沪八条：精准疏通置换，利好外围去化

行业点评|房地产 证券研究报告2026年08月22日 沪八条：精准疏通置换，利好外围去化 外环外二套首付降至15%，以旧换新最高可补8万元 核心结论 2026年8月20日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、人民银行上海市分行、上海金融监管局、市公积金管理中心等六部门联合印发《关于优化本市房地产政策措施的通知》（简称“沪八条”），自2026年8月21日起施行。通知从优化住房公积金提取、优化个人住房信贷、实施“以旧换新”购房补贴、推行房票安置、推进收购二手住房用作保障性租赁住房等5个方面推出8项政策措施，旨在更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。 政策定性：巩固回稳的精准增量，而非全面放松。本轮措施以降低改善置换交易成本、疏通一二手联动为主线，未调整限购资格框架；信贷与补贴的购入端主要锚定外环外新建商品住房，外环内二套商贷首付规则维持不变，体现“核心区稳预期、外围区促去化与置换”的差异化思路。 三条抓手形成组合。公积金：现房可提公积金付首付且“既提又贷”、购房提取频次与额度放宽、契税及配套车位（库）/储藏室纳入提取；信贷：外环外（含原差异化政策区域，明确含宝山、嘉定全域）二套商贷最低首付比例由不低于20%调整为不低于15%，与首套最低首付门槛对齐，外环内二套仍为不低于25%；财政补贴：外环外买新+1年内卖旧的贷款补贴与跨环（卖外环内旧）定额补贴可叠加，单套最高8万元，贷款类补贴另设2亿元总额、用完即止，并明确执行至2027年3月31日，以时限与额度约束引导置换需求尽快入市。 分析师 李垚S080052606000215618507501liyao@xbmail.com.cn 相关研究 房地产：重提“稳定房地产市场”，《公积金管理条例》修改获批—7月底中央政治局会议与国常会房地产相关内容点评2026-08-03房地产：总量磨底延续，库存去化见效—2026年1-6月 全 国 房 地 产 统 计 局 数 据 点 评2026-07-19房地产：筑底延续、分化加深，关注结构性机会—上 半 年 房 地 产 市 场 数 据 点 评2026-07-12 中长期工具同步加码。房票纳入征收拆迁安置选项、聚焦城中村与旧改，有助于安置需求向市场化购房转化；中心城区（含浦东外环内）加快收购二手房改保租房，有助于盘活中心城存量、增加保障性租赁供给，与商品住宅交易端政策形成分工。 投资建议：政策利于巩固上海市场回稳向好预期，对外环外新房去化、改善置换链条形成边际利好，对板块情绪与核心城市基本面预期具催化作用。建议关注在上海及高能级城市布局较深、产品力与交付能力较强的优质开发企业如华润置地、招商蛇口、保利发展、绿城中国、中国金茂、建发国际及本地的优质国企标的如城投控股、中华企业、浦东金桥等。 风险提示：政策落地细则与执行节奏不及预期；置换链条疏通效果弱于预期；销售去化不及预期；融资环境变化等。 西部证券2026年08月22日 行业点评|房地产 报告中所涉及的投资评级采用相对评级体系，基于报告发布日后6-12个月内公司股价（或行业指数）相对同期当地市场基准指数的市场表现预期。其中，A股市场以沪深300指数为基准；香港市场以恒生指数为基准；美国市场以标普500指数为基准。 分析师声明 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，以勤勉的职业态度、专业审慎的研究方法，使用合法合规的信息，独立、客观地出具本报告。本报告清晰准确地反映了本人的研究观点。本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。 联系地址 联系地址：上海市浦东新区耀体路276号12层北京市西城区丰盛胡同28号太平洋保险大厦513室深圳市福田区深南大道6008号深圳特区报业大厦10C 免责声明 本报告由西部证券股份有限公司（已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格）制作。本报告仅供西部证券股份有限公司（以下简称“本公司”）机构客户使用。本报告在未经本公司公开披露或者同意披露前，系本公司机密材料，如非收件人（或收到的电子邮件含错误信息），请立即通知发件人，及时删除该邮件及所附报告并予以保密。发送本报告的电子邮件可能含有保密信息、版权专有信息或私人信息，未经授权者请勿针对邮件内容进行任何更改或以任何方式传播、复制、转发或以其他任何形式使用，发件人保留与该邮件相关的一切权利。同时本公司无法保证互联网传送本报告的及时、安全、无遗漏、无错误或无病毒，敬请谅解。 本报告基于已公开的信息编制，但本公司对该等信息的真实性、准确性及完整性不作任何保证。本报告所载的意见、评估及预测仅为本报告出具日的观点和判断，该等意见、评估及预测在出具日外无需通知即可随时更改。在不同时期，本公司可能会发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告。同时，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可能会波动。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。对于本公司其他专业人士（包括但不限于销售人员、交易人员）根据不同假设、研究方法、即时动态信息及市场表现，发表的与本报告不一致的分析评论或交易观点，本公司没有义务向本报告所有接收者进行更新。本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本公司力求报告内容客观、公正，但本报告所载的观点、结论和建议仅供投资者参考之用，并非作为购买或出售证券或其他投资标的的邀请或保证。客户不应以本报告取代其独立判断或根据本报告做出决策。该等观点、建议并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对客户私人投资建议。投资者应当充分考虑自身特定状况，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素，必要时应就法律、商业、财务、税收等方面咨询专业财务顾问的意见。本公司以往相关研究报告预测与分析的准确，不预示与担保本报告及本公司今后相关研究报告的表现。对依据或者使用本报告及本公司其他相关研究报告所造成的一切后果，本公司及作者不承担任何法律责任。 在法律许可的情况下，本公司可能与本报告中提及公司正在建立或争取建立业务关系或服务关系。因此，投资者应当考虑到本公司及/或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突。对于本报告可能附带的其它网站地址或超级链接，本公司不对其内容负责，链接内容不构成本报告的任何部分，仅为方便客户查阅所用，浏览这些网站可能产生的费用和风险由使用者自行承担。 本公司关于本报告的提示（包括但不限于本公司工作人员通过电话、短信、邮件、微信、微博、博客、QQ、视频网站、百度官方贴吧、论坛、BBS）仅为研究观点的简要沟通，投资者对本报告的参考使用须以本报告的完整版本为准。 本报告版权仅为本公司所有。未经本公司书面许可，任何机构或个人不得以翻版、复制、发表、引用或再次分发他人等任何形式侵犯本公司版权。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“西部证券研究发展中心”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。如未经西部证券授权，私自转载或者转发本报告，所引起的一切后果及法律责任由私自转载或转发者承担。本公司保留追究相关责任的权力。所有本报告中使用的商标、服务标记及标记均为本公司的商标、服务标记及标记。 本公司具有中国证监会核准的“证券投资咨询”业务资格，经营许可证编号为：91610000719782242D。