万科A：2025年半年度报告

2025年半年度报告 A股证券代码：000002、299903A股证券简称：万科A、万科H代公告编号：〈万〉2025-116 第一节重要提示、目录和释义 重要提示 本公司董事会及董事、高级管理人员保证2025年半年度报告（以下简称“本报告”）的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 本报告已经公司第二十届董事会第二十二次会议审议通过。所有董事均亲自出席了本次董事会会议。 本报告之财务报告乃按照中国企业会计准则编制，德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）根据《中国注册会计师审阅准则第2101号—财务报表审阅》执行了审阅工作并出具了审阅报告。 董事长辛杰，执行副总裁、财务负责人韩慧华声明：保证本报告中财务报告的真实、准确和完整。 公司2025年半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 本报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成本集团对投资者的实质承诺，敬请投资者对此保持足够的风险认识，理解计划、预测与承诺之间的差异，注意投资风险。 本报告已按照《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》的相关要求进行披露。本集团目前面临的主要风险及应对措施，敬 请 投资者查阅《2024年度报告》之“第五节公司治理报告暨企业管治报告”之“十六、风险管理”部分。 目录 第一节重要提示、目录和释义.............................................................1第二节公司简介和主要财务指标.........................................................3第三节管理层讨论与分析.....................................................................7第四节公司治理、环境和社会...........................................................29第五节重要事项....................................................................................34第六节股本变动及股东情况...............................................................60第七节债券相关情况............................................................................64第八节财务报告....................................................................................68 备查文件目录 1、载有公司法定代表人、财务负责人签名并盖章的会计报表；2、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露的所有公司文件的正本及公告的原稿；3、在联交所网站（www.hkexnews.hk）公布的公司基于国际财务报告准则编制的2025年中期业绩公告。 以上备查文件的备置地点：公司董事会办公室。 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司简介 （一）基本信息 中文名称：万科企业股份有限公司（缩写为“万科”）英文名称：CHINAVANKECO.,LTD.(缩写为“VANKE”)注册地址：中国广东省深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心邮政编码：518083办公地址：中国广东省深圳市福田区梅林路63号万科大厦邮政编码：518049香港注册办事处地址及通讯地址：香港花园道1号中银大厦43楼A室国际互联网网址：www.vanke.com电子信箱：IR@vanke.com法定代表人：辛杰联交所授权代表：雷江松、田钧联交所替代授权代表：钟明辉 （二）联系人和联系方式 股证事务授权代表：吉江华电子信箱：IR@vanke.com联系地址：中国广东省深圳市福田区梅林路63号万科大厦电话：0755-25606666传真：0755-25531696 联席公司秘书：钟明辉 电子邮件：IR@vanke.com联系地址：香港中环花园道1号中银大厦43楼A室电话：00852-23098888传真：00852-23288097 （三）股票情况 A股股票上市地：深交所A股股票简称：万科AA股股票代码：000002H股股票上市地：联交所H股股票简称：万科企业、万科H代注H股股票代码：02202、299903注 注：该简称和代码仅供本公司原B股股东通过境内证券公司交易系统交易其因B转H而持有的本公司H股股份使用。 H股股份过户登记处：香港中央证券登记有限公司 联系地址：香港湾仔皇后大道东183号合和中心17楼1712-1716室 （四）信息披露及备置地点 信息披露媒体名称：《中国证券报》《证券时报》《上海证券报》《证券日报》以及巨潮资讯网和联交所披露易网站 登载半年度报告的国际互联网网址： A股：www.cninfo.com.cnH股：www.hkexnews.hk 本报告备置地点：公司董事会办公室 （五）注册变更情况公司首次注册登记日期：1984年5月30日，地点：深圳最近一次变更登记日期：2023年8月23日，地点：深圳统一社会信用代码：91440300192181490G 二、会计数据和财务指标摘要 公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据□是√否 （一）主要会计数据和财务指标 截止披露前一交易日的公司总股本： （二）非经常性损益项目 （三）境内外会计准则差异 第三节管理层讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 2025年上半年，行业政策延续“止跌回稳”基调，商品房销售降幅有所收窄。