万科A：2026年半年度报告

2026年半年度报告 A股证券代码：000002、299903A股证券简称：万科A、万科H代公告编号：〈万〉2026-087 第一节重要提示、目录和释义 重要提示 本公司董事会及董事、高级管理人员保证2026年半年度报告（以下简称“本报告”）的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 本报告已经公司第二十一届董事会第二次会议审议通过。黄亚英独立董事因其他公务原因未能亲自出席本次会议，授权杨兆独立董事代为出席会议并行使表决权，其余董事均亲自出席了本次会议。 本报告之财务报告乃按照中国企业会计准则编制，德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）根据《中国注册会计师审阅准则第2101号—财务报表审阅》执行了审阅工作并出具了审阅报告。 董事长徐恩利，执行副总裁、财务负责人韩慧华声明：保证本报告中财务报告的真实、准确和完整。 公司2026年半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 本报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成本集团对投资者的实质承诺，敬请投资者对此保持足够的风险认识，理解计划、预测与承诺之间的差异，注意投资风险。 本报告已按照《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》的相关要求进行披露。本集团目前面临的主要风险及应对措施，敬 请 投资者查阅《2025年度报告》之“第五节公司治理报告暨企业管治报告”之“十六、风险管理”部分。 目录 第一节重要提示、目录和释义...........................................................1第二节公司简介和主要财务指标.......................................................3第三节管理层讨论与分析...................................................................7第四节公司治理、环境和社会........................................................30第五节重要事项................................................................................35第六节股本变动及股东情况............................................................66第七节债券相关情况........................................................................70第八节财务报告................................................................................79 备查文件目录 1、载有公司法定代表人、财务负责人签名并盖章的会计报表；2、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露的所有公司文件的正本及公告的原稿；3、在联交所网站（www.hkexnews.hk）公布的公司基于国际财务报告准则编制的2026年中期业绩公告。 以上备查文件的备置地点：公司董事会办公室。 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司简介 （一）基本信息 中文名称：万科企业股份有限公司（缩写为“万科”）英文名称：CHINA VANKE CO., LTD. (缩写为“VANKE”)注册地址：中国广东省深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心邮政编码：518083办公地址：中国广东省深圳市福田区梅林路63号万科大厦邮政编码：518049香港注册办事处地址及通讯地址：香港花园道1号中银大厦43楼A室国际互联网网址：www.vanke.com电子信箱：IR@vanke.com法定代表人：徐恩利联交所授权代表：黄宇、田钧联交所替代授权代表：钟明辉 （二）联系人和联系方式 股证事务授权代表：吉江华电子信箱：IR@vanke.com联系地址：中国广东省深圳市福田区梅林路63号万科大厦电话：0755-25606666传真：0755-25531696 联席公司秘书：钟明辉 电子邮件：IR@vanke.com联系地址：香港中环花园道1号中银大厦43楼A室电话：00852-23098888传真：00852-23288097 （三）股票情况 A股股票上市地：深交所A股股票简称：万科AA股股票代码：000002H股股票上市地：联交所H股股票简称：万科企业、万科H代注H股股票代码：02202、299903注 注：该简称和代码仅供本公司原B股股东通过境内证券公司交易系统交易其因B转H而持有的本公司H股股份使用。 H股股份过户登记处：香港中央证券登记有限公司 联系地址：香港湾仔皇后大道东183号合和中心17楼1712-1716室 （四）信息披露及备置地点信息披露媒体名称：巨潮资讯网、《证券时报》等以及联交所披露易网站登载半年度报告的国际互联网网址：A股：www.cninfo.com.cnH股：www.hkexnews.hk本报告备置地点：公司董事会办公室 （五）注册变更情况公司首次注册登记日期：1984年5月30日，地点：深圳最近一次变更登记日期：2026年8月20日，地点：深圳统一社会信用代码：91440300192181490G 二、会计数据和财务指标摘要 公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据□是√否 （一）主要会计数据和财务指标 （二）非经常性损益项目 （三）境内外会计准则差异 第三节管理层讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 2026年上半年，受益于一系列稳楼市政策，市场预期逐步改善。