2026年上半年泰国物流房地产市场

Knight Frank泰国对2026年上半年物流市场的综述 2026年上半年，泰国的现成仓库市场表现稳健，得益于强劲的出口增长、制造业扩张以及持续的物流活动。随着72,610平方米的新增空间完工，总仓库供应量增至669万平方米，而已占用空间则上升至604万平方米，将全国占用率提升至90.2%。租赁活动保持健康，吸纳了261,581平方米的租赁面积，净吸纳量为147,946平方米，使得新增供应能够被市场有效吸收。 与此同时，平均租金小幅上涨至每平方米每月163.1泰铢，反映了市场基本面稳定。展望未来，鉴于2026年下半年有131,582平方米的物流地产正在建设中，且相当一部分已预先承诺，预计泰国的物流地产市场将保持健康的出租率和稳定的租金表现。 市场概览 2026年第一季度，泰国经济进一步提速，GDP同比增长率从上一季度的2.5%加速至2.8%，得益于国内需求和外需的普遍改善。增长得益于私人消费（同比增长+3.2%）和政府支出（同比增长+3.4%）的持续扩张，同时私人投资强劲复苏，同比增长10.1%，创下14个季度以来最快增速。这进一步体现在固定资本形成总额为1180亿泰铢，环比增长1.1%，表明 (+140.1% 同比)，以及电器 (+19.6% 同比)，凸显了泰国在全球电子供应链中的整合日益加强，同时外部需求环境也在改善。进口活动也同步增加，特别是在资本货物 (+18.9%) 和原材料及中间品(+45.6%) 方面，这加强了与生产相关的物流流动。 持续的营商环境信心和持续的产能扩张，特别是在出口导向型产业。 外部需求也为强劲增长提供了动力，出口额同比增长17.8%，达到951亿美元，显著加速于2025年第四季度的9.4%。这一改善主要由高科技制造产品驱动，特别是电子和电器产品。计算机零部件和配件的增长尤为强劲（同比增长45.4%），电信设备 对物流行业而言，至关重要的一点是，库存周期连续第二个季度仍处于积累模式，库存变化额为21,563泰铢。 2026年第一季度达1000万（继2025年第四季度达430.23亿泰铢之后）。与2025年第一季度相比，这标志着显著的逆转，当时出现了严重的库存减少（-938.20亿泰铢）。这种持续的补货行为，加上原材料进口激增，反映了企业为未来订单履行做准备，进一步推动下游仓储需求，并优化关键产业节点的存储利用率。 在此背景下，泰国交通仓储业在2026年第一季度同比增长3.6%，增速较上季度加快0.4个百分点。增长得益于航空运输服务增长4.6%，以及陆路和管道运输增长2.9%，反映了国内货运活动的稳定。仓储和物流支持活动增长4.5%，而邮政和快递服务录得强劲的12.0%增长，这得益于电子商务和最后一公里配送需求的持续扩张。相比之下，水运下降1.0%，反映了海上活动减弱和外部航运环境疲软。 供应 当前供应截至2026年上半年，仓库空间供应持续 稳步增长，这得益于现有工业项目内的分阶段扩建以及新开发项目的完成。萨武特普坎和春武里地区的扩建占新增总供应量的74%，而 Rayong 地区的已完成项目贡献了剩余的26%。 总可租赁面积达到669万平方米，在新增72,610平方米的供应后，环比（HoH）增长1.1%，同比增长（YoY）3.0%。尽管新增供应量略低于2025年上半年记录的75,900平方米，但整体交付水平仍保持相对稳定。这反映了开发商的分期扩张策略，大部分即将启动的项目计划于2026年下半年完工。因此，通过有选择的新项目启动和现有项目的扩张，仓库库存总量持续稳步增长。 供应分配就区域分布而言，曼谷都会区仍然是最大 的仓储市场，在2026年上半年占全国净可租赁面积的44.4%，其次是东部经济走廊占39.8%，而中部地区则占剩余的15.5%。这种分布继续反映了泰国主要工业和物流枢纽仓储供应的高度集中。 在BMR中，沙木汶（Samut Prakan）通过分期项目扩张完全新增了32,670平方米的供应量，导致区域可出租面积（HoH）增长了1.1%。