国信地产：现房销售新规的解读与投资建议

发布时间：2026-08-29 一、AI总结内容 一、核心要点 1. 政策内容：本次核心为商品房销售制度新规，老项目按原政策执行，新项目优先现房销售；预售需封顶，预售资金及按揭贷款竣工后发放，7份配套文件实质内容少、多为旧文新发。2. 房企反馈：多数房企暂观望，认为新规影响需看各地细则，老项目暂不受实质影响。二、政策影响分析 1. 房企端：短期项目IRR下降，利润率因地价降低反而上升；长期房企金融属性削弱，向制造业模式转型，产品力、成本控制成核心竞争力。 2. 土地端：短期拿地意愿收缩，土地市场大幅承压；长期因地价调整，供给收缩利于房价稳定，地方政府承压最大。 3. 投资端：新规实质利好利空参半，利好略超利空；短期地产股或有10%-20%回调，中期适宜建仓。 三、风险与关注点 1. 新规落地细则待明确，优先现房销售的具体规则未清晰。2. 短期情绪冲击仍存，需关注是否有配套稳楼市政策落地。3. 房企转型制造业模式需时间，产品、成本端调整难度待观察。 四、市场相关 1. 新房需求中枢不受销售模式影响，仍由城镇化、人口等因素决定。2. 美股贝壳、螺纹钢、玻璃等受政策情绪影响，当日小幅上涨。 二、音频原文（转写） 大家好，欢迎参加国信地产团队现房销售新规怎么看怎么办？电话会议目前所有参会者均处于静音状态下面开始播报声明本次会议为国信证券白名单会议仅面向国信证券的专业投资机构客户或受邀客户会议嘉宾发言内容仅代表其个人观点。会议内容不构成对任何人的投资建议，敬请会议参会者充分了解各类投资风险，根据自身情况自主做出投资决策并自行承担投资风险，本次会议禁止录音录像未经国信证券事先书面许可，任何机构和个人不得以任何形式转发转载复制发布或引用会议全部或部分内容，亦不得从未经国信证券书面授权的任何机构个人。 或其运营的媒体平台转发转载复制或引用会议的全部或部分内容不当传播会议内容或违反上述要求的国信证券保留追究相关方法律责任的权利。呃，各位投资者大家周末好啊，那个感谢大家在周末的时间还参加我们的这个电话会啊，因为昨天的这个政策呢，我们认为是非常重要的一个政策，哈，然后也是带来行业会有一个呃，不管是我们行业的一个经营的模式，包括我们地产股的一个呃，估值的方式都会发生一个很大的变化。 呃，然后我们今天也是呃跟大家汇报一下关于这个政策重点的一些部分吧。第一个呢就是这个政策的这个核心的内容，以及它第二个就是它的影响，还有呢，就是呃，我们从开发商这边得到的一些呃初步的反馈嘛，因为其实开发商，我们昨天问了一圈，也是都在探讨啊，都在研究也没有一个固定的一个说法，但是整体上的态度我们还是看得到了最后呢，也会跟大家啊，讲一下后边的一个操作的建议啊。就首先是这个政策的一个内容， 呃，其实昨天是发了八份文件，大家也都看到了啊呃，但其实最主要的呃就是这个商品房，呃，商品住房销售制度的这个这个这个这个文件哈其他的七份呢都是属于是配套措施，然后我们也看了一下很多，其实也属于是这个老文新发。 真正的七份文件里边，另外七份文件里面有实质性内容呢，其实不是太多，包括大家可能讨论比较多的30年变40年啊，这个其实影响呢不是很大，我们还是把我们的目光呢？更多的会聚焦在这个呃销售制度这个上面啊呃，这个我这个政策呢，主要是分我昨天也也发了这个段子啊，它主要是分内容主要是分三个部分啊，第一个就是讲了这个新老滑段就是在文件的最开头，就是说你已经拿证就拿的是建设工程规划许可证啊，就建工证啊，已经拿证的项目啊，就就是我们就讲它老项目，哈就是按照原有的政策执行啊，包括你的，你可以预售，然后你的预售资金的监管方式等等方式还都是按照原则来执行，这个其实肯定是呃比较好的，要不然你要是突然把老的项目也按照新的执行的话，我们待会讲那自然。 