万科A：2024年半年度报告

2024年半年度报告 A股证券代码：000002、299903A股证券简称：万科A、万科H代公告编号：〈万〉2024-091 二〇二四年八月 第一节重要提示、目录和释义 重要提示 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证2024年半年度报告（以下简称“本报告”）的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 本报告已经公司第二十届董事会第九次会议审议通过。所有董事均亲自出席了本次董事会会议。 本报告之财务报告乃按照中国企业会计准则编制，毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）根据《中国注册会计师审阅准则第2101号—财务报表审阅》执行了审阅工作并出具了审阅报告。 董事会主席郁亮，执行副总裁、财务负责人韩慧华声明：保证本报告中财务报告的真实、准确和完整。 公司2024年半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 本报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成本集团对投资者的实质承诺，敬请投资者对此保持足够的风险认识，理解计划、预测与承诺之间的差异，注意投资风险。 本报告已按照《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》的相关要求进行披露。 目录 第一节重要提示、目录和释义.......................................................................................1第二节公司简介和主要财务指标....................................................................................3第三节管理层讨论与分析..............................................................................................7第四节公司治理..........................................................................................................23第五节环境和社会责任................................................................................................24第六节重要事项..........................................................................................................27第七节股本变动及股东情况.........................................................................................38第八节债券相关情况...................................................................................................42第九节财务报告..........................................................................................................48 备查文件目录 1、载有公司法定代表人、财务负责人签名并盖章的会计报表；2、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露的所有公司文件的正本及公告的原稿；3、在联交所网站（www.hkexnews.hk）公布的公司基于国际财务报告准则编制的2024年中期业绩公告。 以上备查文件的备置地点：公司董事会办公室。 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司简介 （一）基本信息 中文名称：万科企业股份有限公司（缩写为“万科”）英文名称：CHINA VANKE CO., LTD. (缩写为“VANKE”)注册地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心邮政编码：518083办公地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心邮政编码：518083香港注册办事处地址及通讯地址：香港花园道1号中银大厦43楼A室国际互联网网址：www.vanke.com电子信箱：IR@vanke.com法定代表人：郁亮联交所授权代表：祝九胜、朱旭联交所替代授权代表：叶凯雯（二）联系人和联系方式董事会秘书、公司秘书：朱旭电子信箱：IR@vanke.com股证事务授权代表：吉江华电子信箱：IR@vanke.com联系地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心电话：0755-25606666传真：0755-25531696助理公司秘书：叶凯雯电子邮件：IR@vanke.com联系地址：香港花园道1号中银大厦43楼A室电话：00852-23098888传真：00852-23288097 （三）股票情况 A股股票上市地：深交所A股股票简称：万科AA股股票代码：000002H股股票上市地：联交所H股股票简称：万科企业、万科H代注H股股票代码：02202、299903注 注：该简称和代码仅供本公司原B股股东通过境内证券公司交易系统交易其因B转H而持有的本公司H股股份使用。 