中信建投地产开新局专题：安博与凯德全球资管模式标杆分享

一、会议背景与核心主题 本次会议为中信建投面向白名单客户的闭门会议，主题为地产开新局系列之全球资管模式标杆分享，聚焦安博、凯德两大头部资管运营商，探索中国地产从开发逻辑向资管逻辑转变的可借鉴经验。

二、安博核心业务与运营数据

1. 公司概况：安博为全球头部物流及基础设施运营商，核心模式为资本循环闭环（开发-持有-培育-退出-再开发），无单一实控人，股权分散，管理团队稳定，平均任职超18年。
2. 资产版图：截至2026年一季度末，持有1.2亿平方米物流资产，覆盖20国，管理规模2350亿美元；美国占面积62%、收入90%、NOI92%，为核心引擎；日本、墨西哥、中国各有上市平台，华夏安博是中国首单公募REIT。
3. 运营表现：出租率2024年降至95.8%，2025年企稳，2026年二季度95.5%；净有效租金变化率2023年达76.4%峰值，2026年二季度超36%；租户分散，前10大租户仅占租金15.2%，租约到期结构合理。
4. 财务状况：2021-2023年营收从47.6亿美元增至80.2亿美元，2026年一季度增速7.4%；NIM margin稳定74%；2025年底可用流动性76亿美元，负债率24.6%，融资成本仅3.2%，信用评级高于同业。
5. 中国业务：2003年进入中国，在24城运营44个物流中心，管理面积530万平方米，形成长三角为核心的布局；2025年落地QFLP试点基金，华夏安博REIT底层资产出租率稳定96%以上，估值低于同业，有安全边际。

三、凯德核心业务与运营数据

1. 公司概况：凯德2021年完成重组，形成轻重分离模式，凯德投资为上市资管平台，凯德发展为开发主体，二者深度协同；新加坡淡马锡为控股股东，国有背景，实力雄厚。
2. 资产版图：2024年末凯德投资管理规模1360亿新元，90%在亚太，中国占35%；资产品类覆盖零售、新经济、办公、旅宿，旅宿占比36%，为最大品类。
3. 业务模式：分费用收入（基金管理、旅宿管理、商业管理，占2025年营收54%，稳定重复）和房地产投资（占46%）；核心竞争力为私募培育+公募退出的资管链条，管理8只上市REIT和60只私募。
4. 财务状况：2025年营收21.3亿新元，归母净利润1.445亿新元（降幅因会计重估），经营性利润5.39亿新元（增6%）；净资产率43%，利息覆盖倍数4.2倍，融资成本3.9%，资金充足。
5. 中国业务：为凯德第二大市场，2025年末管理规模460亿新元（约2500亿人民币），布局300+物业；旗下凯德中国REIT为新加坡首支中国市场REIT，2025年总收入同比降9.1%；中国布局多只人民币私募基金，还有凯德消费REIT（首支外资消费类公募REIT）及待发商业REIT。

四、投资风险与后续关注点

1. 会议内容不构成投资建议，中信建投不对信息准确性做保证，专家观点不代表机构立场；
2. 安博需关注全球供给变化对出租率、租金的影响，华夏安博REIT的底层资产运营稳定性；
3. 凯德需关注中国资产重估、人民币汇率波动对业绩的影响，旗下REIT的扩张进度。