上半年全国商品房销售金额同比下降13.6%，其中二季度销售降幅较一季度有所收窄，呈现边际修复迹象。 报告期内，在各方及大股东的有力支持下，本集团稳步推进改革化险工作，在保障生产经营稳定、债务风险化解方面取得了阶段性进展。公司开发业务按期保质完成2.3万套房屋的交付，通过“城市兴交付”行动持续提升交付口碑；坚持积极销售，实现销售金额358.0亿元；多措并举盘活存量项目，累计新增和优化产能达155.8亿元；启动城市聚焦策略，对公司覆盖城市分类制定发展策略，逐步推进资源向核心城市集中。经营服务业务运营质量稳中有进，全口径收入288.5亿元，同比增长1.6%。此外，公司持续压降各类费用支出，可比口径下，过去8个季度实现费用连续下降，管理费用同比下降13%。 在融资端，公司获得各类金融机构支持，存量融资整体保持平稳，上半年合并报表范围内新增融资和再融资40.8亿元（不含股东借款），存量融资的综合融资成本为2.86%。股东借款方面，今年以来大股东深铁集团累计向公司提供约45.2亿元的股东借款，且借款利率和抵质押率均优于市场惯例水平。截至本报告披露日，公司已有10只公开债券通过部分兑付、配套展期的方式完成风险缓释，涉及本金合计约181亿元；自2025年以来，公司已累计平稳完成约485亿元到期公开债的本金偿付或风险处置工作。 公司持续推进改革化险，有序缓释各类风险，但当前经营形势依然十分严峻，化险任务仍然艰巨。面向未来，公司将继续聚焦化险和发展两大任务，盘活优化存量资源，持续提升业务经营效益，增强自主造血能力；聚焦重点城市及主营业务，有序退出非主业投资；同时持续优化公司治理体系及产品体系、深化降本增效，努力推动公司重归健康可持续发展轨道。 （一）市场情况回顾 1、房地产开发 新房销售规模下降，二手房成交较为活跃。国家统计局数据显示，上半年全国新建商品房销售面积4.01亿平方米，同比下降11.6%。根据中指研究院统计，上半年30城二手住宅成交套数同比增长6%，市场表现好于新房。 二手房价格整体跌幅收窄。根据中指研究院统计，上半年百城二手房价格累计下跌2.9%，跌幅整体收窄。国家统计局数据显示，自3月份起，一线城市新建商品住宅、二手住宅销售价格环比连续4个月上涨，二三线城市商品住宅销售价格总体降幅收窄。 土地市场溢价水平保持合理区间。根据中指研究院数据，上半年全国300个城市住宅类用地供应建筑面积同比下降24.9%，成交建筑面积同比下降22.3%，住宅类用地的平均溢价率为9.1%，同比下降1.0个百分点。 房地产行业政策持续优化。2026年4月中央政治局会议提出“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”；5月国务院常务会议提出持续推进房地产等领域风险化解，国务院印发《城市更新“十五五”规划》。各地因城施策落地控增量、去库存、优供给的楼市支持政策，部分核心城市市场呈现企稳信号。 2、物业服务 在管规模增速放缓。克而瑞数据显示，50家披露在管面积的上市物业企业2025年合计在管面积约75.1亿平方米，同比增长5.3%。 行业进入质量经营阶段。面对市场环境变化，物业企业普遍更加关注项目质量、回款能力和经营回报，主动退出低效项目，优化项目组合，推动业务从规模增长转向经营质量提升。 智能化转型向一线场景延伸。物业行业数字化建设重心逐步由后台数字化转向现场智能化，AI和机器人逐步进入物业项目现场，嵌入清洁、巡检、客服、工单、能耗、安全等高频服务场景，服务评价依据逐步由人力投入规模转向服务成效与综合运营效能。 3、租赁住房 租赁住房政策体系逐步落地成型。租购并举住房制度深化落地，《住房租赁条例》构筑起全流程监管体系，筑牢行业合规基础。供给端政策更加侧重存量盘活，供给方式涵盖闲置商办、厂房、存量商品房改造等。税费优惠、保障房再贷款降息、租赁住房REITs常态化发行等配套措施形成支撑体系，为行业规模化、可持续经营提供稳定政策保障。 租住消费观念迭代，专业化运营价值空间持续拓宽。租房逐步从短期过渡性需求转变为长期居住需求，客户需求从基础居住功能向社区配套、安全管理、职住平衡等多元维度延伸。人才公寓、家庭友好型公寓、产业园区配套租赁住房等细分赛道需求持续释放。行业机构化率稳步提升，专业化、规范化的住房租赁企业将获得更广阔的市场发展空间。 4、商业开发与运营 社会消费品零售总额呈筑底修复态势。上半年社会消费品零售总额同比增长1.3%，月度走势呈现先抑后扬特征，5月增速阶段性转负，6月增速修复回升至1.0%，其中通讯器材品类表现亮眼，成为当月消费回暖的重要拉动力量。 品牌拓店呈现结构性分化格局。餐饮、生活服务类门店保持扩张态势，大健康、运动体验、特色主题餐饮成为品牌布局的热门方向；传统实体零售、亲子相关业态经营承压。 购物中心供给持续收缩，存量商业物业轻量化调改占比提升。根据赢商网数据，上半年全国新开业购物中心项目数量同比下滑两成；存量改造焕新项目数量在新增开业项目中的占比增至41%，近年来该比例呈持续上升趋势。 5、物流仓储 高标库市场区域分化特征显著。世邦魏理仕报告显示，2026年二季度全国物流市场需求主要集中于第三方物流、电商零售、制造业。各区域市场表现持续分化，其中大湾区新增供应集中入市，租金持续承压、空置率上行；西南、西北区域供应压力缓解，依托刚性需求实现供需改善，出租率企稳回升。 冷链规模稳步扩张，供需错配特征凸显。中国物流与采购联合会数据显示，随着中央一号文件持续部署乡村振兴，冷链作为涉农基础设施获得重点支持，行业政策围绕强基、补链、数智、绿色、安全持续落地。国家统计局数据显示，上半年餐饮收入、便利店及超市零售额均实现增长，支撑冷链需求；适配城市配送的高标冷库需求旺盛，但传统存量冷库空置走高、租金承压，行业供需结构性分化特征突出。 （二）报告期内主要工作 本集团主营业务包括“房地产开发及相关资产经营”和“物业服务”。 2026年上半年，本集团实现营业收入701.7亿元，归属于上市公司股东的净亏损149.5亿元，业绩同比分别下降33.4%和25.2%；基本每股亏损1.25元，业绩同比