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半年末50城库存整体下行,但外围区域去化压力不减

房地产 2025-08-06 克而瑞研究中心机构上传

核心观点：2025年6月末50城狭义库存整体下行，同比降7%，但广州、武汉、南京等城市去化周期仍超18个月，面临去化压力。
关键数据：
- 50城狭义库存：30927万平方米，同比下降7%。
- 去化周期：21.82个月，同比下降5%。
- 高库存城市：北京、广州、长春、海口等，去化周期超18个月。
库存结构分析：
- 面积段：
  - 广州、武汉、南京库存主力为100-120平，160平以上大面积段占比持增。
  - 广州：120-140平和160-180平增幅显著，70-100平跌幅显著。
  - 武汉：140-160平和180平以上增幅显著，70-80平跌幅显著。
  - 南京：100平以下和180平以上增幅显著，100-140平跌幅显著。
- 区域段：
  - 广州：增城区库存占比最高（22.26%），同比增0.06pct。
  - 武汉：东西湖区库存占比最高（13.51%），江宁区次之（20.57%）。
  - 南京：江宁区库存占比最高（20.57%）。
  - 核心区库存占比均上扬，如广州海珠区、越秀区，武汉武昌区、江岸区，南京建邺区。
去化周期分析：
- 面积段：“两边高中间低”，小于80平和大于180平去化周期高企。
  - 广州：70平以下和160平以上去化周期超30个月。
  - 武汉：70-80平去化周期46个月，180平以上27个月。
  - 南京：70平以内去化周期高企，月均成交不足5套。
- 区域段：
  - 广州：增城区、花都区去化周期居前。
  - 武汉：长江新区、新洲、蔡甸去化周期居前。
  - 南京：高淳区、六合区去化周期居前。
研究结论：
- 广州、武汉、南京小于80平和大于180平去化周期高企，城市外围区域如广州增城区、花都区，南京高淳区、六合区，武汉长江新区、新洲、蔡甸等未来仍面临较大去化压力。