中信证券 中信REITs亮马组合构建介绍

一、核心投资观点与亮马组合构建背景

• 中信证券看好REITs市场，于2026年8月14日推出亮马REITs指数增强组合，主要基于以下原因：
  • REITs价格指数触及2024年低点，处于底部区域。
  • 产权类REITs分派率（5.2%）高于红利股票股息率（4.1%-4.2%）。
  • 机构间REITs吸引增量资金，交易所REITs资产被低估。
  • 市场对供给冲击的担忧不成立，REITs底层资产质量稳定且基本面可预测。
• 构建该组合的必要性：
  • 单支REITs流动性有限，市场需组合类投资工具。
  • REITs研究需聚焦组合而非单一个体，且行业整体成交活跃度待提升。

二、亮马组合配置情况及调整动作

• 初始配置：
  • 消费基础设施占比近40%（压舱石，涵盖华润、大悦城、砂之船等，无周边竞争供给，业绩增长有安全垫）。
  • 物流仓储类、产业园类（第一期加入金鱼制造后调出）、保租房类（昨日下调比例）、数据中心类（保留较大仓位）、少量高速公路及能源类标的。
• 调整后配置：
  • 产业园类调出，切换为物流仓储类（易商、宝湾）。
  • 保租房类比例下调。
  • 数据中心类保留较大仓位。
  • 现金比例从19%下调至15%。
• 调整逻辑：
  • 产业园面临持续供给压力与需求后周期特征，难以短期解决。
  • 物流仓储估值便宜且周期接近上行。
  • 保租房并非反弹先锋。

三、组合运行规则与风险提示

• 运行规则：
  • 以中证REITs收盘指数为比较基准。
  • 未考虑交易冲击成本。
  • 组合个体数量不超12支。
  • 严控频繁调整标的与权重。
  • 不定期向投资者报告组合情况。
  • 为卖方模拟盘，非实盘，贴近真实市场，收益计算尊重交易连续性。
• 风险提示：
  • 组合具有方法论局限性，存在交易冲击成本。
  • 二级市场REITs流动性有限，一级市场中签率高、盈利空间更大，更适合大资金系统性增配。

四、后续安排

• 下周二将组织常规电话会，嘉宾将介绍REITs一级市场情况及当前一级市场吸引力的深层原因。