由于你的这个预售资金没法动啊，没法做没法没法没法使用的话，那肯定会带来现金的压力，但是还好是这样是按照原有政策执行啊，但是他也鼓励现房销售啊，另外的话呢，未来就是新的未来新拿土地和已经拿地，但是还没有拿证的项目，就是我们叫做新项目，那就是优先现房销售啊，我们也说一下这个已拿地未拿证的这个昨天我们也了解了一下昨天晚上很多的房企是在突击的去办这个证地方政府呢，呃也比较配合对吧，这个大家都呃这个也都可以理解啊啊，那至于未来的新项目，那优先现房销售，虽然这个优先啊，他没有讲怎么个优先法，这也是其中昨天跟客户交流下来，大家的一个误区就觉得你既然说了优先现房销售，那其实还可以预售嘛，对吧？ 还可以预售是不是留了一个口子，其实我觉得这是一个比较大的一个误区吧。呃第一呃，因为这篇呃这个文件的核心的方向核心的内容，它其实就是在鼓励前方销售好，哪怕是你就按照未来的新的项目，你也按预售，但是我们再来看下一部分预售制度的根本改变。啊，预售制度根本改变第一个新项目，还坚持预售，对吧，你可以坚持预售，但是预售节点是封顶以后才能预售对吧，这个大家也都看到了很多人，昨天就问啊，从这个呃政府零到到到到封顶多久，其实这个时间不长啊，大概一到两个月啊，大家大家去按五天一层去算就可以了，你的高的肯定会慢一点嘛。 啊啊，还建成这个封建以后才能预售，这是一个，但是第二个是最关键的就是预售资金，预售资金是要索道竣工的呀，这个文件里面是有是有写的，没有在写分期解锁。虽然昨天是有一些疑问啊，大家关于这个东西就是说他虽然说索道竣工，但是也没有说不能解锁啊，没有说不能分期解锁啊，这个我觉得存疑哈，我觉得存疑啊，需要进一步的去明确，但是我倾向于从他行文的这个上下文来讲啊，他应该是讲的是到竣工之后才解锁。 啊，就是不再分期解锁了，因为如果说分期解锁的话，他应该会明确的讲出来包括分期解锁，其实是一个老的制度嘛，对吧是一个老的制度，那如果说呃，如果说新的制度还是能分期解锁，他就不用太去强调啊，老政策是按照原有政策执行啊，这是我的一个理解。当然这个还有待去验证啊，当然还有一点就是按揭贷款啊，这个是在一个那个呃金金融监管总局的那个答记者文里面讲的就是这个按揭贷款要到竣工之后才发放，这一点是不存疑的，对吧啊，像我们以前的预售老预售啊，老预售指的是呃，我现在去买，对吧，我网签了之后，那我就放贷款了，放贷款搞到预售资金里面开发商分期解锁就可以用了但是现在按揭贷款是竣工之后才发放的，也就是说，就算是你的资金可以解锁你解锁的呃分批解锁在这个建设过程中竣工之前啊，那你也是最多是拿呃，那个那个购房者的首付款嘛，对吧，你没有贷款的，你没有这个按揭贷款进来嘛，所以说这三点共同让我们觉得呃，大家其实昨天关注的最多的其实反而是是一个误区啊，就是大家觉得哎呀，那封封顶以后其实也没有多久 嘛，但实际上预售资金的问题才是最关键的，这就会导致一个结果就是未来你还预售也可以，但是未来的预售跟我们现在讲的预售它是不一样的，它是有本质改变的，预售的核心的本质不就是你把钱能提前用吗？ 对吧，你现在你锁在里头的话，那其实你跟现房销售是没有区别的，对吧现房销售还有定金的啊，对然后呢？再有第三个部分呢，就是这个配套措施啊。配套措施包括这个定金制啊，包括这个分期缴纳土地款，包括一些融资的支持，包括后面的那那个七份文件里边那些东西吧什么按揭30年变40年啊，然后这个包括一些这个呃贷款那房贷占收入比例的一些缩放。这个说实话我觉得意义的不不是很大。 呃，当然最好的肯定是这个分期缴纳土地款这一点的话。如果说，因为按照理论上来讲啊，按照以前的操作，你要把土地款缴完，你才能办施工证就是你才能开工啊，因为你不开工是不能预售的，对吧，也就是不存在说我先预售再交土地款，这个是以前是不存在的。但是现在到底这个东西能不能去弹性的去执行呢啊，我们这个在在进一步的去去观察对对于有预付的，对于当然对你没没有预售的，就无所谓啊，对对你那种限号销售的就无所谓对这个是这个政策的一些主要内容，包括一些配套措施，里边我们的一个一个一个一个解读吧。 啊，当然也有客户会问了，就是为什么这个点会出这个政策啊，为什么这个点会出这个政策？