敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES公司研究 东兴证券股份有限公司证券研究报告 定位精准去化快，执行有力效率高 ——荣盛发展（002146）成都项目调研报告 2013年07月16日 强烈推荐/维持 荣盛发展 调研报告 事件： 近期我们对荣盛发展成都的三个项目进行了调研，了解了成都市场以及公司项目的运营情况。 关注1：公司周转速度快，执行到位 公司的风格就是快速周转，这一制度在成都项目上体现的也非常充分：1）开盘：“花语城”项目从拿地到开盘仅用168天，“香榭兰庭”和“紫提东郡”项目开盘均未超过200天。2）销售：公司的项目定位均比较合理，在同区域的项目中均有较高的性价比，实际上我们估算公司的住宅项目赚钱不多，主要靠商业部分盈利。即便目前成都市场火爆，未来房价看涨，公司也尽全力推盘，丝毫不放慢速度。公司计划今年成都区域完成销售额20亿元左右（成都地区三个项目总的货值约为40亿元，住宅的去化率则要达到80%的水平），其中住宅整体的去化率要达到80%。3）为了保证销售的顺利进行，样板间20天便完工。 关注2：公司的小户型设计非常成熟 公司的三个项目，基本都是40-90平米的小户型，其中60平米可以做成舒适的两居（加上赠送面积，使用面积大概70平米）；70平米可以做成舒适三居（使用面积约80平米）；80平米可以做成三室两厅两卫。户型整体的特点是：1）紧凑，没有浪费面积，体现了“多一分嫌多，少一分不够”的原则。2）尽可能的增加赠送面积，把赠送面积用在最实用的地方，比如客厅和卧室，使得整体的居住体验得到提升。3）设计大小合理，比如最小的书房也至少给出6平米的空间，并赠送飘窗（客户可自行改造拓宽面积），这就使得实用性大大增强。 关注3：公司基层素质高，执行力强 1、销售人员服务很好。具体体现在：1）对项目非常了解2）对公司整体很了解。这点难能可贵，因为荣盛的销售人员都是自己员工，不请代理，因此一方面费用控制好，一方面培养出来的人才素质高。 郑闵钢 010-66554031 zhengmg@dxzq.net.cn 执业证书编号: S1480510120012 张鹏 010-66554029 zhangpeng@dxzq.net.cn 执业证书编号: S1480512060003 交易数据 52周股价区间（元） 16.02-10.4 总市值（亿元） 299.86 流通市值（亿元） 260.57 总股本/流通A股（万股） 187180/162653 流通B股/H股（万股） / 52周日均换手率 0.7 52周股价走势图 资料来源：东兴证券研究所 相关研究报告 1、《荣盛发展（002146）：荣盛发展调研快报：布局城市进阶 打开成长空间》2013-07-09 2、《荣盛发展（002146）：荣盛发展（002146）12年年报点评：进入二次扩张期 上调评级》2013-03-20 -22.2%-2.2%17.8%37.8%57.8%77.8%7-179-1711-1 71-173-175-17沪深300 荣盛发展 P2 东兴证券调研报告 荣盛发展（002146）：定位精准去化快，执行有力效率高 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES2、公司基层干部执行力很强。本次接待我们的是成都分公司的营销部门负责人，在陪我们参观楼盘的整个过程中都在检查样板间的每一个细节，并随时发现问题予以纠正。体现了荣盛基层干部的基本优秀素质。 3、公司对每一个项目都经过仔细甄选。整体而言，公司项目的共同点在于：1）提前布局城市未来的发展重心；2）定位刚需户型3）定价合理，促进周转速度4）提供一流服务。 通过我们的实地调研，我们认为荣盛发展成都分公司的整体水平高、执行力强。分公司上下对总部的制度执行严格，人员素质较高，有很强的服务意识和竞争意识。成都三个项目位置、品质良好，预计销售起来会比较顺利。公司未来也会继续加强对成都地区的布局，成都将成为公司重要的战略要地之一。 结论： 公司是全国布点，深耕环渤海和长三角的龙头企业。公司以其极快的周转速度、过硬的产品质量和顽强的开拓精神创造了民营房地产企业的奇迹。公司2007年上市，2007-2012年的营业收入复合增长率为58.74%，净利润复合增长率为64.55%，在A股房地产开发企业中名列前茅。公司目前已经进入17个城市发展，在深耕当前中等城市的基础上，公司未来有望进入经济实力更发达的城市开拓，这将进一步拓展公司的发展空间。我们预计公司2013年-2015年的营业收入分别为176.16亿元、224.84亿元和263.16亿元，净利润分别为28.15亿元、40.96亿元和48.97亿元。基本每股收益分别为1.51元、2.2元和2.62元，对应PE分别为10.65,、7.32、6.12倍。维持公司“强烈推荐”的评级。 附录：公司成都项目情况简介 一、花语城 该项目2013年1月拿地，土地编号为“QY09(252/211):2012-309”，位于成都市青羊区，土地面积2.92万平方米，容积率3.6，规划建筑面积10.52万方，土地成本52059万元，单位地价4950元/平方米。 1、位置： 该项目位于成都市西三环外边，附近中铁建、长虹置业等小区较多，属于较为核心的板块。从项目出来，通过光华大道可以直达市中心，另外距离西三环也不远，交通方便。6月份刚在附近拍出的一块土地，楼面地价6790元/平方米。可见公司项目已经得到很好的升值。 2、产品结构 小区整体是2梯6户、2梯7户的结构。 住宅8万平米，商业2万平米，预计7月底开始推商业。均价约2万。 住宅的类型中，以40-90平米户型为主。其中62平米的两房和70平米的三房很受青睐。 东兴证券调研报告 荣盛发展（002146）：定位精准去化快，执行有力效率高 P3 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES3、速度 该项目从拿地到开盘只用了168天，再次显示了荣盛快速周转的作风。