房地产行业周报：新模式落地房企短期承压，长期有利信用重构

发布时间：2026-08-31 行业投资评级 房地产行业报告（2026.8.24-2026.8.30） 强于大市|维持 新模式落地房企短期承压长期有利信用重构 ⚫投资要点 8月28日以“销售-信贷-资本市场”三端制度重构为标志，房地产正式进入“现房为主、主办银行制、项目公司制”的新模式落地期，其影响客观上表现为短期回款与周转后移、ROE与拿地风险偏好承压，弱信用与低线敞口房企压力更大，按揭投放阶段性收缩与银行项目甄别要求提高，可能拖累新开工与投资节奏，但中长期交付风险下降、信任与房价企稳条件改善，资金厚、土储在核心城、产品与现房转换能力强的央国企及优质地方国企更易承接集中度与金融支持。 ⚫行业基本面跟踪 （1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为161.36万方，本年累计新房成交面积为5515.9万方，累计同比-6.6%。30大中城市近四周平均成交面积为135.99万方，同比-9.3%，环比-2.4%。其中一线城市近四周平均成交面积为46.1万方，同比+12.5%，环比+2.8%，二线城市近四周平均成交面积为64.75万方，同比-14.3%，环比-3.1%，三线城市近四周平均成交面积为25.14万方，同比-24.8%，环比-8.9%。上周14城商品住宅可售面积为7102.78万方，同比-11.24%，环比-0.29%，14城去化周期为18.21个月，其中一线城市去化周期为12.36个月。 研究所 分析师:高丁卉SAC登记编号:S1340524080001Email:gaodinghui@cnpsec.com （2）二手房成交及挂牌：上周20城二手房成交面积为206.82万方，本年累计二手房成交面积为7731.75万方，累计同比+4.4%。20城近四周平均成交面积为202.75万方，同比+4.9%，环比+0.1%。截至2026/8/17全国城市二手房出售挂牌量指数为1.03，环比-1.9%，挂牌价指数为140.92，环比-0.48%。 近期研究报告 《国务院公积金条例大修上海"沪八条"落地》-2026.08.24 （3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为84宗，成交住宅类土地数量为29宗，新增供应商服类土地数量为60宗，成交商服类土地数量为38宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.56，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.64。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为7445.75元/平方米，溢价率为7%，环比-1.38pct，成交商服类土地楼面均价为1930.75元/平方米，溢价率为1.39%，环比-0.15pct。 ⚫行情回顾： 上周A股申万一级房地产行业指数上涨2.59%，沪深300指数下跌0.21%，房地产指数跑赢沪深300指数2.8pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌0.29%，恒生综合指数下跌1.38%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数1.08pct。 ⚫风险提示： 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 目录 1行业基本面跟踪...........................................................................41.1新房成交及库存.......................................................................41.2二手房成交及挂牌.....................................................................51.3土地市场成交.........................................................................62行情回顾.................................................................................73风险提示.................................................................................9 图表目录 图表1：30大中城市新房成交面积及同比...................................................4图表2：一线城市新房成交面积及同比.....................................................4图表3：二线城市新房成交面积及同比.....................................................4图表4：三线城市新房成交面积及同比.....................................................4图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期.............................................5图表6：重点城市二手房成交面积及同比...................................................5图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数.............................................6图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数.............................................6图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数.............................................6图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数............................................6图表11：100大中城市土地供销比........................................................7图表12：100大中城市成交土地楼面均价及溢价率...........................................7图表13：近一年A股房地产指数和沪深300走势............................................7图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势........................................7图表15：上周A股申万一级行业涨跌幅情况................................................8图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况................................................8图表17：上周A股重点房企涨跌幅前5位及后5位..........................................8图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5位及后5位..........................................8图表19：上周重点物企涨跌幅前5位及后5位..............................................9 1行业基本面跟踪 1.1新房成交及库存 上周30大中城市新房成交面积为161.36万方，本年累计新房成交面积为5515.9万方，累计同比-6.6%。30大中城市近四周平均成交面积为135.99万方，同比-9.3%，环比-2.4%。其中一线城市近四周平均成交面积为46.1万方，同比+12.5%，环比+2.8%，二线城市近四周平均成交面积为64.75万方，同比-14.3%，环比-3.1%，三线城市近四周平均成交面积为25.14万方，同比-24.8%，环比-8.9%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比 上周14城商品住宅可售面积为7102.78万方，同比-11.24%，环比-0.29%，14城去化周期为18.21个月，其中一线城市去化周期为12.36个月。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：14城包括：北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、温州、宁波、福州、厦门、泉州、莆田、平凉、宝鸡。计算方式说明：若本周无更新可售面积数据，则以前一周数据为准。去化周期=可售面积/最近12个月月均成交量。 1.2二手房成交及挂牌 上周20城二手房成交面积为206.82万方，本年累计二手房成交面积为7731.75万方，累计同比+4.4%。20城近四周平均成交面积为202.75万方，同比+4.9%，环比+0.1%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。20城包括：北京、上海、深圳、杭州、成都、苏州、扬州、厦门、东莞、青岛、南宁、大连、佛山、江门、清远、金华、衢州、平凉、渭南、宿迁。 截至2026/8/17全国城市二手房出售挂牌量指数为1.03，环比-1.9%，挂牌价指数为140.92，环比-0.48%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：2015年1月为100 注：2015年1月为100 资料来源：Wind，中邮证券研究所 1.3土地市场成交 上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为84宗，成交住宅类土地数量为29宗，新增供应商服类土地数量为60宗，成交商服类土地数量为38宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.56，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.64。 近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为7445.75元/平方米，溢价率为7%，环比-1.38pct，成交商服类土地楼面均价为1930.75元/平方米，溢价率为1.39%，环比-0.15pct。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 2行情回顾 上周A股申万一级房地产行业指数上涨2.59%，沪深300指数下跌0.21%，房地产指数跑赢沪深300指数2.8pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌0.29%，恒生综合指数下跌1.38%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数1.08pct。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 从行业排名来看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第10，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第13、第5。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 上周重点A股房地产个股涨幅居前的分别为：新城控股（+9.6%）、华发股份（+7.36%）、先导基电（+6.91%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：中国海外宏洋（+9.86%）、中国金茂（+2.95%）、越秀地产（+0%），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：特发服务（+10.88%）、越秀服务（+9.86%）、万物云（+8.25%）。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 3风险提示 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 分析师声明 撰写此报告的分析师（一人或多人）承诺本机构、本人以及财产利害关系人与所评价或推荐的证券无利害关系。 本报告所采用的数据均来自我们认为可靠的