中信建投：香港房市止跌回升 港房龙头厚积薄发

发布时间：2026-08-17 一、核心要点 1. 本次会议为中信建投地产开新局系列专题汇报，聚焦香港房地产住宅市场，认为其止跌回升趋势确立，推荐关注头部港房龙头。 2. 香港住宅市场2025年3月筑底后量价齐升：2025年一二手总成交量增19%，2026年 1-7月增30%；2025年9月后新盘集中加推，高总价房源、改善型需求占比回升。 3. 本轮房市回升核心驱动为美元走弱、美元降息预期带来利率下行，以及2022年底高才优才计划引发的人口流入，推升租金，提升住宅租售比。二、投资线索 1. 关注头部港房龙头：新鸿基（开发+运营综合实力强）、太古地产（运营能力突出）、领展房产基金（香港房托龙头）。 2. 商办市场呈现分化：核心区中环、尖沙咀等租金及出租率企稳，2025年内地企业（阿里、京东等）加大购置，新界偏远区域仍有压力；2025年允许商办及酒店改建学生公寓，助力去化。 3. 房企业绩端：2025年港房企业营收微增、部分企业业绩回升，头部企业如太古地产经常性溢利增36%、九龙仓置业增3%、恒基等增长稳健，净负债率进一步降低。 三、风险与关注 1. 短期存在不确定性：2026年6月后香港房价涨幅趋缓、交易量下滑，市场因伊朗战争等因素出现观望情绪，需警惕美国加息可能。 2. 其他市场分流：零售市场受电商、港人北上消费分流影响，空置率曾上升，增速转好但仍承压；土地出让近年克制，2023-2025年3年仅售16块地，新房库存周期约48个月。