该项目共1239户，本次开盘推出427套，目前已经售出200套。均价8800元/平方米。 4、特色 1）该项目以小户型为主，与周边的大户型避开竞争 2）该项目在营销包装上下足功夫，重点区域和重点客户进行了目的性营销。 图1：花语城位置图 图2：花语城项目鸟瞰图 资料来源：搜房网，东兴证券研究所 资料来源：搜房网，东兴证券研究所 二、香榭兰庭 该项目2012年12月份拿地，位于成都市东客站附近，土地面积2.69万平米，容积率4，规划建筑面积10.77万平米，土地款65177万元，单位地价6050元/平方米。 1、 位置 该项目位于成华区东2.5环锦绣大道，距地铁2号线300米，未来还有7号线通过项目。根据成都市规划，城东地区是成都市未来的发展中心。 2、 产品结构 项目2梯7户。平均面积40-90平米。 住宅9万平米，售价9500元/平方米（距离项目2公里左右的楼盘售价1.2万，公司项目具有很高的性价比）。 商业2.1万平米，估计售价约3万/平米。 地下商业0.57万平米，估计售价约1万/平米。 P4 东兴证券调研报告 荣盛发展（002146）：定位精准去化快，执行有力效率高 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES3、 速度 该项目2012年12月底拿地，半年开盘，符合公司“200天”计划。 4、 特色 1） 该区域是未来成都发展的重心，东部CBD。 2） 该项目商业比重大，而且今年6月份公司又获取了该项目的二期，一期二期联动开发。 3） 该项目商业比重高，住宅部分目前不赚钱，商业部分也可以补足。 图3：香榭兰庭位置图 图4：香榭兰庭项目鸟瞰图 资料来源：搜房网，东兴证券研究所 资料来源：搜房网，东兴证券研究所 三、紫提东郡 该项目2012年12月份拿地，位于成都市东客站附近，土地面积3万平米，容积率2.13，规划建筑面积6.42万平米，土地款37194万元，单位地价5790元/平方米。 1、 位置 该项目位于东三环外面，与香榭兰庭直线距离1.5公里（一个三环内，一个三环外）。 2、 产品类型： 2梯6户。63平米两房、73平米三房、83平米三房。 住宅5万方，均价8500元/平方米 商业1.7万方，估计售价约3.3万元/平方米 东兴证券调研报告 荣盛发展（002146）：定位精准去化快，执行有力效率高 P5 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES办公0.4万方。 3、 速度 该项目2012年12月底拿地，半年开盘，符合公司“200天”计划。 4、 特色 1）项目品质较高，容积率低。旁边是万科的低密度小区，整体的人口素质较高。 2）项目其中的边套户型（83平米三房）为南北通透。 3）商业仅三层，其中一层的层高为6米，二、三层为4.5米。对面即为学校，因此商业的市场前景好。 图5：紫提东郡项目位置图 图6：紫提东郡项目鸟瞰图 资料来源：搜房网，东兴证券研究所 资料来源：搜房网，东兴证券研究所 P6 东兴证券调研报告 荣盛发展（002146）：定位精准去化快，执行有力效率高 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES公司盈利预测表 资产负债表 单位:百万元 利润表 单位:百万元 2 0 11A 2 0 12A 2013E 2014E 2015E 2 0 11A 2 0 12A 2 0 13E 2 0 14E 2 0 15E 流动资产合计 26866 38895 55007 70203 84766 营业收入 9502 13415 17616 22484 26316 货币资金 2685 4057 5285 6745 7895 营业成本 5925 8532 11308 13954 16414 应收账款 60 114 111 142 166 营业税金及附加 800 1202 1374 1686 1895 其他应收款 1752 2979 3911 4992 5843 营业费用 225 289 388 450 474 预付款项 2178 4110 6937 10426 14529 管理费用 396 499 705 787 842 存货 19297 26428 37178 45875 53965 财务费用 164 82 94 153 167 其他流动资产 882 1207 1585 2023 2368 资产减值损失 17.17 45.36 0.00 0.00 0.00 非流动资产合计 1305 1587 1691 1694 1638 公允价值变动收益 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 长期股权投资 12 61 61 61 61 投资净收益 -1.65 -0.03 0.00 0.00 0.00 固定资产 714.02 776.91 1150.49 1170.71 1131.93 营业利润 1973 2766 3748 5455 6524 无形资产 175 173 156 138 121 营业外收入 12.57 34.06 8.00 8.00 8.00 其他非流动资产 0 0 0 0 0 营业外支出 36.16 10.99 2.00 2.00 2.00 资产总计 28171 40483 56698 71897 86404 利润总额 1949 2789 3754 5461 6530 流动负债合计 17798 24024 36500 46696 55491 所得税 421 624 938 1365 1632 短期借款 1330 2675 13569 16368 16661 净利润 1528 2166 2815 4096 4897 应付账款 1