中国金茂20260825 原文

2026年08月26日00:14 发言人00:00 得益于公司优秀的产品力和操盘能力，本年度新增获取四个代建项目，相信未来这些优质的项目快速销售及利润结转后将为公司做优增量提供坚实的保障。截至26年上半年，公司未售货值2540亿，可充分支撑公司未来的经营需要。其中89%位于一二线城市，62%集中在华北及华东等经济发达地区，top ten城市的货值占比达到61%，整体货值结构较为优质。 发言人00:38 在运营创标方面，公司在6101224的运营标准基础上，进一步强化快听快回，本年度增加18这个指标就代表18个月地上清盘标准。上半年多个项目达成了061218的标杆，其中六个项目实现高质量首开，六个项目的经营性现金流回正。重庆溥仪经开、上海睿银金茂府、天津畔湖满屏等项目18个月即实现了地上清盘，迅速回流资金并投入再生产。更可喜的是，上述项目整体上超超预期，兑现了投资可研承诺，平均认购兑现度达到了119%，价格兑现度达到了102%。 发言人01:28 在存量盘活方面，公司以奋进计划为指导，有序推进存量盘活工作，其中26年上半年，围绕挂账式收储、134方法论，聚焦退地、卖地、调规换地、再开发等5种方式，四宗土地实现盘活，四宗土地取得实质性进展。例如我们通过增存联动获取了南京秦淮地块，青岛中欧A12 2期地块，也达成了收条共的共识等等。下半年预计将有多宗土地实现盘活。同时多措并举，上半年四中大宗的资产实现了销售盘活，两中取得实质进展，三年奋进计划累计进度已经超过了60%。 发言人02:20 另外加速这个尾盘的清盘，上半年九个项目实现斩尾，目前累计斩尾项目已达56个，三年奋进计划累计进度也同样超过了60%。公司正在培育并壮大第二曲线。在品质服务方面，经贸服务从追求规模扩张到聚焦有质增长，围绕客户满意、财务健康、持续增长、组织精进四个方面战略，坚定推进组织精进，优化经营效率持续提升。其中在客户满意方面，持续加大品质投入，推进金玉满堂创标落地，通过数字化人机协同赋能一线服务，深耕城市客户满意度保持在94分位。在财务健康方面，以现金流和利润为核心标尺，退出低效项目17个，改善绩效项目18个，小业主当期收缴率提升9.1%。 发言人03:21 在持续增长方面，聚焦核心城市，挖掘优质外拓业务，战略城市签约占比75%，住宅百分之百位于高能级城市。在组织经济方面，进一步管理收敛进一步管理收敛，深入一线，穿透管理，本年度由七个区域平台拆分为13个城市公司，聚焦核心城市发展，落实运营管控，提升决策效率和质量。上半年销管费率5.4%，同比下降0.5个百分点。具体经营数据方面，均基本盘持续夯实，26年上半年营业收入同比增长5.8%，退出低效项目在管面积9505万平米，维持合理的规模。迈拓布局坚持聚焦核心城市与优质业态，迈拓签约合同同比提升21%点。在精品持有方面，公司聚焦精品持有，着力提升资产经营质量，确保做一成。126年上半年经营业绩稳中有升，酒店盈利能力显著增强。在酒店收入方面，同比提升6%，伊贝塔同比提升22%点，平均每房收益同比提升9%。 发言人04:42 多家酒店经营状况领先市场份额跑赢行业大势，商业运营情况稳步提升，在营的商业收入和伊贝塔均同比增长9%，销售额同比增长8%，客流量同比增长14%。与此同时，新项目标杆打造有序推进，杭州揽秀城目前已落位72家首进品牌，计划于12月开业。武汉蓝钜城意向招商率也超预算进度，计划于27年开业。上海恒源古镇的公寓也提前50天开业，开业20天即实现了满租。特别是我们这个华夏经贸商业rate，作为国内首批的首单消费类基础设施的龚睿斯，上市以后经营活力不断的增强，运营指标逆势提升，营业收入同比提升6%，以贝塔同比提升22%，出租率也再创了历史新高，达到了99.7。优秀的运营表现得到了 资本市场的认可，上市至今已完成了九次超预期的分红，简单的年化分派率由4.98%持续提升至新高5.59%。 