营收稳健增长，拓展能力持续提升

中海物业（02669） 房地产服务/公司点评/2026.08.22 证券研究报告 核心观点 投资评级:买入（维持） 基本数据2026-08-21收盘价（港元）3.62流通股本（亿股）32.84每股净资产（元）1.70总股本（亿股）32.84 ❖事件：2026年8月20日，公司发布2026年中期业绩公告。1H2026公司实现营业收入74.8亿元，同比增长4.5%，实现归母净利润7.0亿元，同比下降9.0%。 营收稳健增长，毛利率阶段性承压及销管费用率短期上行影响业绩： 1H2026公司营收同比增长4.5%，增长动能主要来源于基础物管板块，1H2026该板块收入同比增长9.4%至62.0亿元；而住户/非住户增值服务收入同比分别-13.7%/-14.6%至5.2亿元/7.3亿元。公司营收增长而归母净利润下降的主要原因为：1）受降价、退盘、人力成本高企等因素影响，1H2026公司综合毛利率同比下降2.0pct至14.9%，其中基础物管毛利率同比下降2.4pct至13.0%；2）公司销管费用率同比上升0.3pct至2.4%。 物管规模持续扩张，拓展能力不断提升：1H2026公司物业服务管理面积5.0亿平方米，同比增长13.6%，其中第三方项目在管面积2.1亿平方米，同比增长25.7%，第三方项目面积占比提升至43.3%。新拓方面，1H2026新签合同总额19.5亿元，同比增长6.5%。公司物管面积稳步增长，项目拓展能力持续提升，为公司物业服务收入增长提供坚实基础。 分析师房诚琦SAC证书编号：S0160525090002fangcq@ctsec.com ❖分红稳中有升，重视股东回报：1H2026公司拟派发中期股息0.10港元/股，股利支付率为40%，在剔除1H2025特别股息0.01港元/股的口径下，每股股息同比增长11.1%，整体分红稳中有升。 分析师陈思宇SAC证书编号：S0160525090008chensy04@ctsec.com ❖投资建议：公司具备较强的规模优势和品牌效应，拓展能力持续强化，考虑到房地产行业仍处调整周期，我们小幅调整2026-2028年公司归母净利润分别为13.1亿元、13.6亿元、14.0亿元。对应PE分别为7.9倍、7.6倍、7.3倍，维持“买入”评级。 分析师何裕佳SAC证书编号：S0160525090001heyj@ctsec.com 相关报告 ❖风险提示：房地产行业持续下行，市场化外拓不及预期，物管行业竞争加剧 1.《外拓能力强化，分红比例提升》2026-03-272.《央企物管底蕴深厚，砥砺深耕稳行求进》2025-10-30 信息披露 ⚫分析师承诺 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，并注册为证券分析师，具备专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解。本报告清晰地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，作者也不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。 ⚫资质声明 财通证券股份有限公司具备中国证券监督管理委员会许可的证券投资咨询业务资格。 ⚫公司评级 以报告发布日后6个月内，证券相对于市场基准指数的涨跌幅为标准：买入：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于10%；增持：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在5%～10%之间；中性：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-5%～5%之间；减持：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5%； 无评级：由于我们无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因，致使我们无法给出明确的投资评级。 A股市场代表性指数以沪深300指数为基准；中国香港市场代表性指数以恒生指数为基准；美国市场代表性指数以标普500 ⚫行业评级 以报告发布日后6个月内，行业相对于市场基准指数的涨跌幅为标准：看好：相对表现优于同期相关证券市场代表性指数；中性：相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平；看淡：相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数。 A股市场代表性指数以沪深300指数为基准；中国香港市场代表性指数以恒生指数为基准；美国市场代表性指数以标普500指数为基准。 ⚫免责声明 本报告仅供财通证券股份有限公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司不保证该等信息的准确性、完整性。本报告所载的资料、工具、意见及推测只提供给客户作参考之用，并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的邀请或向他人作出邀请。 本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的价格、价值及投资收入可能会波动。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。 本公司通过信息隔离墙对可能存在利益冲突的业务部门或关联机构之间的信息流动进行控制。因此，客户应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司不对任何人使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本报告仅作为客户作出投资决策和公司投资顾问为客户提供投资建议的参考。客户应当独立作出投资决策，而基于本报告作出任何投资决定或就本报告要求任何解释前应咨询所在证券机构投资顾问和服务人员的意见； 本报告的版权归本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用，或再次分发给任何其他人，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。