因此，截至2026年上半年，BMR的仓库库存总量达到297万平方米。 在东盟，供应增长由项目扩张和新增完成量共同驱动，其中春武里新增20800平方米，罗勇贡献 2026年上半年新增完成19,140平方米的仓库空间。尽管BMR持续录得供应增加，但在此期间EEC仍是增长最快的地区。 相比之下，中部地区在2026年上半年没有新增供应，这反映出该国主要物流走廊以外的地区发展活动更为谨慎。 未来供应尽管2026年上半年仓库供应仍然有限，但 预计2026年下半年交付量将加速增长，目前有131,582平方米的仓库正在建设中。即将到来的供应大部分集中在曼谷大都会区（BMR）、东部经济走廊（EEC）和中部地区。其中很大一部分已预先承诺，表明租户需求持续旺盛。 展望2027年，BMR、EEC和中央地区还将有294,853平方米的面积计划竣工。从2026年下半年起，预计未来供应总量将达到426,435平方米，其中42.5%集中在BMR，41.1%集中在EEC。这种分布反映了开发商对泰国主要工业和物流枢纽的持续关注，同时中央地区在连续四个季度没有新的供应信号后重新启动开发，这表明对该地区投资正在复苏。 需求 需求动态2026年第一季度，仓储市场活动保持健康 ，吸纳面积达约261,581平方米。尽管这低于2025年第二季度的异常高位，但仍持续反映了稳健的租户需求。净吸纳量保持正值，约为147,946平方米，两大指标主要由EEC的需求驱动，其次是BMR。尽管吸纳量有所放缓，但持续的租赁活动继续支撑着健康的市场基本面。 2026年第一季度，泰国现成仓库市场持续扩张，期间总仓库库存和已占用空间均有所增长。因此，出租率提升至90.2%，表明新完工的仓库供应得到了市场需求的有效吸收，而非导致空置率上升。 这一积极的市场表现得益于稳健的国际贸易，这持续刺激了物流和供应链活动。2026年第一季度，总出口量同比增长17.8%。工业产品引领出口增长，特别是计算机、零部件和附件（同比增长45.4%）以及电气控制板和面板（同比增长30.3%），这反映了泰国制造业和出口导向型产业的持续强劲实力。这些产品的良好表现带动了出境仓库量及库存周转率提升，支持了对服务于出口供应链的仓储、整合和分销设施的需求。 从进口方面来看，总进口量同比增长32.4%，主要受资本货物、机械设备及零部件、电气机械和设备，以及原材料和中间品需求增加的推动。电气和电子设备及零部件的进口量同比增长129.25%。 随后是电气机械及零部件（同比增长+82.67%）和机械及零部件（同比增长+5.06%），这凸显了对制造能力和生产投入的持续投资。生产设备和中间产品进口的增加也表明制造商在持续补库存和扩大产能，这进一步强化了生产与分销前对仓储空间的需求。 仓库市场的韧性也得益于泰国制造业的持续扩张。2026年第一季度，制造业产出同比增长0.9%，较上一季度的0.4%有所加速，且所有主要制造业组别均录得增长。 连同富有韧性的贸易流动，这些因素为持续增长的仓库需求奠定了坚实基础，特别是在主要的制造业和物流枢纽。 出口导向型产业仍然是关键驱动力，特别是电子元件和电路板（同比增长12.1%）以及计算机和外设（同比增长27.8%），这反映了全球市场的持续需求。这些产业的扩张尤其有利于仓储市场，因为电子制造通常需要大量仓储空间来存放进口元件、在制品库存以及待国内分销或出口的成品。 这些有利的需求驱动因素体现在泰国主要仓储市场的出租率表现上。曼谷大都会地区的出租率保持最高，为94.0%，而东盟经济区内（EEC）的出租率提升至85.1%，中部地区的出租率增至92.1%。这三个市场在同比和环比（半年度）基础上均录得增长，凸显了泰国主要物流和工业走廊的广泛需求。 与此同时，平均产能利用率上升至61.3%，较上一季的57.5%有所提高，这表明生产活动更为活跃，制造业设施得到更充分的利用。