港房龙头蓄势领航，多元赋能行稳致远

新鸿基地产(00016) 证券研究报告 房地产开发/公司深度研究报告/2026.03.11 投资评级:买入(首次) 核心观点 基本数据2026-03-10收盘价(港元)139.50流通股本(亿股)28.98每股净资产(港元)208.80总股本(亿股)28.98 深耕行业五十余载，多元化业务为公司稳健经营提供坚实基础：公司以房地产开发销售及租赁为主业，FY1H26公司物业销售收入占比56.6%，是公司收入增长的主要来源，物业租赁收入及利润占比分别为18.8%、52.9%，是公司经营性现金流及利润的重要支撑，有助于平滑公司业绩受房地产行业周期影响的波动。此外，公司积极培育多元化业务，FY1H26公司电讯、运输基建及物流、数据中心等板块合计收入占比24.6%，多元化业务的持续发展有助于增强公司业绩抗风险能力并增厚公司现金流。 销售强劲土储充裕，规模具备弹性空间：公司在港销售规模连续多年位居榜首，积极获取新增土地补充土储。截至2025年底，公司发展中物业面积为576.2万平方米，销售动能充足。2026年1月公司推售西沙SIERRA SEA第2A及2B期项目，认购意向创新高，合约销售额超90亿港元，随香港房地产市场复苏趋势延续，公司作为港资房企龙头，销售规模有望稳步增长。 投资物业区位优越，租赁业务韧性较强：公司投资物业组合普遍布局高能级城市或核心区域，区位优势是支撑公司投资物业出租率及租金水平的重要因素。FY2026及后续公司在香港及内地等落成IGC写字楼及商场、ITC商场等自持项目，随投资物业规模扩张，公司的租金收入有望逐步提升。 分析师房诚琦SAC证书编号：S0160525090002fangcq@ctsec.com 分析师陈思宇SAC证书编号：S0160525090008chensy04@ctsec.com 投资建议：考虑到香港房地产市场复苏并有望延续上行趋势，公司作为港资房企龙头或率先受益。公司在港销售规模持续领先，土储充裕，销售动能充足具备业绩弹性空间。我们预计公司FY2026-FY2028归母净利润分别为209亿港元、224亿港元、236亿港元，EPS为7.23港元、7.72港元、8.15港元，对应PE为19.3倍、18.1倍、17.1倍。首次覆盖，给予“买入”评级。 分析师何裕佳SAC证书编号：S0160525090001heyj@ctsec.com ❖风险提示：香港房地产政策调控超预期、美联储降息不及预期、香港消费复苏不及预期 相关报告 内容目录 1港资房企龙头，深耕行业五十余载.............................................................................41.1深耕行业五十余载，港资房企龙头地位稳固.............................................................41.2家族控股，股权结构稳定......................................................................................41.3坚守多元化长期战略，积极构筑综合业务版图..........................................................52销售强势土储充裕，盈利具备弹性空间.......................................................................62.1物业销售收入稳步回升，利润端筑底企稳................................................................62.2在港销售稳居领先地位，土储充裕保障发展.............................................................82.3香港住宅市场复苏趋势延续，公司销售规模具备弹性空间..........................................103租赁业务韧性强劲，投资物业规模逐步扩张................................................................123.1优质运营夯实租金基础，多元业态增强抗风险韧性...................................................133.2区位布局优越，投资物业规模逐步扩张..................................................................144派息政策相对稳定，分红率波动较小.........................................................................165盈利预测与估值....................................................................................................176风险提示.............................................................................................................19 图表目录 图1：公司发展历程..................................................................................................4图2：公司股权结构..................................................................................................5图3：公司营业收入及同比变动..................................................................................5图4：公司核心归母净利润及同比变动.........................................................................5图5：公司分部收入结构............................................................................................6图6：公司分部利润结构............................................................................................6图7：公司物业销售收入及同比变动情况......................................................................7图8：公司物业销售收入主要来源于香港......................................................................7图9：香港物业销售收入及同比变动情况......................................................................7图10：内地物业销售收入及同比变动情况...................................................................7图11：公司物业销售分部利润及同比变动情况.............................................................8 图12：公司物业销售分部利润结构............................................................................8图13：公司香港物业销售利润及同比变动情况.............................................................8图14：公司内地物业销售利润及同比变动情况.............................................................8图15：公司权益销售额及同比变动情况......................................................................9图16：公司分地区销售额结构..................................................................................9图17：公司香港权益销售额及同比变动情况................................................................9图18：2025年香港地区销售额TOP5港资房企及市占率..............................................9图19：公司土储面积结构.......................................................................................10图20：公司发展中土储结构....................................................................................10图21：2023年以来香港私人住宅租金指数持续提升....................................................11图22：香港部分住宅租金回报率已实现“供平过租”...................................................11图23：香港新房库存去化周期大幅压降.....................................................................12图24：近年来香港土地供应规模收缩........................................................................12图25：香港未来私人住宅潜在供应降低.....................................................................12图26：公司物业租赁收入及同比变动........................................................................13图27：公司物业租赁收入结构.................................................................................13图28：公司物业租赁分部利润及同比变动..................................................................13图29：公司物业租赁分部利润结构...........................................................................13图30：公司香港物业租金收入及同比变