H股股份过户登记处：香港中央证券登记有限公司 联系地址：香港湾仔皇后大道东183号合和中心17楼1712-1716室 （四）信息披露及备置地点 信 息披露媒体名称：《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》、巨潮资讯网以及联交所披露易网站 登载半年度报告的国际互联网网址： A股：www.cninfo.com.cnH股：www.hkexnews.hk 本报告备置地点：公司董事会办公室 （五）注册变更情况公司首次注册登记日期：1984年5月30日，地点：深圳最近一次变更登记日期：2023年8月23日，地点：深圳统一社会信用代码：91440300192181490G 二、会计数据和财务指标摘要 公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据□是√否 （一）主要会计数据和财务指标 注2：净负债率=（有息负债-货币资金）/股东权益 注3：计算基本每股收益、稀释每股收益和加权平均净资产收益率采用的总股数为本公司发行在外普通股 的加权平均数，包含已回购股份的影响 注4：归属于上市公司股东的每股净资产已扣减已回购股份的影响 （二）非经常性损益项目 （三）境内外会计准则差异 第三节管理层讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 报告期内新房市场持续调整。根据克尔瑞统计，上半年百强房企销售金额同比下降39.5%；二季度随着一系列支持性政策推出，百强房企的销售同比降幅有所收窄，但居民购房信心的恢复仍需时间。 上半年本集团实现营业收入1,427.8亿元，同比下降28.9%；归属于上市公司股东的净利润亏损98.5亿元，同比下降199.8%。业绩亏损的主要原因是：（1）开发业务结算规模和毛利率下滑；（2）计提减值；（3）部分非主业财务投资出现亏损；（4）为更快回笼资金，公司对资产交易和股权处置都采取了更加坚决的行动，部分交易价格低于账面值。关于业绩亏损的详细分析请见（二）报告期内主要工作。 面对严峻的市场形势，本集团将经营安全放在第一位，上半年制定并落地了“一揽子方案”，围绕“保交房，保兑付，转型高质量发展”开展工作，全面化解潜在风险，积极适应行业向新发展模式转变。 一是全面聚焦综合住区开发、物业服务、租赁住宅三大主业，提升产品服务竞争力。上半年开发业务按期保质交付169个项目、262个批次合计7.4万套房，实现销售金额1,273.3亿元，保持行业第一阵营，并在前沿产品研发、现房销售模式、代建服务等方面积极探索。物业服务业务深入贯彻蝶城战略，实现运营提效，累计完成200个蝶城流程改造，覆盖1,337个住宅物业项目，占在管项目比例超30%。租赁住宅业务在运营管理规模扩大的情况下实现效率提升，上半年新获取房源1.5万间，其中80.6%位于一线城市，累计开业数量增加至18.3万间，出租率保持95.2%，GOP利润率接近90%，继续保持行业领先水平。 二是加快推进大宗资产和股权交易。1-7月本集团共实现大宗交易签约金额204亿元（含印力的资产交易及REIT发行），资产类型覆盖商业、酒店、办公、长租公寓等业态。REITs和Pre-REIT基金等创新型工具也取得积极进展，开拓了多种资产交易路径。其中，印力集团完成32.6亿元商业基础设施REITs的发行；保障性租赁住房REITs和物流仓储REITs在申报过程中；建万租赁Pre-REIT基金实现广州项目扩募；设立消费Pre-REIT基金。 三是积极利用金融支持政策，推动融资模式转型，获得金融机构大力支持。上半年本集团合计新增融资、再融资612亿元，其中新增融资的综合成本3.66%。经营性物业贷合计落地219亿，其中表内新增150亿；“白名单”项目申报175个；银团贷款有序推进，5月获得招商银行牵头的200亿元银团贷款；此外，6月落地交通银行65亿元固融资产包融资。 截至本报告披露日，本年集团已完成73亿元的境内公开债券和折合人民币约104亿元的境外公开债券的偿付，年内尚有9月到期的20亿元境内公开债券待兑付。 面向未来，本集团将继续坚定落实“一揽子”方案，围绕“保交房，保兑付，转型高质量发展”三大主线开展工作，聚焦主赛道，推动企业尽快重回健康发展轨道。 （一）市场情况回顾 1、房地产开发 全国商品房销售面积和销售金额下降。国家统计局数据显示，上半年全国商品房销售面积4.8亿平方米，同比下降19.0%；销售金额4.7万亿元，同比下降25.0%。克而瑞地产研究数据显示，百强房企销售金额同比下降39.5%。 新开工与开发投资延续下降态势。上半年全国房屋新开工面积3.8亿平方米，同比下降23.7%；全国房地产开发投资5.3万亿元，同比下降10.1%。 土地市场供应和成交面积缩量。中国指数研究院（以下简称“中指研究院”）数据显示，上半年全国300个城市住宅类用地的供应和成交建筑面积同比分别下降37.5%和35.8%，住宅用地出让金同比下降43.5％，住宅类用地的平均溢价率为4.4%，同比下降2.3个百分点。 行业政策持续优化。4月底政治局会议以来，行业支持性政策不断出台，包括降低首付比例、取消个人住房贷款利率下限、下调住房公积金贷款利率、设立保障性住房再贷款等，包括一线城市在内的多个核心城市放松限购、调整首付比例和贷款利率。 2、物业服务 物企项目拓展速度放缓，但第三方外拓保持增长。根据中指研究院数据，上半年前50强物业企业新增合约面积合计5.6亿平方米，同比下降6.4%，其中，来自关联方的管理面积供给合计0.98亿平方米，同比下降41.0%，来自第三方外拓的管理面积为4.6亿平方米，同比增长7.0%。 非住领域具备拓展潜力。企业纷纷加大对非住物业领域的拓展。基于国内非住物业的庞大基数与服务业态的多样性，中指研究院预计IFM（综合设施设备管理）服务的市场规模仍将保持双位数增长。 物业费收缴成为关注重点。部分社会热点事件引发了公众对物业费收费标准的关注，企业需要更加注重服务品质与成本控制的平衡。此外，由于部分企业端客户资金趋紧，物业企业的资金回笼压力有所上升。 3、租赁住房 市场租金整体呈下行态势。根据中指研究院报告，上半年全国重点50城住宅平均租金累计下跌0.9%，租金走势承压。 各地继续从供需两侧出台政策，促进租赁市场平稳健康发展。随着“住房租赁金融17条”等政策落地，住房租赁行业融资环境进一步改善。 客户需求不断演变和延展。随着行业发展，租赁公寓的服务对象从城市新青年和新进入者，延展至家庭租户及高