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仓储物流REITs有哪些结构性机会？
仓储物流行业正经历格局重构，高标仓去化周期趋于稳定，租金有望筑底修复。仓储物流REITs分配率区间4.1%-6.2%，指数表现显著跑赢仓储物流权益板块，投资价值较高。行业竞争呈一超多强格局，国际运营背景企业凭借成熟REITs运作经验优势凸显。需求端第三方物流、电商零售、制造业均有积极信号，供给端西南华中表现稳定，华南供给压力较大。
仓储物流行业发展趋势如何？
我国高标仓仅占仓储设施规模约10%，近两年增速稳定在8%左右，为行业核心增长赛道。高标仓去化周期以3年为临界线，2025年3月去化周期稳定在3年左右，租金跌幅收窄筑底。政策端支持物流仓储设施建设，REITs相关政策持续优化，行业发展空间广阔。仓储物流REITs共11只，总市值约265亿，占公募REITs总市值约11.8%，低于美日新水平。仓储物流REITs折现率7%-8.75%，底层资产多分布在核心城市，多数出租率达90%以上，可分配金额达成率超预期。
报告重点分析了哪些方向？
报告关注混合型扩募，参考美国经验，仓储REITs引入厂房资产有望提升估值，关注外高桥后续项目及其他同类机会。关注电商物流REITs扩容，如京东REITs两次扩募项目、菜鸟REITs发行情况。关注特种仓储扩容，如红川智慧发行国内首支码头储罐类公募REITs。投资建议关注西南、华中等高景气区域的REITs项目，具备特种仓储等高壁垒属性的REITs标的，仓配一体化标的，如出租率长期满租的京东REITs、依托阿里生态的待发行菜鸟REITs，以及国际运营背景的龙头REITs，如华夏安博REITs。
仓储物流REITs市场现状如何？
仓储物流REITs共11只，总市值约265亿，占公募REITs总市值约11.8%，低于美日新水平。仓储物流REITs折现率7%-8.75%，底层资产多分布在核心城市，多数出租率达90%以上，可分配金额达成率超预期。行业竞争呈一超多强格局，国际运营背景企业凭借成熟REITs运作经验优势凸显。需求端第三方物流、电商零售、制造业均有积极信号，供给端西南华中表现稳定，华南供给压力较大。
研报有哪些风险提示？
本会议内容不构成投资建议，市场存在不确定性。行业发展及REITs表现受政策、供需等多种因素影响。仓储物流REITs分配率区间4.1%-6.2%，但需注意市场波动可能影响投资回报。建议投资者关注行业政策变化、市场需求波动及REITs底层资产运营风险。