发言人06:04 截止26年年的630，较上市的发行价增长了37%，为投资人带来了丰厚的回报。目前商业不动产race的相关政策进一步放开优化，公司也将持续关注，择机选择合适的资产有序推进。在建筑科技方面，作为中国经贸差异化竞争的科技护城河，公司紧紧围绕好房子建设，从客户需求出发，强化赋能和技术空间，保持科技IP竞争的优势领先。26年上半年，公司围绕八大维度推进科技系统的3.0迭代升级，不断提升科技系统的竞争力。新项目以百分之百实现分室控温，同时维护成本维护更加简洁高效，全周期的能耗降低约20%，精准控湿能力提升10%，新风量提升10%，夜间噪音不高于30分贝。目前公司科技人机业务已覆盖六十余个核心城市，一百多个核心项目，累计服务面积超过1500万平米。此外，公司保持高强度的科技创新研发，在研项目20个，累计获取授权专利484个，本年度新申请专利八项。 发言人07:32 在降本增效方面，公司持续强化精益管理，持续推进降本增效。管理费用、销售费用、财务费用在以前年度已大幅下降的基础上，26年上半年同比进一步实现压降。其中，基于组织优化落实两级管控成果，公司营人效持续提升，管理费用同比下降11%点。同时开展营销费用的管理的专项行动，改善营销费用结构，在签约额提升的前提下，销售费用仍下降了2%。同时通过集采赋能、强化协同等方式，公司成本管控精细度得以提升，集采使用率提升至98.3%，变更签证率下降至0.14%，均处于行业领先水平。 发言人08:26 在财务策略方面，公司坚持降短期、升长期、降境外、升境内，持续不断的调整债务结构，降低财务成本的债务管理思路。上半年实现债务规模、融资成本双降，同时结构也进一步的优化。24年上半年公司有息负债1228亿，较25年底下降62亿，一年内到期的负债下降36亿。境内外十点的平均利率2.89，较25年 底下降29个。BP外债债务占比下降至18%，开发贷、经营贷占比提升至56%。 发言人09:07 截至目前，公司未动用的银行授信超过700亿。同时强化战略与强化与战略合作银行的全方位合作，前十大战略合作银行集中度较25年底提升7%。公司融资渠道畅通，年内公开市场合计融资67亿，融资成本较所置换的产品均大幅的压降成本二点2.2%，也创了公司历史的新低。抓住经营物业贷的政策窗口期，多个自持物业融资实现突破，全年累计提款41亿多个项目，实现低成本的开发贷提取，新项目的开发贷成本大多为自律，下降2.29%。 发言人09:55 另外，海外融资渠道畅通，我们已获得了境外俱乐部贷款的授信超过60亿港币。在esg方面，公司持续提升esg管制水平及表现，践行可持续发展理念，累计绿色建筑类的认证或标识数量达到了337个，esg工作获得了多项的殊荣，评级由A级跃升至AA级，而且获评2026年中国企业esg领先者的称号。此外公司积极履行央企社会责任，本年度开启全民绿跑第十二季以脚步为气，共赴绿色之旅，举办2026年金茂少年行活动，累计25座城市一千余名少年参与。 发言人10:48 接下来对主要的财务数据进行说明。2020年上半年公司实现营业收入214.2亿元，同比下降15%。这个主要是由于上半年开发板块交付项目比较少，导致各项的指标同比下降。毛利24.9亿，同比下降39%，归母净利不含这个投资物业评估，的收益是10.1亿，同比下降10%。 发言人11:19 公司2026年公司你分配中期股息，每股是三两天。与去年同期是从分布收入来看，公司物业开发板块实现收入168亿元，同比下降12%点，这个也是就是由于我们上半年交付的项目比较少，所以导致收入减少。物 业租赁板块实现收入8.5亿元，同比增长5%。 发言人11:48 酒店经营板块实现收入6.3亿元，同比下降18%点，这个主要是由于我们去年做了一个三亚丽思卡尔顿资产证券化剔除这个因素，是让我们其他在营的酒店同比都是有所提升的。物业服务板块实现收入18.9亿元，同比增长6%，其他收入12.5亿元。