万科A：2023年半年度报告

2023年半年度报告 A股证券代码：000002、299903A股证券简称：万科A、万科H代公告编号：〈万〉2023-109 第一节重要提示、目录和释义 重要提示 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证2023年半年度报告（以下简称“本报告”）的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 本报告已经公司第二十届董事会第二次会议审议通过。辛杰董事因公务原因未能亲自出席本次会议，授权黄力平董事代为出席会议并行使表决权。除此之外，其他各位董事均亲自出席了本次董事会会议。 本报告之财务报告乃按照中国企业会计准则编制，毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）根据《中国注册会计师审阅准则第2101号—财务报表审阅》执行了审阅工作并出具了审阅报告。 董事会主席郁亮，执行副总裁、财务负责人韩慧华声明：保证本报告中财务报告的真实、准确和完整。 公司2023年半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 本报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成本集团对投资者的实质承诺，敬请投资者对此保持足够的风险认识，理解计划、预测与承诺之间的差异，注意投资风险。 本报告已按照《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》的要求进行披露。 目录 第一节重要提示、目录和释义.......................................................................................1第二节公司简介和主要财务指标....................................................................................3第三节管理层讨论与分析..............................................................................................7第四节公司治理..........................................................................................................21第五节环境和社会责任................................................................................................23第六节重要事项..........................................................................................................26第七节股本变动及股东情况.........................................................................................35第八节债券相关情况...................................................................................................39第九节财务报告..........................................................................................................45 备查文件目录 1、载有公司法定代表人、财务负责人签名并盖章的会计报表；2、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露的所有公司文件的正本及公告的原稿；3、在联交所网站（www.hkexnews.hk）公布的公司基于国际财务报告准则编制的2023年中期业绩公告。 以上备查文件的备置地点：公司董事会办公室。 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司简介 （一）基本信息 中文名称：万科企业股份有限公司（缩写为“万科”）英文名称：CHINA VANKE CO., LTD.(缩写为“VANKE”)注册地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心邮政编码：518083办公地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心邮政编码：518083香港注册办事处地址及通讯地址：香港花园道1号中银大厦43楼A室国际互联网网址：www.vanke.com电子信箱：IR@vanke.com法定代表人：郁亮联交所授权代表：祝九胜、朱旭联交所替代授权代表：叶凯雯 （二）联系人和联系方式 董事会秘书、公司秘书：朱旭电子信箱：IR@vanke.com股证事务授权代表：吉江华电子信箱：IR@vanke.com联系地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心电话：0755-25606666传真：0755-25531696 电子邮件：IR@vanke.com联系地址：香港花园道1号中银大厦43楼A室电话：00852-23098888传真：00852-23288097 （三）股票情况 A股股票上市地：深交所A股股票简称：万科AA股股票代码：000002H股股票上市地：联交所H股股票简称：万科企业、万科H代注H股股票代码：02202、299903注 注：该简称和代码仅供本公司原B股股东通过境内证券公司交易系统交易其因B转H而持有的本公司H股股份使用。 