说实话，呃，这个政策现在出呢，其实也不是太突然啊，如果大家有印象啊，去年5月份的时候其实跟呃一些领导，包括我的段子，当时也有啊，是跟大家汇报过这个事情的，就去年5月份的时候像一些龙头房已经去这个住建那边去开会研讨这个事情了。只是到6月份的时候呢，这个政策被一些呃高层压下来，因为地方政府的反弹是地方政府的，这个抵制是比较大的啊，就是因为我们我们待会也会讲究这个政策，对谁最受伤啊，谁最受伤，不管是短期还是长期都是地方政府最受伤啊地方所以说昨去年被压下来，那现在的话啊，又出来，我觉得也是因为15规划里边吧，就是对这个东西还又提了一下，然后呃确实是一个大势所趋啊，再加上现在的现房销售比例，昨天也有客户问啊，现房销售比例按照呃面积算的话呢，25年是32%，然后呢按照金额算呢，25年是27%。 啊，25年今年肯定是更高了，今年是今年这个政策停更了，但是我们估计这个政策应该是奔到30%以上三成到四成吧啊，三成到四成的这样一个比例，其实现在出这个政策的话，我们觉得确实是可能哈可能呃出于维稳市场的目的，会少一点出于这个啊，政治上的考量啊，出于政治上的考量可能会多一点啊，但是既然出了我们也要去接受它嘛，对吧，我们就要接受它。那我所以说呢，我们后边再来分析一下。 这个政策的一个一个一个一个一个影响吧，这个政策的一个影响，我们昨天也是呃发了很多，关于这个的一个一个一个一个分析啊。对，在这里讲这个之前，我再讲一下，跟跟一些客户交流里面的一个一个误区啊，就是呃。呃，把这个封顶就算就很多人认为封顶就是现房了，那你的现房销售就是我封顶以后销售，这其实是两个问题啊啊，就是未来就是现房是现房，预售是预售啊预售的，你要封顶以后才预售现房呢，就是竣工才叫现房啊，还有呢，就是呃，这个刚才也着重强调了预售资金的变化，预售资金监管的变化会导致未来的预售制度，它已经不是预售了啊，它已经不是预售了你就算是能预售是吧，它也其实也没有太大意义。 你钱动不了嘛啊，你钱动不了。对，这是关于这个政策，我们就讲这么多啊，我们就讲这么多，然后我们再来说一下这个政策的一个影响啊，这个政策的一个影响啊，我们会分为这个房企跟土地这两端啊来讲当然还有对于房价的一个影响啊。首先我们先来讲，对于房企啊，对于房企的一个影响，我们会把它分为这个短期跟长期两个方面啊，那我们短期的话呢？指的是先静态的看嘛，对吧？ 那首先我们的irr是明显下降的，这个是毫无疑问的嘛，因为你的回款退后了嘛啊，而且就算能能，而且就算是这个当我们后面讲的所有的都是未来，哈就是你的新项目。你老乡不受影响，我们就不说了。啊，那未来的项目的话呢，你的ir明显是下降了，因为你钱回的慢，而且回来以后你们不能动不能动它，其实就不是钱了啊，它其实就不是钱啊，那你的ir呢会明显下降，按照我们的模型来计算的话呢，我们把一个周期三年，然后净利润率百分之五啊，然后以前的回款时间啊，一点五年的这样来算的话呢，预售资金呢呃，这个监管比例如果从30%提升到100%，那么你的项目的irr呢就会呃从7%以上啊，降到3%以下啊，会会有一个，这是一个明显的一个下降，这是个明显的下降，因为如果你ir是7%呃按照一般的金融学的考虑上来讲，那你就可以接受6%呃以下的百7%以下的这个成本的融资啊，就是你滚滚起来的话，那如果跌到3%呢，那你有可能你就只能接受2%点多的一个融资成本了啊，这是r的一个下降啊，那这是一个啊，肯定是不好的嘛，但是另一个大家啊，也要注意啊，就是我们评判一个项目的话，我们既看n22，其实也看利润率啊，可能对于很多投资人来讲可能利润率更重要，对吧可能利润率更重要，那么这个政策会导致利润率上升还是下降呢？ 很多人会认为啊，由于我的这个财务成本会提高，对吧，我我财务成本提高之后呢，呃加到成本里边，我的成本更高了，那我的利润就更低了，但其实这这个错误啊，这是一个错误，因为房企在拿地的时候呃评价一块土地评价一个项目，它一般是按照irr跟利润率两个数字综合去考量。比如说最直接的我们把ir跟利润率相乘啊，不能低于某个数字啊，不能低于某个数字。那如果像以前为什么大家接