从毛利率来看，公司整体毛利率12%，同比下降四个百分点，其中物业开发板块的毛利同比下降五个百分点，主要是由于24年以来获取的这个项目还没有交付，所以导致二三年以前尤其是二线的一些存量的项目，是在主要是在本期做收，这个占比比较大，所以拉低了整体的这个毛利率水平。物业租赁板块、酒店经营板块毛利率同比保持稳定。物业服务板块毛利同比下降六个百分点。主要是由于，今年的公司着力提升这个呃，服务的品质和满意度，所以在这个成本投入方面有一些增加，以及部分项目的物业费有一些限价的因素，所以导致这个基础物管的毛利业务有所下降。 发言人13:09 最后对公司的下一步工作思路进行一个说明。本年度公司将紧紧围绕3公攻坚两重视，在打赢经营业绩兑现第二曲线，加速产品文化构建三场战役的基础上，更加重视存量盘活，更加重视负债压降。其中3公间包括，在经营业绩兑现方面，要锚定全年目标，强化经营意识，分类施策，做好量价平衡，努力兑现经营业绩。在第二曲线建设方面，要做强做优第二曲线，加速酒商、服务、绿建各板块的标志性的转折落地。在产品文化构建方面，要围绕六大专业20项重点任务，全面提升产品力。两重视包括，在存量盘活方面，将稳步推进三年奋进计划，聚焦26年奋进60%的目标，加大存量攻坚力度，在负债压降方面，进一步强化现金流管理，抢抓回流，持续优化负债结构。26年底有息负债规模同比压降不低于50亿，我们力争要压降在100亿左右。 发言人14:28 2026年是中国经贸向活得好、活出彩坚定迈出的奋进之年。中国经贸将卯定焕新发展的战略目标，秉持产 品引领、客户至上的理念，围绕三攻坚、两重视的年度工作要求，坚持心中有图、精准施策，加速经营突破，推动业绩兑现，为全体股东创造更大的价值。另外我们把这个投资拿地情况和图谱的明细也做了附件供各位投资人翻阅。好，谢谢大家，感谢乔总的分享。 发言人15:05 接下来是问答环节，我们已经看到部分投资者在对话框进行了提问。第一个提问是来自中金公司的李浩，他有两个问题，第一个问题是上半年行业呈现结构性分化，管理层如何看待当前的市场，下半年如何展望经贸1到6月签约575亿元，全年1200亿的销售目标是否有所调整？有请管理层回答，这个问题我来回答一下，26年上半年应该说市场还在持续的筑底过程中，呈现出弱修复强分化的特点。在政策端稳字当头暖风频吹求是杂志四次点击房地产，查明了地产行业的地位。从稳预期到促消费，再到稳投资，持续提振行业信心，尤其是促进市场情绪有所好转。在市场端，规模持续收缩，城市间分化明显。上半年我们可以看到一线城市量增价稳，出现企稳的迹象，二三线城市仍在调整过程之中。二手房市场的修复力度好于新房今年上半年北京和上海二手房的成交套数均达到了五年来的新高，应该说呈现出比较好的修复的势头。 发言人16:50 那么在竞争企业端，竞争格局重塑，优秀企业加速突围。今年上半年市场集中集中度稳中有升，尤其我们看到在拿地端迫使房企新增货值已经占到了行业的47%，资源愈发集中，强者恒强的态势更加明显，我们也认为和其他行业一样，就市场的深度调整期也是竞争格局的重塑期，优秀企业的弯道超车的超车期。目前的市场逐步从完全竞争转向寡头竞争。未来的地产市场，预计将会是10到15家全国性的规模性的房企和一批区域深耕型的房子共存的这么一种竞争格局。对于穿越周期的优秀房企来说，未来机会大于挑战，相信会迎来行业洗牌之后一个新的增长过程，这是我们对整个市场的总体的判断。 发言人18:10 从经贸的角度来看，其实现在看总体的规模意义并不大。我们现在强调每个项目的投资和运营都要重点做 好城市研究、板块研究、客户研究和产品研究。就做好四个研究，具体把把这个项目做好，做一成一。今年上半年公司还是按照心中有图、精准施策、极致执行的策略，抢抓市场窗口期加快销售。总体实现签约时575个亿，在top 10同比下降9%的情况之下，逆势增长百8%，行业排名稳中有升。到了第七名，也有十个城市进入了当地所在城市的前营业，提升了市场的影响力。今年下半年我们还有多个项目会首开入市