H股股份过户登记处：香港中央证券登记有限公司联系地址：香港湾仔皇后大道东183号合和中心17楼1712-1716室 （四）信息披露及备置地点 信 息披露媒体名称：《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》、巨潮资讯网以及联交所披露易网站 登载半年度报告的国际互联网网址： A股：www.cninfo.com.cnH股：www.hkexnews.hk 本报告备置地点：公司董事会办公室 （五）注册变更情况公司首次注册登记日期：1984年5月30日，地点：深圳最近一次变更登记日期：2023年8月23日，地点：深圳统一社会信用代码：91440300192181490G 二、会计数据和财务指标摘要 公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据√是□否追溯调整或重述原因√会计政策变更□会计差错更正□同一控制下企业合并□其他原因 （一）主要会计数据和财务指标 注2：净负债率=（有息负债-货币资金）/股东权益 注3：计算基本每股收益、稀释每股收益和加权平均净资产收益率采用的总股数为本公司发行在外普通股 的加权平均数，包含已回购股份的影响 注4：归属于上市公司股东的每股净资产已扣减已回购股份的影响 截止披露前一交易日的公司总股本： （二）非经常性损益项目 （三）境内外会计准则差异 第三节管理层讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 2023年上半年，市场景气度短暂回升后再度下滑，行业形势依然严峻。面对快速变化的市场和错综复杂的经营形势，本集团坚持稳健的经营策略，以确保安全健康为前提，持续强化各项业务的经营管理水平。 本集团继续保持行业领先的信用评级，截至报告期末，净负债率49.5%，处于行业低位；货币资金1,221.8亿元，对于短期债务的覆盖倍数为2.7倍；经营活动产生的现金流量净额连续14年为正，上半年为18.6亿元。本集团持续优化负债结构，降低融资成本，一年内到期的有息负债占比14.2%，较年初下降6.3个百分点，境内新增融资的综合成本3.73%，加权平均债务期限5.0年。 报告期内，本集团实现营业收入2,008.9亿元，同比下降2.9%；归属于上市公司股东的净利润98.7亿元，同比下降19.4%。其中房地产开发业务结算收入1,708.4亿元，同比下降4.5%。经营服务业务继续保持增长态势，全口径收入267.3亿元，同比增长11.9%。其中物业服务的收入增速为12.2%，物流仓储、租赁住宅、商业地产等业务的收入（含非并表项目）增速分别为17.0%、10.6%和7.3%。 （一）市场情况回顾 1、房地产开发 全国商品房销售面积下降，销售金额微增。国家统计局数据显示，2023年上半年全国商品房销售面积6.0亿平方米，同比下降5.3%；销售金额6.3万亿元，同比增长1.1%，其中一季度商品房销售金额同比增长4.1%，二季度同比下降1.6%。 新 开工与开发投资延续下降态势。2023年上半年，全国房屋新开工面积5.0亿平方米，同比下降24.3%；全国房地产开发投资5.9万亿元，同比下降7.9%。 土地市场供应和成交面积缩量。根据中国指数研究院数据，上半年全国300个城市住宅类用地供应建筑面积同比下降32.9%，成交建筑面积同比下降31.6%，住宅用地出让金同比下降20.1％。上半年住宅类用地的平均溢价率为6.7%。 行业政策逐步调整。上半年部分城市因城施策，逐步优化行业政策。7月份，中共中央政治局会议指出：“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。” 2、物业服务 住宅小区业委会组建率逐步提高，居民参与社区自治，带动存量住宅物业市场换签活跃度提升。非住领域，商写物业服务向设施设备综合管理业务（FM）自然延伸，市场空间逐步释放。物业服务企业也普遍加速第三方项目市场拓展、非住领域及社区增值服务领域探索，丰富收入增长来源。同时，各地出台“房屋养老金”相关管理办法，助力房屋的全生命周期维护和资产保值增值。国务院发布《关于推进基本养老服务体系建设的意见》，支持物业服务企业因地制宜提供居家社区养老服务。 3、物流仓储 高标库随着供应增加，市场整体承压下分化加剧，其中长三角、大湾区等区域在经济需求支撑下租赁市场相对稳健，中部及北部部分二线城市受供需关系影响，出租率和租金出现下滑。冷链发展延续向好态势，在餐饮、生鲜电商等行业需求驱动下，冷链物流市场保持稳定增长。2023年国家发改委及各地政府持续发布政策，支持冷链物流发展，国家骨干冷链物流基地再扩容。 4、租赁住房 住房租赁市场整体较为平稳，上半年全国55城个人房源租金环比下跌0.24%，同比下跌0.42%。随着市场发展，租赁公寓的服务对象也从城市新青年和新进入者，延展至家庭租户及高端人士等群体，大型租赁社区、高科技产业人才公寓等产品类型也逐步兴起。住房租赁继续获得政策支持，2月份的“金融十七条”为住房租赁企业提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系，覆盖市场化租赁房源和保障房。各地推出相关政策，涉及保障性租赁住房建设目标、权益保障、市场监管以及金融支持等各个方面。 5、商业开发与运营 上半年社会消费品零售总额同比增长8.2%，但单月增速呈冲高回落趋势，6月单月增速为3.1%。分业态来看，餐饮、休闲娱乐、珠宝等业态，受益于场景修复，销售额快速恢复；以家用电器、家具家居、通讯器材等为代表的高单价可选消费业态，增速依然较弱，消费者信心指数尚未完全恢复。3月，国家发展改革委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》，提出支持消费基础设施建设，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。 （二）报告期内主要工作 本集团主营业务包括“房地产开发及相关资产经营”和“物业服务”。 2023年上半年，本集团实现营业收入2,008.9亿元，实现归属于上市公司股东的净利润98.7亿元，同比分别下降2.9%和19.4%；每股基本盈利0.84元，同比下降20.0%；全面摊薄的净资产收益率为4.0%，较上年同期减少1.2个百分点。报告期内，归属于上市公司股东的净利润下降的主要原因是开发业务的结算规模下降以及结算利润率下降