深物业A：2026年半年度报告

2026年半年度报告 （公告编号：2026-26） 【2026年8月】 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会及董事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人唐小平、主管会计工作负责人刘强及会计机构负责人(会计主管人员)蔡克林声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本次半年报的董事会会议。 公司半年度报告中部分涉及未来经营计划或经营工作安排的描述，相关计划或安排的落实受到多方面因素的影响，并不构成公司对于投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义...................................................2第二节公司简介和主要财务指标.................................................6第三节管理层讨论与分析.......................................................9第四节公司治理、环境和社会...................................................21第五节重要事项...............................................................23第六节股份变动及股东情况.....................................................31第七节债券相关情况...........................................................35第八节财务报告...............................................................37 备查文件目录 一、载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表 二、报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司简介 二、联系人和联系方式 三、其他情况 1、公司联系方式 公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期是否变化□适用不适用公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期无变化，具体可参见2025年年报。 2、信息披露及备置地点 信息披露及备置地点在报告期是否变化 □适用不适用 公司披露半年度报告的证券交易所网站和媒体名称及网址，公司半年度报告备置地在报告期无变化，具体可参见2025年年报。 3、其他有关资料 其他有关资料在报告期是否变更情况□适用不适用 四、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 五、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 六、非经常性损益项目及金额 适用□不适用 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的主要业务 （一）主要业务概述 深物业集团成立于1982年，公司前身为罗湖工程建设指挥部，1985年8月改名为深圳市物业发展总公司，1988年被深圳市确定为第二批国营企业股份制改造试点单位，1990年完成股份制改造并正式更名为深圳市物业发展（集团）股份有限公司。1992年3月，公司股票（深物业A/B，000011/200011）正式在深交所挂牌上市。 深物业集团作为国贸大厦的建设甲方运筹主导了国贸大厦建造运营全过程，是举世闻名的“深圳速度”的重要创造者和策划组织者，国贸大厦更有幸成为名震寰宇的邓小平“南方谈话”的重要历史现场。公司因国贸大厦而生，因改革开放而兴，与深圳这座奇迹之城共生共长，成为新时代创新服务攻坚克难的“拓荒牛”精神的忠实践行者。深物业人高举“敢为人先，变革图强”的精神旗帜，围绕“服务大局、服务城市、服务产业、服务民生”国资功能定位，坚守初心、砥砺奋进，现已由最初建设国贸大厦时的项目公司发展为大型综合性产业集团。 1.房地产开发 公司开发板块致力于住宅、高档公寓、写字楼、产业园区等不同业态的开发，拥有国贸商业大厦、皇岗口岸、天安国际大厦、前海港湾、金领假日等品牌项目。基于现有房地产开发业务，公司将通过存量优化提升与增量开发建设并进，以下属公司皇城地产、荣耀地产、物合城更公司等作为开发主体和城市更新主体，优化房地产业务整体布局。报告期内，各在售项目根据市场形势适时调整促销策略，在全力以赴完成年度销售回款任务的同时，确保实现资金投入、建设节奏与市场去化的动态匹配。 2.物业管理服务 公司物管板块以国贸物业为平台，国贸物业作为国家首批物业管理一级资质企业，历经三十多年发展，已成为具备多元业务能力和科技实力的国内一流物业服务供应商，连续多年获评“全国物业管理企业百强”和“中国产业园区物业管理优秀企业”，在管项目遍布全国，业务辐射华南、西南、华东、华北等全国各个地区以及越南中越合作区。现有业务已涵盖产业园区、文旅景区、政府机关、轨道交通、住宅、医院、学校、酒店等各种业态，基本形成多业态综合发展的良好格局。