更高的利用率也意味着制造商的生产运营已接近现有产能，这通常会导致供应链中原材料和成品吞吐量增加。制造业的持续扩张进一步增加了对仓储和物流设施的需求，以支持生产、库存管理和分销活动，从而进一步促进了新竣工的标准化仓库空间的健康吸纳。 租金2026年第一季度，现成仓库的平均租金水平总体保持稳定，呈现轻微上涨趋势。按月每平方米计算，整体平均租金按半数比例略微上涨，从泰铢161.7元增至泰铢163.1元。 区域方面，BMR区域的租金要价小幅上涨，从每平方米每月163.7泰铢升至164.4泰铢，而EEC区域录得最强劲的租金增长，从每平方米每月163.1泰铢上涨至165.2泰铢。EEC区域的增长得益于租户需求的增强，这从该区域出租率的大幅改善中得以体现。与此同时，中央区域的租金要价小幅上涨至每平方米每月154.7泰铢，而其他区域的租金保持稳定，为每平方米每月124.0泰铢。 租赁结构持续凸显明显的区域差异。各区域最低租金要求保持相对稳定，约为每平方米每月110-120泰铢。最高租金要求也基本未变，中央区除外，其最高租金要求从每平方米每月182泰铢上调至194泰铢。与此同时，BMR区域的最低租金要求从每平方米每月110泰铢上涨至120泰铢。 总体而言，BMR和EEC继续拥有最高的平均租金和峰值租金，这得益于更强劲的市场基本面和更高的入住率。相比之下，中央及其他地区持续录得较低的平均租金和更窄的租金区间，反映了相对更敏感的价格市场环境。 贸易波动。如果资本支出和出口导向型生产持续扩张，即使全球贸易增长放缓，仓库需求也可能保持强劲。反之，如果生产投资减弱，尽管贸易量相对健康，物流需求可能会疲软。这种不断变化的关系表明，制造业指标——尤其是投资、库存行为和工业生产——作为仓库表现的前瞻性指标，其可靠性已超过单纯的贸易流量。 因此，仓库设施正越来越多地发挥上游生产基础设施的作用，在货物进入下游分销渠道之前提供库存缓冲、部件存储和运营灵活性。 回顾与展望 2026年上半年，泰国的物流地产市场进入扩张的加速阶段，但基本需求动态表明，当前的市场势头超越了外部贸易的周期性反弹。虽然在此期间出口增长急剧加速，但仓库需求同样得到了生产相关活动复苏的支撑，特别是资本投资、库存积压以及机械设备和中间产品进口的恢复。这些指标共同表明，使用者扩大物流能力的目的不仅是为了促进更高的贸易量，更是为了支持制造业活动以及生产总量的更广泛增长。 市场的供需平衡进一步强化了这一解读。尽管仓库库存持续增加，但空置率已改善至90.2%，表明新增供应已被吸收，并未产生实质性的空置压力。 在此背景下，物流市场的竞争也预计将越来越以质量为导向。随着制造过程变得更加技术密集，供应链也更加注重运营效率，租户预计将优先考虑能够支持自动化、更高的运营标准以及与产业集群的战略连通性的设施。因此，BMR和EEC内的优质物流资产应继续优于次级区位，这并非因为供应有限，而是因为它们与泰国不断发展的制造业生态系统具有更强的整合性。 与此同时，租金增长仍然相对温和，这表明市场并未出现需求驱动的过度繁荣，而是处于一种健康均衡状态，即供应扩张大体上与租户需求相匹配。开发商持续偏爱分期开发和已预售项目，这进一步反映出对基础需求的增长信心，同时保持了投机性建设的纪律性。 这一区别很重要，因为它意味着仓库需求正日益融入生产周期本身。连续第二个季度库存积压的回升，加上生产投入的强劲进口，表明制造商正在重建库存，以预期未来的产量，而不仅仅是响应即时的销售需求。 展望未来，泰国物流地产市场的走向将越来越取决于制造业投资的可持续性，而非短期。 我们喜欢提问，如果您对我们的研究有任何疑问，或者想寻求一些房产建议，我们都非常乐意收到您的来信。 近期研究 Managing Director+66 (0)2643 8223 Ext 300nattha.kahapana@th.knightfrank.com那他卡帕纳 Chairman+66 (0) 2 643 8223 Ext