格上涨。拥有充足资源的公司将展现出更大的向上弹性。

行业长期发展格局判断：核心城市市场由全国化龙头主导，但拿地主体将减少，提升产业链净利润率。弱二线和三四线城市供给主体将以小型的本地企业为主，催生代建需求。

中海外宏洋被认为是唯一未来发展格局向好的规模化开发商，因其更聚焦核心城市核心资源，符合当前政策环境和资金紧缩压力下的行业趋势。

未来三至五年内房股估值体系将从PB和PE两个维度发生调整。PB随ROE下降而承压，PE有望因经营质量提升、债务降低及分红稳定而抬升，参考港资房企采用股息率视角进行定价。