上半年全国商品房销售金额同比下降5.5%，降幅较上年同期收窄19.5个百分点。 在各方及大股东强有力的支持下，本集团全力保障队伍稳定、财务稳定和生产经营稳定，上半年按期保质完成了超4.5万套房的交付，通过“城市兴交付”主题行动持续升级交付服务品质；实现销售金额691.1亿元，回款率超过100%；持续开展大宗交易，完成13个项目交易，签约金额64.3亿元；积极推进存量盘活，实现回款57.5亿元，近三年累计盘活项目64个，涉及可售货值约785亿元；经营服务类业务上半年全口径收入284.2亿元，同比增长0.6%，经营效益保持在行业细分领域前列。 公司获得各类金融机构支持，上半年合并报表范围内新增融资和再融资249亿元（不含股东借款）。第一大股东深铁集团也积极为公司提供流动性支持，截至目前已累计向公司提供238.8亿元的股东借款，且借款利率和抵质押率均优于市场惯例水平。截至本报告披露日，公司顺利完成243.9亿元公开债务偿还，2027年之前已无境外公开债到期。 公司稳步推进改革化险工作，逐步消化风险，但彻底化解仍需“以时间换空间”。上半年本集团实现营业收入1,053.2亿元，归属于上市公司股东的净亏损119.5亿元。当前公司在经营上仍面临阶段性压力，尽管如此，我们相信，在各方支持下，依托万科优秀的人才队伍和品牌、突出的产品研发和迭代能力，以及在多个赛道上领先的经营服务能力，公司一定能走出低谷、迎来转机。公司将全力以赴推进经营改善，通过战略聚焦、经营提振、管理提升、科技赋能、融合发展等措施，推动业务布局优化和结构调整，促进开发业务回归良性循环，经营服务业务稳步增长，加快构建适应房地产新模式的核心能力，持续为客户提供“好房子”“好服务”“好社区”，推动公司重归健康发展的轨道。 （一）市场情况回顾 1、房地产开发 商品房销售降幅同比收窄。国家统计局数据显示，上半年全国商品房销售面积4.59亿平方米，同比下降3.5%，降幅较2024年同期收窄15.5个百分点；销售金额4.42万亿元，同比下降5.5%，降幅较2024年同期收窄19.5个百分点。根据中指研究院数据，上半年百强房企销售金额同比下降11.8%，降幅较2024年同期收窄29.8个百分点。 新开工和开发投资延续下降态势。上半年全国房屋新开工面积3.04亿平方米，同比下降20.0%；全国房地产开发投资4.67万亿元，同比下降11.2%。 土地成交溢价率有所提高。根据中指研究院数据，上半年全国300个城市住宅类用地供应建筑面积同比下降17%，成交建筑面积同比下降4%，住宅用地出让金同比增长28％。上半年住宅类用地的平均溢价率为10.1%，同比提高5.9个百分点。 政策持续释放积极信号，推动房地产市场止跌回稳。3月政府工作报告再次强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，4月中央政治局会议定调“持续巩固房地产市场稳定态势”，6月国务院常务会议强调“更大力度推动房地产市场止跌回稳”。部分城市因城施策出台支持楼市的举措，推动市场信心逐步修复。 2、物业服务 存量市场趋于活跃。据克而瑞统计显示，2021-2024年，住宅物业换手率由1.7%持续提升至3.3%，平均每年有约2万小区更换物业，市场洗牌提速。同时，地方政府出台政策保障物业退出和更换更为顺畅。 质价相符重塑物业逻辑。随着行业发展日益成熟，过往物业收费与业主实际服务感知错位的问题持续凸显，弹性定价、信托制等多种新型物业费定价模式逐渐走向台前，并受到政府、企业和民众的认可。 科技赋能持续升级。伴随科技发展，物业企业普遍将科技和算法用于优化能源管理、提升员工工作效率、管理智慧工单等。同时，部分物企积极布局人工智能、机器人及具身智能领域，驱动企业和行业升级，重塑空间价值。 3、租赁住房 市场租金延续小幅调整。根据中指研究院报告，上半年重点50城住宅平均租金相比年初累计下跌1.37%，其中一线城市住宅平均租金累计下跌0.56%，表现相对稳健。 供需两端政策支持力度不断强化。供给端方面，政策重心逐步从大规模建设转向以需定供、品质提升及规范化管理等。需求端方面，各地进一步降低居民租金负担，从公积金、住房补贴等方面为承租人提供支持，并与人口、人才政策相结合，持续拉动住房租赁市场的潜在需求释放。 4、商业开发与运营 社会消费品零售总额保持增长。上半年社会消费品零售总额同比增长5.0%，增速比一季度提高0.4个百分点。受“以旧换新”促消费政策影响，可选消费表现优于必选消费，家电、通讯器材、家具等政策刺激类品类增长较快。 消费者既注重“质价比”也寻求情绪价值。随着消费观念的成熟，客户一方面更看重“质价比”，在品质与价格间寻求平衡，另一方面对宠物、潮玩等能满足情感需求的消费投入意愿上升。 新开业商业增量持续放缓，轻量化改造趋势凸显。根据赢商网数据，上半年全国新开业的购物中心总建筑面积相比2024年同期下降28%。伴随存量项目步入成熟期，通过调改焕新延长资产生命周期的项目比例持续提升。 5、物流仓储 高标库出租率及租金承压。上半年消费市场整体有所恢复，但网络零售增速仍低于去年同期。受关税战影响，出口导向型制造业租仓决策更加审慎，跨境电商也从积极扩仓模式转向谋求供应链降本增效，叠加核心城市供应压力，造成短期出租率和租金双双承压。 冷链需求持续增长。随着社会对食品安全重视程度不断提高，冷链需求和相关基础设施的建设均保持增长。中国物流与采购联合会冷链物流专业委员会数据显示，上半年全国食品冷链物流业务总需求量同比增长4.35%，冷链物流总额同比增长4.21%。但受餐饮消费增速放缓以及各地新建基础设施仍在消化库存的影响，冷链行业存储费及服务费承压。 （二）报告期内主要工作 本集团主营业务包括“房地产开发及相关资产经营”和“物业服务”。 2025年上半年，本集团实现营业收入1,053.2亿元，归属于上市公司股东的净亏损119.5亿元，同比分别下降26.2%和21.3%；基本每股亏损1.01元，同比下降21.3%。 分业务类型看，营业收入中，来自