国贸物业下设20余家子公司，以总部各职能部室为平台，积极构建“市场、赋能、监管”三大中心，形成专业业态公司、专业公司、外地公司三大模块的业务中心、利润中心，以持续、有效实现“1+1＞2”的协调发展新格局。 3.资产运营 资产运营板块充分利用公司在房地产开发、物业管理和租赁三大基础行业的发展基础和全产业链发展优势，围绕“存量资产运营增值”和“轻资产运营输出”两大战略抓手，加强内外部战略合作，致力于打造涵盖项目开发服务、园区运营服务、配套租赁运营等的全产业生态闭环，不断优化园区内空间服务和租赁生态圈，已初步具备各类资产从前期策划、项目清拆、建设施工管控、招商、运营、现场管控等全链条能力和经验，形成独特成熟的业务发展模式。公司积极探索、主动作为，采取自营模式运营国贸商城物业，在开创集团自主商业品牌、探索市场化商业运营的征程上迈出了坚定步伐。 4.其他业务 报告期内公司经营业务还包括餐饮业务、工程监理业务等。餐饮业务由深圳市国贸餐饮有限公司运营，国贸餐饮于1986年成立，1992年作为“南巡讲话”发表地闻名中外，开业至今累计接待过600多名中外政要、名人和无以数计的中外来宾，声誉远播海内外。工程监理业务由监理公司运营，其具备国家建设部房屋建筑工程甲级监理资质，前身是深物业工程管理部，直接参与了深圳国际贸易大厦的建设和管理工作，见证了创造“深圳速度”的全过程，长期以来以服务集团开发项目为主。 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求 （二）行业发展情况 1.房地产行业 2026年上半年，我国房地产市场整体处于调整修复阶段，行业运行呈现平稳调整、结构分化、转型提质的总体特征。宏观调控坚持稳中求进、因城施策导向，政策重点聚焦市场风险缓释、存量资源盘活与行业长效治理体系完善，行业发展模式由传统增量开发逐步转向存量提质与精细化运营。 各级政策持续优化，落实保交楼、保民生、保稳定工作要求。各地结合区域市场实际优化调控举措，支持刚性和改善性住房合理居住需求。金融层面持续落实房地产融资相关支持政策，改善行业融资环境。市场表现结构性差异明显，重点城市市场运行相对平稳，需求基础较为稳固；多数中小城市市场调整压力相对较大。二手房交易活跃度稳步提升，存量住房交易市场占比逐步提高。行业整体投资节奏更趋稳健，市场主体经营决策更为审慎，行业内部结构持续优化，发展质量稳步提升。 2.物业管理行业 2026年作为“十五五”规划开局之年，物业管理行业政策定位持续提升，物业服务质量提升纳入国家重点部署，各地加快完善配套监管政策，合规监管体系不断健全，行业逐步由规模扩张转向高质量发展。市场竞争聚焦存量项目，传统住宅物业增量空间有限，企业积极布局城市服务、社区增值服务，数字化智慧化改造有序推进。 行业经营仍面临多重挑战，人力成本刚性上涨，部分项目物业费收缴存在压力，增值服务增长动能减弱、存量项目退出摩擦成本上升。行业发展呈现分化特征，头部企业依托综合运营优势稳固市场地位，中小物企经营压力加大。总体而言，行业处于转型调整阶段，质价匹配、合规经营成为主要发展导向。 （三）报告期内公司经营情况 2026年上半年，面对行业深度调整、风险挑战交织的复杂外部环境，公司紧扣“去库存、防风险、提质效、促转型”工作方针，聚焦存量去化、资产盘活、风险化解的核心任务攻坚克难，各项工作有序推进。受行业周期及项目结转等多重因素影响，报告期公司盈利承压，总体经营运行保持可控。报告期内，公司实现营业收入约12亿元，利润总额约-8202万元。 房地产开发板块去库存与防风险协同发力，经营底盘持续夯实。开发板块牢牢把握上半年政策持续宽松、市场筑底修复的窗口期，御棠上府、澜湖时代等重点项目紧扣刚需及改善型需求释放节点，加快去化进度、提升回款效率，取得了一定成效，回笼资金优先保障项目建设、刚性兑付与核心运营支出，支撑公司现金流平稳运行。 物业管理服务板块深耕提质增效，发展韧性持续增强。市场端积极拓展政务服务等高阶业态，深度融入城市公共服务体系；经营端深挖提质降本潜力，有序推进专业公司整合、增值服务拓展与应收账款清收等工作，服务效能与经营质量同步提升。 资产运营板块深挖存量资产价值，加速积蓄转型动能。上半年完成国贸大厦商业焕新升级，自主运营品牌“国贸SPRING”商场6月正式启幕，成为国资国企激活传统业态空间、实现历史文化传承与现代商业发展互促共赢的生动实践。此外，“国贸SPRING”光明里社区商业顺利开业，前海珑湾商业项目稳步开展，天安星空数智孵化中心成功落地，轻资产输出与产业空间运营初见成效；公司同步启动商置平台顶层设计，为商置业务体系化发展筑牢框架。 □适用不适用 2026年以来，面对复杂国内外局面，中国经济顶住压力延续总体平稳、向新向优的发展态势。近年来，各地区按照党中央的决策部署因城施策，持续优化调整房地产的政策，控增量、去库存、优供给，有序放宽购房限制，深化住房公积金制度改革，推动实施城市更新改造，从供需两端双向发力，出台了一套政策“组合拳”。深物业集团将立足深圳国资国企“一盘棋”改革大局与“十五五”规划部署，紧扣“深耕主业、数智赋能、强基固本”战略主题，围绕“盘活存量、防范风险、提质增效、促进转型”四大方面精准施策、持续发力，推动房地产开发、物业管理服务、资产运营三大主业协同提质，稳步实现可持续高质量发展。未来一年，集团核心是存量销售去化与资金回笼，重要目标是加速物管高质量发展，同时全方位深化提质增效，推动企业治理体系和治理能力现代化水平进一步提高。销售回款方面，动态调整在售项目促销策略，实现资金回笼、建设节奏与销售去化的动态匹配；项目开发方面，稳妥推进澜湖时代项目及深扬数智城项目开发建设，打造品质标杆示范项目，持续